Un reciente informe del banco estadounidense Goldman Sachs al que ha tenido acceso Merca2 revisa la situación de las principales inmobiliarias europeas y reitera sus recomendaciones sobre las dos Socimis españolas.
Colonial sigue en Vender con un precio objetivo de 5,14 euros y Merlin Properties sigue en Comprar con un precio objetivo de 13,5 euros.
El banco estadounidense afirma que el volátil contexto macroeconómico ha impulsado un mayor interés por el sector inmobiliario: Unas perspectivas más inciertas para el crecimiento europeo tras la aplicación de los aranceles estadounidenses, unas expectativas de inflación más bajas impulsadas por los precios de la energía y unas divisas más fuertes han proporcionado más margen de maniobra a los bancos centrales europeos para recortar los tipos.
Esto ha suscitado un creciente interés por el sector, dado su carácter nacional y defensivo, su valoración barata y su atractivo para la diversificación.
Por otro lado, los analistas de Goldman Sachs reiteran que la valoración del sector sigue con descuento y que las fusiones y adquisiciones aumentan: “Nuestra cobertura cotiza con un importante descuento del 36% sobre su valor actual a 12 meses (frente al 16% medio a medio plazo) y con una rentabilidad media del 7,5% sobre el beneficio por acción a 12 meses (frente al 5,8% medio a medio plazo), lo que implica un recorrido alcista medio del 9%.”
Los inquilinos europeos siguen elevando su presupuesto para alquilar vivienda
“El volumen de fusiones y adquisiciones en el sector inmobiliario europeo hasta la fecha ha aumentado un 28% interanual, y se están debatiendo más operaciones. Las operaciones han tendido a dirigirse a pequeñas empresas británicas, pero recientemente también se están considerando operaciones continentales de mayor envergadura”, aclaran.
“En un entorno de inflación/crecimiento más lento en el que la promoción sigue siendo cara, creemos que las fusiones y adquisiciones intra sectoriales con sinergias pueden tener sentido si no es necesario refinanciar la deuda, siendo los sectores logístico, residencial y alternativo los más activos recientemente”, añaden.
Tendencias dispares en los resultados de las inmobiliarias
Al respecto de los resultados del primer trimestre de 2005, Goldman afirma que “en nuestra opinión, las tendencias fueron dispares, con vientos de cola de inflación más lentos para los alquileres; el sector residencial alemán experimentó un sólido crecimiento de los ingresos, los centros de datos registraron tendencias de alquiler positivas, la mayor parte de la logística registró una demanda mejor de lo previsto y las oficinas continentales fueron en general más débiles, especialmente en los países nórdicos.”
Además, añaden, “los balances siguen en forma, con un aumento medio de sólo 4 puntos básicos en los costes por intereses y LTV estables. Por tanto, vemos oportunidades de alfa diferenciadas.”
“Creemos que el residencial alemán (por ejemplo, Vonovia) ofrece un atractivo perfil de crecimiento regulado de los ingresos. También destacamos las buenas tendencias de arrendamiento en centros de distribución (Merlin), el crecimiento de los alquileres minoristas (URW, BLND), una mayor necesidad de logística asequible (BBOX, CTP, WDP), viviendas para estudiantes que podrían beneficiarse de la incertidumbre en EE.UU. (UTG) y oficinas de calidad en Londres con escasez de oferta (BLND, DLN, GPE).
Por último, sobre los riesgos de su tesis de inversión en Inmobiliaria Colonial, Goldman afirma que “unos mercados subyacentes más fuertes de lo que esperamos que den lugar a un mayor crecimiento de los alquileres y/o una mayor demanda de proyectos en curso y tipos de interés más bajos de lo que esperamos actualmente.”
De Merlin Properties, por otro lado, señala que los riesgos serían unos “datos macro y unos mercados inmobiliarios subyacentes peores de lo previsto, en particular para oficinas y comercios minoristas, y/o rendimientos del programa de inversión de la empresa en sus activos existentes inferiores a los que suponemos actualmente y/o mercados de financiación de deuda peores de lo que suponemos actualmente.”
