Los precios de la vivienda en España subieron un 2,1% intertrimestral en septiembre, según las cifras publicadas por Eurostat, muy por encima de la tasa de crecimiento inter trimestral del 0,1% en la zona euro.
En varios países de la eurozona, como Alemania, Francia y los Países Bajos, los precios de la vivienda volvieron a caer trimestralmente en el segundo trimestre.
Un reciente informe de ING señala que los precios de la vivienda en España subieron un 3,7% interanual, mientras que en la eurozona cayeron una media del 1,7%. Así pues, a pesar de la fuerte subida de los tipos hipotecarios, el precio de la vivienda en España sigue creciendo y resiste mucho mejor que en el resto de la zona euro.
Fig. Evolución interanual de los precios de la vivienda en las mayores economías de la eurozona en el segundo trimestre
En España, la subida de los tipos de interés en los préstamos hipotecarios es un viento en contra para el mercado inmobiliario. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas concedidas en julio de 2023 fue un 18,6% inferior al del mismo mes del año pasado. El número de transacciones también se enfrió significativamente y fue un 10,1% inferior en julio que hace un año.
Aun así, la desaceleración no es tan fuerte como en otros países. Hay varios elementos que diferencian el mercado inmobiliario español de otros mercados inmobiliarios de la eurozona, siendo el primer factor distintivo la resistencia de la demanda.
Hay varios factores que apoyan la demanda de vivienda. El número de hogares españoles está creciendo con fuerza, en parte debido a la inmigración. Además, el mercado inmobiliario también se ve respaldado por un crecimiento económico más fuerte que la media de la zona euro.
la economía española crecerá un 2,5% en 2023, frente a un crecimiento medio de sólo el 0,5% en la zona euro.
La mayor resistencia de la economía también ha reducido la tasa de desempleo más que en el resto de la eurozona, aunque sigue estando por encima de la media de la región. Una combinación de mayor crecimiento de los salarios nominales y menor inflación también ha hecho que el crecimiento de los salarios reales vuelva a ser positivo, con lo que los hogares españoles están ganando poder adquisitivo.
Más datos sobre el sector: Los precios de la vivienda disminuyen un 0,3% en el tercer trimestre
La rigidez del mercado laboral y el repunte del crecimiento salarial mejoran la renta bruta disponible. Muchas familias pudieron acumular ahorros considerables durante la pandemia, que ahora utilizan para comprar una vivienda.
Por último, la fuerte demanda extranjera de propiedades españolas está ejerciendo una presión al alza adicional sobre los precios de la vivienda. Durante la pandemia, esta demanda extranjera había desaparecido por completo debido a las restricciones a los viajes, pero ahora ha vuelto. Esto explica por qué el crecimiento del precio de la vivienda en regiones turísticas como Baleares, Canarias y la región mediterránea está por encima de la media nacional.
Con la fuerte recuperación del turismo tras la pandemia, también son más los propietarios que mantienen sus propiedades desocupadas para alquilarlas a turistas, lo que crea una tensión adicional en el mercado inmobiliario.
LA OFERTA LLEVA AÑOS CRECIENDO DEMASIADO LENTA
Cuando el crecimiento de la demanda se ve compensado por el crecimiento de la oferta, se moderan las subidas de precios, pero en España el crecimiento de la oferta es insuficiente para satisfacer el crecimiento de la demanda. El crecimiento neto de los hogares es muy superior al crecimiento neto de la oferta, lo que crea escasez y ejerce una presión al alza sobre los precios de la vivienda.
No se trata de un fenómeno reciente; el crecimiento de la oferta española lleva varios años creciendo demasiado despacio para seguir el ritmo de la demanda. La caída de la demanda extranjera durante la pandemia y el aumento de las herencias debido al elevado número de víctimas mortales de Covid-19 quitaron algo de presión durante la pandemia.
Un poco más sobre el sector inmobiliario: Los precios de la vivienda disminuyen un 0,3% en el tercer trimestre
El número de proyectos empezó a descender durante la pandemia debido a las restricciones, y el número de promociones se ralentizó aún más posteriormente por el fuerte aumento de los tipos de interés y la subida de los precios de los materiales de construcción.
No deberíamos esperar un empuje de la bajada de los tipos de interés o de los precios de los materiales de construcción a corto plazo. La comunicación del Banco Central Europeo (BCE) insinúa claramente que quiere mantener los tipos de interés en estos niveles altos durante mucho tiempo. Esperamos que no vuelva a bajar los tipos de interés hasta después del verano de 2024.
La construcción también seguirá siendo cara. Aunque la tendencia de los precios en la mayoría de los materiales de construcción se ha enfriado un poco en el último año, los costes de construcción seguirán siendo más altos que antes de la pandemia.
ING: ESPAÑA SE ‘CALENTÓ’ MENOS EN LA PANDEMIA
Esta combinación de una demanda resistente con una oferta que crece demasiado despacio ejerce una presión al alza sobre los precios de la vivienda. Otro factor distintivo es que los precios de la vivienda en España subieron menos durante la pandemia que en otros países de la eurozona, lo que es probable que provoque una desaceleración más modesta en comparación con los países en los que el mercado inmobiliario estaba más sobrecalentado.
A pesar de las nuevas subidas de precios, el BCE sigue estimando que la sobrevaloración del mercado inmobiliario español es inferior a la de la mayoría de las demás grandes economías de la zona del euro. El BCE realiza estimaciones trimestrales de la sobrevaloración de los distintos mercados inmobiliarios de la zona del euro basándose en diferentes metodologías y parámetros subyacentes, como el crecimiento de los ingresos y la evolución de los tipos de interés.
En el primer trimestre, el BCE estimó la sobrevaloración del mercado inmobiliario español en un 10,3%, por debajo de la media de la eurozona del 12,8%. La estimación de la sobrevaloración es también significativamente inferior al 19,8% de los Países Bajos y al 14,8% de Alemania, donde los precios de la vivienda ya se han corregido significativamente desde sus niveles máximos. Por tanto, la sobrevaloración española sigue siendo relativamente baja en comparación con otros países.
Fig. Estimación de sobrevaloración del BCE, 1T 2023
ING ESPERA QUE LOS PRECIOS SIGAN AL ALZA
A pesar de la resistencia del mercado inmobiliario español, hay varios factores que probablemente atemperarán aún más su dinámica. Parece probable que los tipos de interés de los préstamos hipotecarios sigan subiendo hasta finales de este año y se mantengan en ese nivel durante un tiempo, lo que ejercerá más presión sobre el poder adquisitivo de los inmuebles.
Por último, esperamos que el crecimiento económico se ralentice durante los meses de invierno, lo que también pesará negativamente sobre el mercado inmobiliario. Para 2023, suponemos un crecimiento medio del PIB del 2,5%, que se ralentizará hasta el 1,4% en 2024. Para este año, esperamos que los precios de la vivienda en España crezcan un 3% de media y un 2% en 2024. Ajustado a la inflación, esto supone una ligera corrección real de los precios.
Fig. Crecimiento del precio de la vivienda en España, incluyendo previsiones ING
