viernes, 21 junio 2024

La Ley de Vivienda entra en vigor: qué esperar

Ya es una realidad, el Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este jueves la Ley por el Derecho a la Vivienda, que entrará en vigor mañana viernes, salvo lo relativo a los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivir, que iniciarán su vigencia el 1 de enero de 2024. Una aprobación que el propio Pedro Sánchez ha celebrado desde su cuenta de Twitter «La vivienda en un derecho y no un bien de lujo. Cumplimos».

Una ley, no exenta de polémica, que llega después de meses de intensas negociaciones dentro del propio Gobierno de coalición y con los grupos parlamentarios, el Ejecutivo logró sacar adelante una de las leyes ‘clave’ de esta legislatura. La primera Ley estatal de Vivienda en la historia de la democracia y una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, además de ser uno de los hitos acordados con la Comisión Europea para el desembolso de los fondos ‘Next Generation EU’.

Entre otras medidas, el texto impone nuevos límites a la subida del precio del alquiler en toda España, permite rebajar la figura de gran tenedor de diez a cinco inmuebles en determinados casos e impide a estos propietarios desahuciar a inquilinos vulnerables sin un acto de conciliación o arbitraje previo. Propuestas que han provocado el enfrentamiento con los sectores involucrados.

La norma mantiene el límite del 2% para este año en la subida del alquiler y lo eleva hasta el 3% en 2024 para, antes del 31 de diciembre del próximo año, crear un nuevo índice de referencia aplicable al territorio al margen del IPC. Medidas que desde el sector no creen que solucione el problema real «la situación del alquiler viene de una situación que se adolece de una manera muy clara de vivienda disponible, es lo que provoca el gran problema, el desequilibrio entre oferta y demanda», apunta Ferrán Font, Director de Estudios de Pisos.com.

Los desahucios punto conflictivo

Además, la nueva ley introduce una batería de medidas para dificultar los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad económica, especialmente cuando el arrendador sea un gran tenedor de inmuebles. De este modo, los desahucios no podrán realizarse sin una hora y una fecha predeterminada.

Este punto ha levantado a gran parte del sector ya que consideran choca con el derecho a la propiedad privada y que no hace una diferenciación expresa del tipo de okupación. «La okupación delincuencial es aquella que vulnera el derecho de la propiedad introduciéndose en una vivienda sin permiso, hay que distinguirlas y no penalizar a las familias vulnerables frente a los que okupan de otra forma«, explica Montserrat Junyent Martín, Asesora Jurídica del Consejo General COAPI, haciendo hincapié en la necesidad de diferenciar los tipos de «ocupación», en cualquier caso «cualquier ocupación debe estar restituida a la mayor brevedad posible», señala.

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Incentivos fiscales y recargo al IBI por viviendas vacías

En materia fiscal, se establece una mejora de la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Para ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse en función de determinados criterios –zona tensionada, rehabilitación–.

Una aplicación que recae directamente sobre los Ayuntamientos, surge así la duda de que ayuntamientos lo aplicarán y cuales no, así como si el gobierno central vigilará su cumplimiento a través de algún órgano autorizado y cómo se realizará este seguimiento. Estimula un desequilibrio territorial entre las comunidades, incitando a la polarización de las políticas de vivienda según la base ideológica que tenga cada gobierno autonómico, invadiendo directamente sus competencias.

Incentivos para el acceso a la vivienda

Probablemente una de las medidas mejor acogidas. El texto introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo. Se trata de otorgar beneficios de carácter fiscal o urbanísticos a cambio de que las viviendas de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector (asociaciones, fundaciones), se destinen al alquiler a precios reducidos para aquellas personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.

La Ley también contempla el impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. Se establece un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. Un problema histórico que vienen arrastrando los gobiernos por los errores de legislaturas anteriores en los que la vivienda protegida no se incentivó al ritmo que lo hizo la demanda «el problema actual es fruto de una nefasta política de vivienda social arrastrada durante años».

El secretario de Estado de Transportes, David Lucas, explicaba ayer en el marco del Salón Inmobiliario de Madrid que «el problema de vivienda en España es tan importante que necesita de la colaboración de todos los que puedan aportar para solventar el problema ya sea desde al administración publica, desde la iniciativa privada o de la colaboración publico-privada» por lo que están trabajando para «que la promoción privada pueda garantizar unos precios con los que la población pueda vivir».

Además, se incrementan los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización), y del 10 al 20 por ciento en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización). Una solución que llega tarde «cinco años de gobierno sin crear viviendas sociales nos lleva a pensar que esto no se va a solucionar ahora con esas 133.000 viviendas de la Sareb, del ICO y del Ministerio de Defensa», señala José Merino, Asesor Jurídico del Consejo General COAPI, aclarando «además de estas cuestiones tendrán que ser adjudicadas y promovidas y construidas, estamos a 5 años vista en el mejor de los casos».

Creación del Consejo Asesor de Vivienda

En la Ley también se establece la creación del Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda.

Será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda, que estará integrado por representantes de los distintos Departamentos Ministeriales con competencias relacionadas con la vivienda, asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.

Lo que sí se rechazó a última hora por parte de un alto representando del Ministerio de Economía y Hacienda fue la creación de un registro que regulara la actividad inmobiliaria para ofrecer una mayor seguridad en el mercado, tal y como denunciaba hace unos días Gerard Duelo Ferrer, Presidente del Consejo General COAPI España.


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