La banca ha cerrado el grifo al promotor inmobiliario. Así lo aseguró Ana Botín, presidenta de Banco Santander, en la presentación de resultados de la entidad. Entregar liquidez a estas empresas supone un riesgo en el entorno actual, con las agresivas subidas de tipos de interés y los elevados precios de las viviendas. Ante esta situación, el crowdlending inmobiliario se ha convertido en una de las opciones ganadoras. Entre estas soluciones se encuentra Civislend, la plataforma de financiación participativa pionera en este negocio inmobiliario en España.
El pasado año, la firma logró captar 12 millones de euros, el doble que un año antes, para financiar los proyectos inmobiliarios, con un retorno medio (TIR) para los inversores del 8,2%. La firma, dirigida por Ínigo Torraba, ha cerrado en este 2023 un primer acuerdo con Inmobiliaria Espacio (OHLA) para levantar una financiación de 40 millones de euros en Almería, con una rentabilidad media para los inversores del 9%.
Habrá un ajuste moderado en ciudades secundarias y en las zonas más descentralizadas de las grandes ciudades de España
«Somos muy optimistas en términos generales, si bien hay una preocupación en cuanto a la inversión pura y dura en el sector inmobiliario», ha sostenido Torraba en una entrevista con MERCA2. En este sentido, ha apuntado a la caída de precios en el sector residencial. «Habrá un ajuste moderado en ciudades secundarias y en las zonas más descentralizadas de las grandes ciudades de España», ha considerado. Así, cree que el incremento de precios en los centros de las grandes ciudades será más «paulatino».
2023, EL AÑO DE CIVISLEND Y DE LA INVERSIÓN ALTERNATIVA PARA EL PROMOTOR
Para 2023, Torroba espera que Civislend pueda alcanzar los 30 millones de euros, más del doble que en 2022, incrementar la plantilla en un 100% y continuar apostando por el sector residencial, al que considera un valor defensivo en épocas de incertidumbre.
En cuanto a su sector, Torraba se muestra optimista respecto a la financiación. «Tenemos puestas muchas esperanzas en este 2023», a pesar de los aumentos de los tipos de interés. Y es que, en su negocio está muy pendiente de la evolución de la renta fija, como las letras o depósitos. Este es el reto en un entorno de tipos al alza, superar a otros productos de renta fija denominados «seguros», al tiempo que el interés ofrecido a los inversores «debe ser suficientemente atractivo para el inversor y que pueda acudir a la financiación del proyecto».
Así, por ejemplo, con la última operación con Inmobiliaria Espacio, la rentabilidad ofrecida a los particulares y fondos inmobiliarios que han acudido ha alcanzado el 9%. De esta forma, son los propios inversores quienes le obligan a incrementar el diferencial de la rentabilidad para poder acudir. Y es que, en el mercado de renta fija, la rentabilidad se ha disparado con la subida de tipos de interés. Algunos productos financieros alcanzan un interés del 2,5% sin riesgo alguno, como los depósitos bancarios en Europa, con excepción de España; a las letras a 12 meses se les exige un interés cercano al 3%; mientras la rentabilidad de algunos fondos alcanzan el 4%.
«En este momento, estamos ajustando la rentabilidad al alza, hasta el 9%, para el inversor. En casi todos los proyectos, estamos más cerca de ese nivel que del 7% del año pasado», ha destacado. Este ascenso se repercute directamente al promotor, que se encuentra con «un mercado de financiación muy complicado». «Este coste se asume sin ningún tipo de problema», ha sostenido Torraba.
CIVISLEND O LA DEMOCRATIZACIÓN DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA
El producto es muy atractivo tanto para los particulares como para los institucionales. La inversión mínima es de apenas 250 euros, a la que pueden acudir en apenas dos clics, mientras que existen fondos que han invertido cerca de medio millón de euros. «Es un producto que encaja muy bien entre los grandes ‘players’ -fondos de inversión inmobiliarios puros y family office, entre otros-. «El proceso de compra online es muy sencillo», ha señalado.
Para Torraba, es preferible tener una gran cantidad de inversores particulares que unos pocos fondos con grandes cantidades. El horizonte de inversión es de apenas 12 meses, mientras que el promotor se reserva el derecho de una cancelación anticipada. El inversor no perdería la rentabilidad en ese caso, mientras que Civislend aporta a la operación todas las garantías que se pueden tener, como una garantía hipotecaria sobre el suelo, al mismo tiempo que se pignoran las acciones de la empresa y se dispone de un aval de la matriz del grupo.
La inversión con la última operación está siendo un éxito al cubrir el 60% de la misma sin haber obtenido aún la licencia, una muestra de la confianza de los particulares para financiar la construcción de más de 400 viviendas en Almería.
LOS PROMOTORES SALEN DE BARCELONA
En cuanto a la inversión en residencial en las grandes ciudades, Torraba ve a Madrid y Barcelona como dos importantes imanes. Si bien, la Ciudad Condal se encuentra en un período de decadencia y trabas del Gobierno de Ada Colau y Jaume Collboni al exigir a los promotores destinar el 30% de la obra a viviendas sociales.
«Por este motivo, muchos inversores y promotores se están yendo de Barcelona», ha comentado. El destino de estos promotores es Tarragona o Bilbao. «No nos están llegando oportunidades de Barcelona, a pesar de ser muy atractiva a nivel de turismo», ha apuntado. «Los grandes fondos están menos activos en Barcelona», ha considerado. «Si ponen impedimentos, al final te tienes que ir. Veremos qué consecuencias puede tener si continúan estas barreras a la inversión», ha reflexionado.
Civislend ha conseguido simplificar la inversión en ladrillo para acercarla a todos los ahorradores, una democratización en un sector muy restringido hasta ahora y donde sólo jugaban los family office y fondos de inversión. Para sus proyectos, realizan procesos de ‘due diligence‘ exhaustivos, con transparencia y seguridad, principales pilares en los que se sostiene este negocio.
Esta vía de financiación está siendo crucial a tenor de las restricciones al crédito promotor, cuyas condiciones financieras se están endureciendo desde mediados de 2022, con la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo.
