Nuestro Derecho Civil reconoce a toda persona que comparta una propiedad con otras personas, el derecho irrenunciable e imprescriptible de cesar en dicha indivisión, explica Miguel Ángel Durán Muñoz, de Durán & Durán Abogados.
LA EXTINCIÓN
La extinción de condominio no es en realidad una transmisión, sino una disolución de una comunidad de bienes, concretando el derecho que el comunero o copropietario ya tenía en el condominio, quedándose con el bien.
En el presente artículo nos vamos a centrar en los problemas, dudas y riesgos fiscales, en función de cómo se lleve a cabo.
En concreto hoy abordaremos las consecuencias de no estar atentos, no asesorarse, al extinguir un condominio, que puede conllevar tener que pagar, según la comunidad autónoma, entre un 6 a 11,5 % por el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales, en lugar del 0,5 al 1 % del Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados, que se aplica a una extinción de condominio correctamente realizada, desde el punto de vista fiscal.
LAS PREGUNTAS
Las preguntas que, desde el punto de vista fiscal, surgen son:
¿Son comunidades de bienes diferentes las que provienen de distinto título?
¿Si soy copropietario con mis hermanos es o no indiferente, por ejemplo, que los bienes sobre los que dejaremos de ser copropietarios provengan unos por herencia y otros por compraventa?
La respuesta es, desde el punto de vista fiscal, es que existen distintas comunidades de bienes, existiendo una por cada origen o título.
Por ejemplo, si se han heredado por los tres hermanos los bienes que eran propiedad de los padres, según el criterio de la Agencia Tributaria, existe una comunidad de bienes derivada de la herencia de la madre y otra distinta de la herencia del padre. Pese a que se trate de los mismos inmuebles. La mitad heredada de la madre y la otra mitad heredada del padre son comunidades de bienes distintas.
Por tanto, si al extinguir el condominio de esos bienes no se tiene en cuenta, la Administración tributaria puede pretender aplicar el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales. Y no es poca la diferencia económica.
si al extinguir el condominio de esos bienes no se tiene en cuenta, la Administración tributaria puede pretender aplicar el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales
El Tribunal de Derechos Humanos ha venido estableciendo que “una ley que no es clara no cabe considerarla como ley”.
En materia fiscal, sinceramente, la normativa no ha sido nada clara y, en el caso de las extinciones de condominio, han surgido muchos supuestos en los que el contribuyente no ha tenido seguridad jurídica alguna sobre si tenía encima una espada de Damocles, en función de la interpretación que se le diera al modo en que se llevó a cabo la extinción de condominio.
Veámoslo.
¿Actos Jurídicos Documentados o Transmisiones Patrimoniales?
La extinción de condominio está exenta de pago del Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales, y sometida al Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados.
La cuestión está en determinar si existe, desde el punto de vista fiscal, una extinción de condominio, pues la diferencia entre aplicar uno u otro impuesto es muy relevante.
El impuesto sobre actos jurídicos documentados comporta entre un 0,5 y un 1 %, del valor del inmueble.
Y por el contrario, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) supone un pago muy superior.
La cuantía a pagar por Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales depende de la decisión de cada comunidad autónoma.
Tenemos comunidades como Navarra, Madrid, Ceuta y Melilla que aplican un tipo fijo del 6 %; Canarias aplica un tipo general del 6,5 %; La Rioja y País Vasco un 7 %; Murcia un 8 %; Valencia y Galicia establecen un tipo del 10 % con carácter general; y Castilla León el 9 %. Después están un buen número de comunidades autónomas que establecen una escala según el valor del inmueble, que suele ir del 7 u 8 % hasta el 10 y 11 % (Andalucía, Cataluña, Aragón, Asturias, Extremadura), o incluso, el 11,5 % en el caso de Islas Baleares.
TIPOS GENERALES
Estos son los tipos generales. Pero existen múltiples bonificaciones o tipos reducidos que aplican dichas comunidades a, por ejemplo, adquisiciones de viviendas habituales, personas con minusvalía, jóvenes con edad inferior o igual a una determinada edad que adquieren vivienda habitual (32, 35 o 36 años, según la comunidad), viviendas de protección oficial, familias numerosas, y también a inmuebles que constituyendo vivienda habitual no superan determinados importes, o en función de la renta del adquirente. Como indicamos, cada comunidad autónoma decide su política fiscal.
La normativa señala que la extinción de condominio no está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ¿Verdad?
Y de este modo, el lector pudiera pensar que, si deja de ser copropietario, tendrá que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, sin riesgo de que le apliquen el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Lamentablemente, no es así.
¿Qué criterio tiene la AEAT y las Haciendas de las Comunidades Autónomas sobre lo que es una extinción de condominio y, por tanto, sobre el impuesto al que se sujetará la operación?
Hoy en día, pese a la inicial existencia de distintos criterios jurisprudenciales, se considera que sólo cesa, sólo se extingue el condominio, deja de existir la copropiedad a efectos fiscales, si es exclusivamente uno de los copropietarios el que se lo queda.
Por tanto, sólo cuando dejan de existir varios copropietarios y es un único propietario el que acaba siendo único titular de la propiedad existe extinción de condominio a efectos fiscales, según la Administración tributaria.
La consecuencia nefasta, si no se cumplen con los requisitos, es que se tendría que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que, como hemos visto, es mucho más costoso que el de Actos Jurídicos Documentados.
Si lo que se lleva a cabo es la venta por todos los copropietarios a un tercero -si todos venden-, esa operación está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, al tratarse en ese supuesto de una venta del total a un tercero, una compraventa, supuesto totalmente distinto a una extinción de condominio.
