Adquirir una vivienda suele ser motivo de alegría, pues normalmente supone iniciar un proyecto vital, (si uno no piensa en los años que, si hay financiación de por medio, tardará en pagarla).
En ocasiones, la inicial alegría por la compra se torna en decepción y amarga experiencia, cuando aparecen defectos y vicios ocultos en el inmueble, de los que el vendedor, o promotor, no advirtió.
Afortunadamente, fruto de la labor de nuestros Tribunales, y de la evolución de la legislación aplicable a la edificación y compraventa de viviendas, existen toda una serie de obligaciones y responsabilidades del vendedor y de aquellos agentes que participan en el proceso de edificación (arquitectos, constructores, promotores).
A continuación trataremos de explicar que derechos tiene el comprador, y que vías legales puede ejercitar, en virtud de lo establecido en la normativa estatal. Por ello, hemos de señalar que, además, existe normativa autonómica que también regula la normativa civil, y lo hace de forma distinta, lo que conlleva también tenerlo en consideración. En un próximo artículo lo trataremos.
¿QUÉ INFORMACIÓN DEBE OFRECERSE AL CONSUMIDOR QUE ADQUIERE UNA VIVIENDA?
La principal obligación de información puede resumirse en que ha de ofrecer información de las verdaderas características y condiciones de la vivienda que va a vender. Además, ha de informarse acerca de si se trata de una vivienda que se encuentra en construcción o si está ya finalizada.
¿VINCULA LA PUBLICIDAD SOBRE LA VIVIENDA AL VENDEDOR EMPRESARIO?
Efectivamente, la publicidad sobre las características, morfología, y calidades de la vivienda, debe recopilarse y guardarse por el comprador, pues tiene derecho a que lo que se publicite por el vendedor profesional se cumpla.
La ley y los Tribunales determinan que el contenido de la publicidad forma parte esencial de la oferta del vendedor, de forma que le vincula, le obliga, a cumplir lo que se contenía o prometía en la publicidad.
¿QUÉ INFORMACIÓN ESTÁN OBLIGADOS A TENER A DISPOSICIÓN DEL PÚBLICO QUIENES REALIZAN ACTIVIDADES DE OFERTA, PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD SOBRE VENTA DE VIVIENDAS?
La normativa obliga a tener a disposición, entre otra:
- Identificación del vendedor.
- Plano de emplazamiento de la vivienda, del edificio, y de la propia vivienda.
- Descripción y trazado de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción, así como de las garantías y de las medidas de seguridad contra incendios del inmueble.
- Descripción de la vivienda, con información sobre superficie útil y del edificio en que se ubica (zonas comunes, servicios, usos privativos, etc…)
- Memoria de materiales utilizados en la construcción.
- Instrucciones de uso y conservación de instalaciones.
- Datos de inscripción del edificio y/o de la propia vivienda, si ya existen esos datos.
- Evidentemente, el precio, y la forma de pago.
- Copia de las autorizaciones que exige la normativa sobre construcción.
- Cédula urbanística y licencia de ocupación
- Estatutos de la comunidad.
- Etiqueta de eficiencia energética.
Toda esta información ha de estar a disposición del comprador, del consumidor, y es importante que la solicite y guarde.
¿QUÉ RESPONSABILIDADES PUEDE EXIGIR EL COMPRADOR?
Son tres vías las que existen, cada una de ellas con sus respectivos requisitos, sujetos responsables y régimen temporal y legal. Pasamos a exponerlas de forma resumida.
RESPONSABILIDAD DE QUIENES PARTICIPAN EN LA CONSTRUCCIÓN O REHABILITACIÓN DE UNA EDIFICACIÓN FRENTE AL COMPRADOR
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que entró en vigor el 6 de mayo de 2000, prevé un régimen de responsabilidad de los agentes que participan en su proceso constructivo.
La responsabilidad contemplada en esta Ley puede ejercitarla tanto el el propietario como, asimismo, el adquirente -comprador- de la vivienda, frente a quienes participaron en la edificación.
De este modo, la LOE prevé la responsabilidad de promotor, constructor, arquitectos (su responsabilidad está previsto incluso que sea solidaria en determinados supuestos), por los siguientes daños:
1.- Daños por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales y que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio. Imaginemos, por ejemplo, grietas en la estructura del edificio.
2.- Daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o sus instalaciones, que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Un ejemplo de este tipo de defectos sería un deficiente aislamiento térmico del edificio que, provocase entrada de frío y afectase a la habitabilidad de las viviendas. O del sistema eléctrico, que afecte o impida poder utilizar normalmente los electrodomésticos.
3.- Responsabilidad del constructor por los vicios o defectos de ejecución de elementos de terminación o acabado del edificio.
En estos tres supuestos, el perjudicado ha de probar el daño por el que reclama, pero no el concreto vicio o defecto de construcción que lo ha originado.
Imaginemos que se producen humedades en la vivienda. En ese caso, tendrá que acreditar la existencia de las humedades, pero no estará obligado el comprador o afectado a acreditar su causa u origen, ni tampoco quien fue concretamente el responsable, de entre los distintos agentes que participaron en dicha construcción.
La LOE establece un plazo de responsabilidad, durante el que responden los agentes que participaron en la edificación, y otro plazo en el que, una vez aparece el daño o vicio, el propietario o adquirente puede reclamar -interponer acciones-.
Plazo de responsabilidad si aparece el daño o vicio
Se establece un plazo durante el que responden los agentes que participaron en la edificación. Por tanto, responden si durante estos plazos de aparecer los concretos daños o vicios y, una vez aparecen, la ley prevé unos concretos plazos para interponer acciones.
