En el análisis del Observatorio de la Valoración realizado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) se proyecta que, a lo largo de 2024, los precios de las viviendas usadas registrarán un crecimiento que acelerará su ritmo del 4% al 5% hacia finales de año. Por otro lado, se espera que los precios de las viviendas nuevas alcancen tasas de crecimiento cercanas al 6% para mediados de año, disminuyendo ligeramente hacia finales de 2024.
Factores clave en el aumento de precios de viviendas usadas y nuevas
El aumento previsto en los precios de las viviendas usadas está vinculado a la consolidación del descenso de los tipos de interés, lo que facilita el acceso al crédito a segmentos de la población con menores ingresos, y a la estabilidad o mejora en los niveles de empleo.
Por su parte, el encarecimiento de la vivienda nueva se atribuye, según los expertos, a la escasez de nuevas unidades disponibles en el mercado. Esta limitación en la oferta ejercerá presión al alza en los precios, especialmente en áreas costeras con alta demanda turística, así como en grandes ciudades y sus zonas metropolitanas.
Proyecciones sobre el mercado de alquiler en España para 2024
En lo referente al mercado de alquiler, se estima que los precios seguirán aumentando a un ritmo similar al actual, lo que resultará en un incremento medio del 12,5% anual a nivel nacional, manteniendo la tendencia observada en la actualidad.
Motivos detrás del incremento en los precios del alquiler
Este encarecimiento se justifica, en parte, por el crecimiento en la creación de nuevos hogares, impulsado por flujos migratorios inesperados, lo cual genera una mayor demanda de viviendas en un contexto de oferta limitada. Asimismo, factores como el alquiler turístico y la dispar distribución territorial de la demanda contribuyen a intensificar la tensión en ciertas ubicaciones.
Impacto de la estabilización económica en la movilidad y precios de la vivienda
La autora del estudio resalta que la recuperación económica ha consolidado la movilidad de la población, siendo este uno de los factores que ha propiciado la recuperación de los precios en todo el territorio. Sin embargo, se señala que el aumento en la creación de nuevos hogares, la movilidad laboral de los jóvenes y otros aspectos como la compra de viviendas por extranjeros también inciden en la dinámica de precios.
Además, se destaca una divergencia entre la evolución de los precios en contratos existentes y nuevos contratos, con un crecimiento más pronunciado en estos últimos debido a restricciones en la actualización de las rentas y una mayor oferta en el mercado de compraventa.
Perspectivas sobre la Ley de Vivienda y su impacto en los precios
El informe señala que la aplicación de la Ley de Vivienda no se espera que conduzca a una reducción sostenida de los precios del alquiler, ya que las restricciones que impone tienden a limitar la oferta, exacerbando así el problema subyacente del incremento de precios y generando posibles distorsiones a largo plazo. La mayoría de los panelistas consultados descartan que estas medidas sean efectivas en el largo plazo para reducir la presión en los precios del alquiler.
En cuanto a las transacciones de vivienda, se anticipa un aumento leve en los próximos períodos, impulsado por incentivos de inversión derivados de la contención de la inflación. A pesar de una caída del 11% en 2023, se espera una recuperación gradual en el volumen de transacciones, respaldada por la relajación de los tipos de interés, el crecimiento salarial y la estabilidad del mercado laboral.
Desafíos en el mercado hipotecario y la promoción de viviendas nuevas
El informe identifica un tamaño insuficiente del mercado hipotecario en España, atribuyendo esta situación a un declive del 40% desde 2008 y a dificultades en la financiación para la compra de viviendas. Se destaca que, según algunos expertos, la principal barrera para el crecimiento de nuevas construcciones no radica en la financiación, sino en la escasez de suelo finalista en mercados clave y regulaciones restrictivas que obstaculizan la promoción inmobiliaria.
Por otro lado, se menciona la fragmentación en el sector promotor como un obstáculo adicional para poner en marcha nuevos proyectos, ya que muchas empresas carecen de recursos financieros suficientes para adquirir terrenos y desarrollar viviendas. En este sentido, se hace hincapié en la necesidad de implementar planes a medio y largo plazo para corregir la escasez de oferta tanto en el mercado de venta como de alquiler.
Las previsiones para el mercado inmobiliario español en 2024 apuntan a un aumento en los precios de viviendas usadas y nuevas, así como en los costos de alquiler. Se identifican desafíos en relación con la oferta de viviendas, el acceso al crédito hipotecario y la regulación del mercado, los cuales requieren medidas estratégicas a largo plazo para lograr un equilibrio entre oferta y demanda y mitigar la presión en los precios.
Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV, insta a la implementación de políticas que aborden los problemas estructurales del mercado inmobiliario español y fomenten un desarrollo sostenible y equitativo en el sector de la vivienda, tanto en términos de venta como de alquiler.
