miércoles, 16 julio 2025

Merlin Properties: las rentas y el Ebitda seguirán subiendo cerca del doble dígito

IG Markets

Los ingresos y las rentas del segundo trimestre en Merlin Properties seguirán subiendo cerca del doble dígito, según las estimaciones de CIMD Intermoney.

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La gestora confirma su recomendación de Comprar en Merlin Properties, así como su precio objetivo de 12,0 euros a diciembre de 2025, que suponen un potencial de subida del 9% al que habría que añadir una rentabilidad por dividendo del 4%.

Merlin Properties anunciará sus resultados del primer semestre el jueves 31 de julio antes de la apertura del mercado, y celebrará una conferencia telefónica ese día a las 15 horas.

Guillermo Barrio Colongues, el analista que firma la nota señala: “esperamos que la socimi siga registrando crecimientos sólidos de ingresos/rentas (8% Intermoney IMVe, hasta los 274 millones de euros), debido a la creciente aportación de los centros de datos, la incorporación de la inflación en la mayoría de los contratos, así como a un cierto descenso de la desocupación, parcialmente compensados por venta interanual de activos.

“Sin esperar grandes cambios en los gastos de estructura, estimamos a junio un incremento de EBITDA en el entorno del 10%, hasta los 200 millones. Como es tradicional, no consideramos en nuestra previsión nuevas partidas de revalorizaciones, (5 millones a marzo de 2025), lo que conduciría a un beneficio neto de unos 158 millones, frente a los 133 millones de hace un año. No variamos nuestras estimaciones de cara a 2025-27e por el momento, aunque una confirmación durante el pasado segundo trimestre tras el primero de los crecimientos de los centros de datos mostraría un claro sesgo al alza”, explica Barrio.

Merlin Properties recibe el apoyo de JP Morgan, que eleva su precio objetivo

El NAV a diciembre de 2024 declarado fue de 14,32 euros, con lo que el valor cotiza actualmente con un descuento del -23%, lo cual “consideramos injustificado dada la calidad de los activos. Conoceremos la evolución del NAV durante el pasado primer semestre en estos resultados. El valor se ha recuperado sólidamente tras las caídas de abril, evidentemente no relacionada con las operaciones de la socimi, pero pese a ello seguimos considerando que, tanto las inversiones en centros de datos como la evolución de precios y ocupación en el resto de los activos deberían de suponer no solo un soporte del valor sino también potencial de su revalorización”.

Merlin Properties CEO Ismael Clemente EuropaPress Merca2.es
Merlin Properties CEO Ismael Clemente. EuropaPress.

Crecimiento de las rentas por los centros de datos y caída de la desocupación

En oficinas se incluyen desde el cuarto trimestre de 2024 la pequeña aportación de otros activos que suman 2-3 puntos a su crecimiento interanual reportado. Por tipo de activo:

  • En el caso de oficinas (rentas 7% IMVe hasta 144 millones), esperamos que el factor más importante haya sido la repercusión de la inflación, además de un incremento de los release spreads, que crecieron un 4% a marzo. Otro factor positivo debería ser la ocupación, que aumentó interanualmente 135 pb en el primer trimestre respecto al año anterior hasta 93,8%, subiendo en Madrid en unos 240 pb, pero bajando en Barcelona. La comparación respecto al junio de 2024 debería ser favorable, 92,3%.
  • En centros comerciales (6% IMVe hasta los 67 millones), esperamos efectos de repercusión de la inflación, ayudado éste por la lenta, pero continúa elevación de las afluencias, que estimamos en un 2-3% anual. Las ventas de los inquilinos han podido crecer un 5-6%, bajando así su esfuerzo hasta el entorno del 11%, inferior al de prepandemia, superior entonces al 12%.
  • En logística (2% IMVe hasta los 43 millones), donde pensamos que el factor principal, aunque de menor relevancia que en otras ocasiones, debería ser de nuevo el release spread (5% a marzo). La socimi mantiene un 25% de su superficie (500 millones de m2) en construcción o desarrollo. Esperamos que la ocupación se haya mantenido por encima del 99% tras recuperar ese nivel en el pasado cuarto trimestre.
  • En data centers, pensamos que los ingresos han podido ser cercanos a los 11-12 millones, frente a apenas inexistentes hace un año. A marzo los ingresos superaron ya los 6 millones.
Merlin Properties Getafe Fuente Merlin Merca2.es
Merlin Properties Getafe. Fuente: Merlin Properties

Merlin Properties: Ebitda 10%, con cierta estabilidad de costes

Tras un primer trimestre en el que los costes de estructura no depararon sorpresas negativas, al contrario de lo que hicieron en ocasiones en 2024, no esperamos novedades en esta ocasión tampoco, con lo que el EBITDA habría crecido un 10%, hasta los 200 millones, añade Guillermo Barrio.

Como es tradicional en nuestra cobertura de socimis, no estimamos por anticipado la partida de revalorizaciones, que ascendieron a 5 millones durante el primer trimestre y los 6 millones a junio de 2024. Sin esperar grandes cambios en costes financieros, (-48 millones), estimamos un resultado neto a junio de la socimi en el primer semestre de 158 millones, un 19% superior al del ejercicio pasado en igual periodo.

En nuestras previsiones a septiembre de 2024 incluimos por primera vez de forma explícita la aportación concreta de los centros de datos, que a nivel de PYG los activos incluidos en la Fase I, es decir, los 60 MW a ser desarrollados en el País Vasco, Madrid y Barcelona. Las estimaciones toman en cuenta el dato de 2024, apenas dos millones de euros, para ir creciendo hasta superar los 70 millones en 2028.

Parece obvio que una mera repetición en el segundo trimestre de los datos del primero nos conduciría a un incremento de cifras para el presente ejercicio, aunque nos mantendríamos cautos en adelante.

Respecto a la Fase II (200 MW), preferimos ver los progresos durante 2025 para incluirlos en nuestras previsiones de rentas; hemos considerado para estos activos en cash flow y valoración un capex de 550 millones durante 2025.


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