Los plazos durante los que existe responsabilidad son:
- Durante diez años, en relación con los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afectan a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Durante tres años, en relación con los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
- El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
Plazo para ejercitar acciones legales una vez aparece o se producen los daños
Respecto del plazo para interponer las acciones, exigiendo dicha responsabilidad, una vez ha aparecido el daño o vicio, la Ley otorga un plazo de dos años.
RESPONSABILIDAD DERIVADA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
La responsabilidad establecida en la Ley de Ordenación de la Edificación no impide, ni es incompatible, con aquella que deriva del contrato de compraventa.
En este sentido, si en el contrato de compraventa, en la escritura pública, se pactó que la vivienda debía reunir unas determinadas calidades, características y condiciones, es evidente que el comprador puede exigir al vendedor que cumpla lo pactado.
De este modo, la existencia de defectos en la vivienda permiten al comprador exigir su reparación o subsanación, o si no lo lleva a cabo, se repare a costa del vendedor, repercutiéndole dicho coste.
Las acciones derivadas del contrato, prescriben a los cinco años.
SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS. – Existe también el denominado saneamiento por vicios ocultos.
Para quienes no se dediquen al Derecho, si se les nombra esta palabra, lo primero que se les vendrá a la cabeza es limpieza, higiene o desinfección.
Y no va desencaminado, puesto que, en materia jurídica, ese término se utiliza para referirnos a las obligaciones y responsabilidades que tiene el vendedor frente al comprador; entre ellas, la obligación de saneamiento por vicios ocultos o defectos de la finca vendida.
Vendría a ser ese saneamiento una obligación de ”limpiar-depurar” la finca de los defectos o vicios que tiene.
De este modo, nuestro Derecho Civil -en los artículos 1.484 a 1.490-, señala que el vendedor ha de responder de los defectos o vicios ocultos del inmueble, que lo hacen inútil o menos útil para el fin al que el comprador lo pretendía destinar.
Hasta aquí parece que todo está claro. Pero, como de costumbre, para ejercer ese derecho frente al vendedor, existen unos requisitos que la ley exige:
1.- Que se trate de vicios o defectos ocultos. – De este modo, no debe responder el vendedor de aquellos defectos que en el momento de la compra fuesen ya conocidos por el comprador, o que se trate de defectos manifiestos, o que sean fácilmente reconocibles.
De este modo, salvo que en la escritura pública se hubiesen señalado esos defectos manifiestos, incluyendo la obligación de que se subsanen por el vendedor, se entendería que se asumen por el comprador.
En consecuencia, siempre es conveniente que se examine la vivienda de forma concienzuda para evitar que aquello que es un defecto evidente, se haga constar que debe ser reparado por el vendedor.
¿Qué ocurre si el comprador es alguien que por su profesión u oficio pudiera conocer esos defectos o vicios ocultos?
En esos casos, por ejemplo, si quien compra es un arquitecto o un profesional dedicado al sector inmobiliario -constructor, promotor-, no tendría derecho a reclamar sobre aquellos defectos que debería haber advertido, aún siendo ocultos.
Siempre hay que tener mucho cuidado al firmar una escritura de compraventa, para revisar las cláusulas que regulan que ocurre cuando se producen vicios ocultos.
Las compañías que venden inmuebles -sean viviendas o no- a consumidores y usuarios, tienen unas obligaciones que la ley impone, de forma que determinadas renuncias de los consumidores, aunque consten en la escritura pública, no tienen ningún valor, debiendo responder la empresa por los defectos o vicios que contenga la vivienda.
Pero cuando quien vende es una persona física no empresario o profesional, también se ha de mantener cautela sobre lo que se establece en la escritura pública.
Sobre todo, no debe aceptarse que en la escritura de compraventa conste que el vendedor quede liberado de esta obligación de saneamiento. En ningún caso debe admitirse.
2.- El defecto ha de existir al tiempo de la compraventa. – El defecto no puede ser posterior a la escritura de compraventa.
Tiene que existir con anterioridad a la compra, sin perjuicio de que sus efectos o su salida a la luz, sea posterior a la compraventa. Pero su causa, el origen ha de ser anterior.
3.- Además ha de tratarse de un defecto grave.- No basta con cualquier defecto, sino que tiene que tratarse de un defecto que haga el inmueble inservible para su uso, o que disminuya el uso de la misma de tal forma que el comprador, de haber conocido ese defecto o vicio, no hubiese comprado la finca o, en todo caso, hubiese pagado un precio inferior.
El Código Civil otorga al comprador dos opciones alternativas en materia de vicios ocultos:
- Desistir o resolver el contrato, de forma que las partes se restituyen, se devuelven, las contraprestaciones (el comprador devuelve la vivienda y el vendedor la totalidad de las cantidades, del precio, recibido). En el supuesto de que se pruebe que el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos cuando lo vendió, se reconoce al comprador, además, el derecho a recibir una indemnización por los daños y perjuicios causados al mismo.
- También tiene el comprador otra opción, que consiste en que el precio de la compraventa se rebaje de forma proporcional, equivalente al daño que el citado vicio le comporta. Normalmente, una rebaja en el precio equivalente al coste económico que conlleva la reparación completa del defecto o vicio.
LEGISLACION AUTONÓMICA QUE REGULA EN CADA COMUNIDAD LOS DERECHOS DEL COMPRADOR
Todo cuanto hemos expuesto consiste en la regulación Estatal, pero hemos de señalar que existen distintas Comunidades Autónomas que en el ámbito de sus competencias, han regulado los derechos de los compradores frente a los vendedores por los defectos y vicios en la vivienda adquirida.
Esas regulaciones modifican, en ocasiones, en gran medida el régimen previsto en el Código Civil, tanto respecto del tipo de defectos, como también en el plazo en el que se puede reclamar.
En una próxima ocasión, publicaremos un artículo con las principales diferencias de cada Comunidad que ha legislado en esta materia.