No acaban aquí las cautelas si no se quiere acabar teniendo una sorpresa desagradable.
¿Qué ocurre cuando se es copropietario no sólo de una sola finca, sino que existen más de una finca en copropiedad con otras personas?
Imaginemos que tres hermanos heredan varias propiedades, que aceptaron por partes iguales y, posteriormente deciden dejar de ser copropietarios.
La Dirección General de Tributos mantiene este criterio:
- Según el origen de los bienes, pueden existir no una sola comunidad de bienes, sino varias. Por ejemplo, los bienes heredados por esos hermanos de la herencia de la madre, constituyen una comunidad por provenir de ese título, y los que heredan del padre otra distinta. En consecuencia, cada comunidad debe extinguirse de forma separada o se aplicará el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales.
- Y si, además, esos mismos hermanos deciden comprar uno o varios inmuebles, serían otra comunidad distinta de las dos con origen en las herencias de los padres.
- Y otro ejemplo es el de una comunidad sobre una universalidad de bienes que se dediquen a una actividad económica.
Para la DG de Tributos, aunque los copropietarios fuesen las mismas personas e, incluso, tuviesen en todos los bienes el mismo porcentaje, se trataría de distintas comunidades de bienes.
¿Importa esa distinción de comunidades de bienes a efectos de extinción?
Afecta de forma trascendental -incluso dramática-, si los copropietarios deciden, al extinguir el condominio, intercambiarse las cuotas de participación de fincas que pertenecen a distintas comunidades de propiedad, puesto que se considerará por la Administración Tributaria que se trata de una permuta de cuotas, que estará sometida al Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales.
Además, las compensaciones económicas a realizar por las diferencias de valor de los inmuebles que cada copropietario se acabe adjudicando, hasta la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2019, sólo podían realizarse en dinero.
Afortunadamente, el Tribunal Supremo ha determinado que para estimar existente la extinción de condominio, y aplicar el Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados, lo relevante es:
- Que los lotes o inmuebles adjudicados sean lo más equivalentes o proporcionales que sea posible.
- Que las diferencias que existan en el valor de los inmuebles que cada copropietario se queda, sean consecuencia de que los bienes son indivisibles.
Y si este criterio se cumple, el Tribunal Supremo permite que, la forma en que se compensa esa diferencia de adjudicación, pueda ser en dinero, o mediante la asunción de deudas de hipotecas que graven esos inmuebles o, incluso, mediante adjudicación de bienes, dándolos en pago.
Lo fundamental para el Tribunal Supremo es que los bienes estén previamente en esa situación de condominio, de forma que al adjudicarlos en el modo descrito en dichos apartados a) y b), existe disolución de comunidad, y no transmisión o venta.
Y así lo ha recogido la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V2889-21, de 17 de noviembre de 2021.
Por tanto, la disolución simultánea de varias comunidades de bienes sobre inmuebles de los mismos copropietarios, adjudicando los bienes comunes -de cada comunidad- a uno de los comuneros que compensa a los demás, tributará por actos jurídicos documentados, al no estar sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
Todo ello con independencia de que la compensación se haga en dinero, asunción de deudas del copropietario, o la dación en pago de otros bienes.
Con la única salvedad de que si la dación en pago se efectúa con un bien privativo del copropietario, es decir, de un bien que no compartía con los comuneros, ese pago sí que tributa por transmisiones patrimoniales.
¿Y si la extinción del condominio se realiza sobre bienes comunes como consecuencia de divorcio o separación, o cambio del régimen económico matrimonial?
¿Y qué ocurre cuando no existe compensación de uno a otro por dicha adjudicación?
En el caso de tratarse de sociedad de gananciales si cada cónyuge se adjudica bienes por valor del 50% del haber común, no hay sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y, además, estará exento del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En supuestos de divorcio o separación -en régimen de separación de bienes, o tras liquidación de sociedad de gananciales de bienes que se adjudicasen por mitad-, en los que uno de los cónyuges se adjudica la propiedad -normalmente la mitad indivisa-, que era del otro cónyuge, pasando a ser único propietario, no se tributa por Transmisiones Patrimoniales, pero sí por Actos Jurídicos Documentados. El Tribunal Supremo ha fijado como doctrina que la extinción de condominio, con adjudicación a uno de los cónyuges de un bien que sea indivisible, cuando previamente participaba en su propiedad, puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de AJD, cuando se documenta en escritura notarial, pero en la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al copropietario que deja de serlo en virtud esa adjudicación (normalmente, sobre el valor del 50 %).
Cabe señalar, además, que el Tribunal Supremo, en sentencia de 12 de julio de 2022, ha establecido respecto de la vivienda habitual, que pese a no existir compensación del uno al otro, no está sujeto al Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales el exceso de adjudicación de bienes, que es efecto de la disolución del matrimonio, o del cambio de su régimen económico, si es consecuencia necesaria de la adjudicación a uno de los cónyuges de la vivienda habitual del matrimonio.
Dicha sentencia, asimismo, se pronunció en relación con la pretensión de la Administración consistente en querer aplicar el Impuesto Sobre Donaciones a esa falta de compensación, señalando el Tribunal Supremo que no se somete a dicho impuesto dado que, entre otras razones, no existe ánimus donandi.
Por tanto, en ese supuesto, aunque no se compense económicamente al cónyuge que deja de ser propietario de la vivienda habitual, no se somete ni al Impuesto Sobre Donaciones, ni al de Transmisiones Patrimoniales, ni a Actos Jurídicos Documentados -en este caso, si se adjudica por resolución judicial-.
Miguel Ángel Durán Muñoz
DURÁN & DURÁN ABOGADOS
