Los analistas consideran que la oferta de Neinor sobre Aedas saldrá adelante y que la primera se convertirá en la mayor promotora inmobiliaria de España con más de 43.000 viviendas en cartera.
Recordemos que Neinor Homes anunció ayer, tras el cierre del mercado, una oferta de compra del 100% de las acciones de Aedas Homes a un precio de 24,48 euros en efectivo. El fondo Castlelake, que controla el 79% de Aedas, ha anunciado su aceptación de la oferta. El precio ofrecido es aproximadamente un 10% inferior al de cierre de ayer (27,30 euros). Ya que Aedas tiene previsto la distribución de un dividendo de 3,15 euros durante el próximo mes de julio, Neinor advierte que el precio de la OPA se corregiría hasta 21,33 euros.
El volumen total de la oferta se situaría así en unos 920 millones, que serían financiados mediante un aumento de capital de 225 millones, con respaldo adicional de 260 millones, así como mediante una emisión de bonos senior garantizados por hasta 750 millones. Los principales accionistas de Neinor —Orion European Real Estate Fund (29,5%), Stoneshield Southern Real Estate Holding II (25,7%) y Welwel Investments (13,5%)— respaldan la operación. Se espera que la operación se concluya durante el cuarto trimestre.
Aedas Homes se desploma en Bolsa el día previo a presentar sus resultados de 2024
Una primera reacción es la de CIMD Intermoney para quien “no resulta una sorpresa el anuncio de esta operación, teniendo en cuenta que Castlelake no ocultaba sus intenciones de abandonar su inversión en Aedas desde hace trimestres, y que recientemente Neinor anunció que estudiaba precisamente esta operación. El precio ofertado supone un descuento aproximado del 28% respecto al NAV declarado por Aedas el pasado mes de mayo.”
En Kepler Cheuvreux reiteran la compra de Neinor porque “la operación añade un 20% a nuestro precio objetivo actual, respaldados por el carácter positivo de la operación y un precio objetivo potencial coherente con nuestra estimación de una revalorización del BPA del 20-25%. Dicho esto, advertimos contra el aumento del apalancamiento (LTV superior al 40%), especialmente teniendo en cuenta el elevado coste de financiación de EURIBOR + 5,25%, y la suficiente generación de flujo de caja para la amortización de la deuda (25% anual) y los dividendos.”
“Nuestro NAV inicial de las sinergias es de 0,9 euros por acción. Además, estimamos que el descuento al que está comprando los activos podría ofrecer un aumento adicional del 20-25% a nuestro valor razonable. La nueva entidad cotizaría a 7 veces el PER 2026E (ajustado por dividendos y nuevas acciones) en comparación con los promotores británicos a 12,5 veces el PER 2026E.”
Renta 4 y Bankinter opinan sobre Neinor y Aedas
Bankinter considera que para Aedas son malas noticias. El precio de la oferta es un 10% inferior al precio de cierre de ayer e inferior a nuestro precio objetivo (29,0 euros). Lo más probable es que hoy la acción caiga hasta el nivel de la oferta y, de ser así, nosotros aprovecharíamos para comprar.
Su valoración pone negro sobre blanco el hecho de que “damos una probabilidad alta a que la CNMV rechace la operación. Neinor y Castlelake han pactado un precio para el 79% del capital y según la Ley de OPAS, cuando esto ocurre, hay que lanzar una OPA obligatoria dirigida a los minoritarios a un precio equitativo, que en las inmobiliarias suele ser el valor liquidativo (NAV) publicado por la propia compañía. En este caso, 33,9 euros.”
damos una probabilidad alta a que la CNMV rechace la operación. Bankinter
Por otro lado, su valoración sobre Neinor Homes es de un “impacto positivo en la sesión de hoy puesto que estaría comprando con descuento sobre NAV y sobre la cotización de ayer de Aedas, pero pensamos que, a pesar de la probable generación de valor, Neinor tendría que ampliar capital en hasta 485 millones, probablemente con descuento sobre cotización actual y con el consiguiente efecto dilutivo en BPA.”
“En consecuencia, más allá de la probable reacción alcista de su cotización hoy, nos reafirmamos en nuestra recomendación de Vender y aprovecharíamos para tomar algunos beneficios en caso de que rebotase.”
descartamos la posibilidad de que se presenten nuevas ofertas competidoras, según renta 4
Por último, en Renta 4 explican en una nota a clientes que:
1-. El precio ofrecido de 24,485 eur/acción supone:
- un descuento del -10% sobre el precio de cierre de ayer de AEDAS Homes;
- descuento del -13% vs el precio medio del mes inmediatamente anterior;
- descuento del -11% vs el precio medio de los últimos 3 meses;
- descuento del -10,5% vs el precio medio de los últimos 6 meses,
- descuento del -5% vs el precio medio de los últimos 12 meses.
Del mismo modo, el precio de la Oferta se sitúa un -11% frente a nuestro precio objetivo de 27,60 euros, así como un -15% y -17% por debajo del precio medio de los consensos de Factset y Bloomberg respectivamente.
Por último, respecto al precio de la Oferta, este se sitúa un -28% frente al NAV a cierre de 2024.
2-. A priori, teniendo en cuenta que desde hace tiempo era conocida la intención de Castlelake por salir del capital de AEDAS Homes y que tras varios rumores finalmente la primera oferta llega por parte de su principal comparable industrial (con un descuento cercano al -30% vs NAV), la cual además cuenta con el compromiso irrevocable de aceptación por parte de Castlelake, hace que descartemos la posibilidad de que se presenten nuevas ofertas competidoras.
si bien la Oferta no valora de forma suficiente el banco de suelo y el negocio de AEDAS Homes, tal y como se ha estructurado la operación, ésta debería salir adelante
3-. Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, consideramos que, si bien la Oferta no valora de forma suficiente el banco de suelo y el negocio de AEDAS Homes, tal y como se ha estructurado la operación, ésta debería salir adelante, suponiendo una vía de salida para Castlelake.
De este modo, recomendaríamos Vender a mercado las acciones de AEDAS Homes, en caso de que la cotización se sitúe aún por encima del precio de la Oferta (Mantener en caso contrario).
4-. Por su parte, desde el ángulo de Neinor Homes, la OPA supone una operación transformacional, dando lugar a la mayor promotora española por capacidad de desarrollo de viviendas.
