Mientras el precio de la vivienda se dispara en la mayoría del territorio nacional, Córdoba parece haber encontrado una fórmula de contención que la convierte en una excepción dentro del mapa inmobiliario español.
A contracorriente del boom generalizado, la capital cordobesa registra una caída trimestral en los precios de venta y mantiene un crecimiento interanual moderado, muy por debajo del alarmante 11,2% que marca la media nacional.
Según los últimos datos proporcionados por la plataforma Brains Real Estate, el precio medio del metro cuadrado en España se sitúa actualmente en 2.487 euros, lo que representa un incremento del 11,2 % respecto al año anterior y un 2,5 % más que en el trimestre previo. Comprar una vivienda en España implica hoy desembolsar, de media, más de 445.000 euros, considerando que la superficie media de los inmuebles disponibles ronda los 179 metros cuadrados.
Estas cifras evidencian un mercado cada vez más inaccesible para el ciudadano medio, con aumentos generalizados especialmente intensos en ciudades como Málaga o Granada, donde los precios se han disparado más de un 5% en solo tres meses. Frente a ese escenario de tensión, Córdoba ofrece una bocanada de aire fresco. En el segundo trimestre de 2025, la capital andaluza ha registrado un descenso del 1,1 % en el precio de la vivienda respecto al trimestre anterior.
A nivel interanual, la subida ha sido apenas del 1,4%, muy lejos de las alzas que se experimentan en el resto del país. Actualmente, adquirir una vivienda en Córdoba cuesta de media 217.197 euros, siendo la superficie de los inmuebles ofertados de unos 154 metros cuadrados, lo que sitúa el precio medio en 1.411 euros por metro cuadrado, notablemente por debajo de la media nacional.
CÓRDOBA SE CONVIERTE EN UNA ISLA
Esta situación convierte a Córdoba en la gran ciudad donde más ha bajado el precio de la vivienda en los últimos tres meses. En términos relativos, y teniendo en cuenta la evolución desde los máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria de 2007, los precios en la ciudad han descendido un 30,4%, según datos de la tasadora Tinsa.
Aunque están un 18% por encima de los mínimos históricos, siguen mostrando una resistencia a la nueva escalada especulativa que se extiende por otros puntos del país. En comparación con otras provincias andaluzas, Córdoba también mantiene una posición destacada. Con 1.411 euros por metro cuadrado en la capital, solo Jaén (885 euros/m²) tiene precios más bajos. Otras provincias como Málaga (2.431 euros/m²), Cádiz (1.754 euros/m²) o Sevilla (1.643 euros/m²) se sitúan muy por encima, reflejando una presión compradora mucho mayor.
Esta contención cordobesa no solo es una anomalía dentro de Andalucía, sino también en el conjunto del país, donde el precio medio de la vivienda nueva y usada alcanzó los 1.902 euros por metro cuadrado en el primer trimestre de 2025, según Tinsa. La vivienda nueva en Córdoba, sin embargo, sí muestra un comportamiento algo más dinámico.
El precio de este tipo de inmuebles se sitúa en 2.612 euros por metro cuadrado, con un incremento del 8,2% respecto al año anterior y un 4,1 % más que en el trimestre anterior. No obstante, este segmento representa solo una parte limitada de la oferta total, y no ha sido suficiente para arrastrar el conjunto del mercado local a cifras de crecimiento más aceleradas.
Otra variable que ayuda a explicar este fenómeno es el tiempo de publicación de las viviendas en venta: en Córdoba, los inmuebles tardan una media de 6,4 meses en venderse. Este dato ha crecido un 13,5 % respecto al año pasado, lo que indica una cierta ralentización del mercado. Sin embargo, en el último trimestre ha bajado ligeramente, un 1,8%, lo que podría apuntar a una leve recuperación del dinamismo comercial.
En cuanto al perfil del parque inmobiliario, un 28% de la oferta en Córdoba corresponde a pisos de tres habitaciones, con un precio medio de 166.583 euros y una superficie de 96 metros cuadrados. Los pisos de dos habitaciones suponen el 15,5% de la oferta, con precios en torno a los 148.783 euros y una media de 77 metros cuadrados. Estos rangos siguen siendo más asequibles en comparación con otras ciudades del país, donde el precio por unidades de características similares suele superar ampliamente los 200.000 euros.
Otro factor que podría estar contribuyendo a la contención de precios en Córdoba es el reciente endurecimiento de la regulación de las viviendas turísticas. La Junta de Andalucía ha comenzado a revocar licencias a propietarios que no cumplen con los requisitos del nuevo decreto 31/2024. Este establece que, además de contar con la licencia de ocupación, los inmuebles deben ser compatibles con el uso turístico según la ordenación urbanística vigente.
La Gerencia Municipal de Urbanismo ha detectado numerosas irregularidades en los permisos basados en «declaraciones responsables», lo que ha llevado a una oleada de revocaciones. Este endurecimiento podría estar desincentivando la conversión de viviendas residenciales en turísticas, una práctica que en otras ciudades ha contribuido notablemente a la subida de precios. Al limitar esta vía especulativa, Córdoba logra mantener un equilibrio más saludable en su mercado inmobiliario.
