Ignacio Alario, Socio, Infraestructura de Concesiones para Aberdeen Investments y Karen Hill, directora general, Infraestructura de Concesiones para Aberdeen Investments hablan de vivienda asequible.
Desde abril de 2024, España se ha enfrentado a protestas masivas contra el turismo en sus principales ciudades e islas. Los activistas anti-turismo afirman que los visitantes están aumentando los costes de la vivienda, lo que impide a los residentes permitirse vivir en el centro de las ciudades. Esto está agravando una crisis de vivienda más generalizada en todo el país. Según el Banco de España, casi la mitad de las familias que alquilan a precios de mercado están en riesgo de pobreza o exclusión social.
Crisis de vivienda asequible
Solo el 2 % del parque de viviendas en España se considera asequible, un porcentaje muy por debajo de la media de la Unión Europea, que se sitúa en el 9,3 %. La demanda de vivienda asequible supera con creces la oferta. Factores como el crecimiento de la población, la migración, la llegada de estudiantes y jóvenes profesionales, así como el aumento de alquileres a corto plazo a través de plataformas como Airbnb, están agravando la crisis.
En las grandes ciudades, el encarecimiento de la vivienda ha hecho casi imposible que las familias de ingresos bajos y medios puedan acceder a una. El mercado del alquiler está sometido a una enorme presión, con precios elevados que obligan a los residentes a trasladarse a las afueras o a otras ciudades.
Construir viviendas en terrenos públicos y privados
La inversión en infraestructuras puede contribuir a mitigar la crisis. Los acuerdos de concesión y los modelos de derechos de superficie son soluciones innovadoras para reducir el déficit de vivienda asequible. Estos mecanismos ofrecen una forma sostenible de abordar un problema social urgente, al mismo tiempo que generan oportunidades atractivas para los inversores en busca de rentabilidades a largo plazo.
Entonces ¿cómo funciona? Acuerdos de concesión
Las entidades públicas (como los gobiernos locales) conceden a los promotores privados el derecho a utilizar y gestionar terrenos públicos durante un periodo determinado, normalmente entre 30 y 75 años. A cambio, los promotores construyen y gestionan viviendas, a menudo con controles en los precios. Cuando vence el plazo, la propiedad del terreno, y a veces de los edificios, vuelve al propietario original, lo que garantiza un beneficio público a largo plazo.
Acuerdos de derechos de superficie
Este acuerdo es similar a los de concesión, pero no se limita a terrenos públicos. Los promotores pueden adquirir el derecho a construir en terrenos privados durante un período determinado, generalmente entre 50 y 99 años. Al finalizar el acuerdo, las estructuras pasan a ser propiedad del dueño del terreno.
Estos marcos crean un escenario en el que tanto las entidades públicas como los inversores privados salen ganando. Permiten que los terrenos sean accesibles para proyectos de vivienda asequible, al mismo tiempo que conservan la propiedad a largo plazo. Ambos modelos reducen significativamente los costes iniciales al eliminar la necesidad de adquirir terrenos. Esto hace posible el desarrollo de viviendas asequibles en mercados de alta demanda con costes de suelo prohibitivos.
Proyectos que han tenido éxito en España
España ofrece una serie de oportunidades para los inversores que buscan aprovechar los acuerdos de concesión y los modelos de derechos de superficie. El plan «Vive” de Madrid, por ejemplo, fue lanzado por el gobierno regional. Este ambicioso programa tiene como objetivo desarrollar 25.000 viviendas de alquiler asequible en los próximos ocho años. Los terrenos públicos se alquilan a promotores privados mediante acuerdos de concesión, con la condición de que los alquileres se mantengan un 30 % por debajo de las tarifas del mercado. En recientes rondas de licitación se han asignado proyectos en zonas como Getafe y Valdemoro, donde la demanda de vivienda asequible es alta.
De manera similar, el gobierno municipal de Barcelona está cediendo terrenos a cooperativas de vivienda bajo acuerdos de derechos de superficie de hasta 99 años. Un ejemplo es la cooperativa La Borda, que ha desarrollado con éxito un proyecto de viviendas asequibles y ecológicas en el barrio de Sants. Hay varias oportunidades similares en curso, especialmente en distritos emergentes como Poblenou.
Ventajas de los modelos de infraestructura de colaboración público-privada
- Entrada rentable: Al eliminar la necesidad de adquisición de terrenos, estos modelos reducen las barreras de entrada al hacer que los proyectos sean más viables desde el punto de vista financiero.
- Estabilidad a largo plazo: Con acuerdos que abarcan décadas, los acuerdos de concesión y los modelos de derechos de superficie proporcionan flujos de ingresos predecibles y reducen los riesgos de volatilidad del mercado.
- Impacto social: Más allá de los beneficios económicos, los proyectos de vivienda asequible contribuyen a la estabilidad y la inclusión urbanas al abordar problemas sociales críticos como la falta de vivienda y la desigualdad en el acceso a la vivienda.
Enfoque en la sostenibilidad: Muchos proyectos incorporan diseños energéticamente eficientes y servicios comunitarios, lo que mejora su valor a largo plazo y su impacto ambiental. - Flexibilidad a prueba de futuro: Los promotores pueden adaptar estos proyectos a las necesidades cambiantes de la comunidad, como la actualización a sistemas de energía renovable o la integración de espacios de uso mixto con el tiempo.
Desafíos y estrategias de mitigación
Si bien los beneficios son claros, invertir en acuerdos de concesión y proyectos de derechos de superficie conlleva retos específicos.
- Complejidades regulatorias: las políticas de vivienda varían considerablemente de una región a otra en España, y para sortear estas diferencias se requiere experiencia local. La colaboración con asesores jurídicos experimentados o promotores locales puede agilizar los procesos.
- Márgenes ajustados: los límites de precios de las viviendas asequibles pueden reducir la rentabilidad. Los inversores pueden superar este problema integrando componentes de uso mixto, como espacios comerciales o áreas de trabajo compartido, para generar ingresos adicionales.
- Resistencia de la comunidad: los proyectos de viviendas asequibles a veces se enfrentan a la oposición de las comunidades locales. La participación temprana y la comunicación transparente pueden ayudar a generar apoyo al enfatizar los beneficios sociales y económicos de los desarrollos.
- Riesgos de fin de plazo: la reversión de la propiedad al final del acuerdo de concesión o del periodo de derecho de superficie requiere una cuidadosa planificación financiera para maximizar los beneficios durante la fase de explotación.
En definitiva:
La crisis de la vivienda asequible en España ha generado una necesidad urgente de soluciones innovadoras. Los acuerdos de concesión y los modelos de derechos de superficie ofrecen una vía escalable y práctica para avanzar, permitiendo a los inversores demostrar su impacto social al abordar la escasez de viviendas y generar, al mismo tiempo, rendimientos financieros a largo plazo. Invertir en este sector plantea desafíos, pero con la colaboración entre el gobierno y el sector privado, existe la oportunidad de impulsar el desarrollo de viviendas asequibles y aliviar las presiones sociales en España.
