Hogares y empresas temen las subidas de los tipos de interés de la Reserva Federal de Estados Unidos (FED). Por un lado, el índice de la Asociación de Bancos Hipotecarios (MBA) se ha hundido un 10,3% tras incrementarse un 0,9% la semana antes. Esta caída se ha registrado tras desplomarse los tipos de interés hipotecarios en 13 puntos, hasta el 6,34%, desde los máximos recientes, por encima del 7%.
Sin embargo, a pesar de estas caídas en las hipotecas, los hogares y empresas están refinanciando sus deudas a unos tipos más elevados de lo previsto, especialmente a tipos de interés fijos, aunque con un notable repunte de los intereses variables debido a la futura corrección de los tipos de interés de la FED de cara a fin de año. La Reserva Federal, no obstante, espera antes que la economía de EE UU haya entrado en recesión, un escenario que se materializaría en el próximo mes de septiembre, a tenor de la probabilidad mostrada en Bloomberg. El índice de refinanciación se ha disparado de los 310,9 a los 371,4 puntos, casi un 20% más.
Todo ello, con una tasa hipotecaria a 30 años del 6,34%, un nivel no visto desde la burbuja inmobiliaria de de 2006. El índice general de MBA se ha situado en los 27,9, el nivel más elevado desde el estallido de la pandemia, en marzo de 2020, mientras el índice de compras se hunde un 12%, hasta los 160,2 puntos.
EL SECTOR HIPOTECARIO, A MERCED DE LA FED
La caída se produce en un momento en el que el sector hipotecario trata de encontrar soluciones a la escasez de vivienda por el lado de la oferta y al menor volumen de contratación. Por un lado, los principales actores están recuperando viviendas de antiguas carteras, aparcadas desde la crisis de 2008, a precios bajos para tratar de mover el mercado. Y es que, los compradores de viviendas se lo están pensando dos veces antes de entrar a las entidades financieras y firmas hipotecarias. El sector registra un colapso desde el inicio de las subidas de tipos, a mediados del primer semestre del año pasado, con una agresividad jamás vista en la FED desde la crisis del petróleo de la década de los 70.
Esta acción de la FED, dirigida por Jerome Powell, ha provocado la venta no sólo de carteras hipotecarias ante el riesgo de impago -en EE UU, la entrega de llaves cancela la deuda-, sino también del negocio hipotecario. Barclays, por ejemplo, compró Kensington Mortgage Company, un vehículo hipotecario de Blackstone, por valor de 2.800 millones de dólares el pasado año. Otras firmas hipotecarias y bancos estadounidenses han procedido a los despidos para capear el temporal ante el estrangulamiento del sector.
LOS TIPOS DE INTERÉS DE LA FED PRESIONAN AL MERCADO
En el inicio de este 2023, con unos tipos hipotecarios desatados, el mercado se mantiene estancado, pero la refinanciación anima a las entidades al sacar provecho de las alzas de los tipos de interés. Estos intereses se han disparado más de un 100% en los últimos dos años, al pasar del 2,8% de 2020 al 6,34% actual, aunque el incremento es aún superior al compararlo con los máximos.
En el sector, sin embargo, ven ahora un cierto optimismo con esta caída de los tipos de interés en las últimas semanas, aunque los niveles continúan siendo muy elevados. Algunos de los principales actores, como First Community Mortgage, consideran que una bajada de 13 puntos en los tipos hipotecarios «ayuda» e incluso «marca tendencia».
Asimismo, en el mercado comienzan a aparecer nuevas viviendas, guardadas a la espera de unas mayores tasas de interés para obtener la rentabilidad perdida tras el hundimiento de la Bolsa en 2022 y la política monetaria en EE UU, que está retirando liquidez del sistema a pasos agigantados para tratar de contener el alza de los precios.
LA OFERTA DE PISOS SOLO SUBE UN 0,2% EN UNA SEMANA
Con estas condiciones, los vendedores y propietarios, reacios a vender viviendas durante el último año, buscan ahora atraer a los compradores, golpeados por tierra, mar y aire debido a la crisis energética y una estanflación que podría derivar en una recesión más profunda de lo previsto. En el sector tecnológico, por ejemplo, la caída ha sido abrupta y los despidos suman ya 50.000 entre las más grandes del sector. De hecho, las viviendas disponibles se han incrementado hasta las 472.688, apenas un 0,2% más en la semana del 6 al 13 de enero respecto a la anterior.
A medida que ingresamos al comienzo de la temporada de compras de primavera, las tasas hipotecarias más bajas y más viviendas en el mercado ayudarán a la asequibilidad para los compradores de vivienda por primera vez
El sector celebra que las tasas se hayan situado en el nivel más bajo desde septiembre y el sector espera la llegada de la primavera para incrementar las operaciones, siempre y cuando la FED frene en las subidas de tipos de interés. «A medida que ingresamos al comienzo de la temporada de compras de primavera, las tasas hipotecarias más bajas y más viviendas en el mercado ayudarán a la asequibilidad para los compradores de vivienda por primera vez», señalan desde MBA.
Este índice mide los préstamos hipotecarios en dos tramos, de 726.000 dólares o inferior, o bien los ‘jumbo‘, aquellos que superan el máximo anterior. Los tipos del primer tramo son los que registran el descenso más acusado, mientras que los más elevados apenas se reducen en una centésima, aunque son más baratos que los primeros, del 6,08% al 6,42%, respectivamente.
EL AHORRO EN EE UU, HUNDIDO A LAS PUERTAS DE LA RECESIÓN POR LA FED
Por otro lado, la refinanciación se ha incrementado con fuerza en esta semana debido a la fuerte necesidad de liquidez. Y es que, las caídas en Wall Street a lo largo del año pasado ha provocado un agujero importante en los hogares. De hecho, los ahorros de los estadounidenses se ha hundido a niveles previos a la recesión de 2008.
En abril de 2020, la tasa de ahorro superaba el 33% para hundirse por debajo del 3% en este momento. Este descenso explica la fuerte caída de la petición de hipotecas y no es señal de optimismo, como pretende vender el sector. Y es que, la economía de EE UU aún no ha entrado en recesión. La situación podría empeorar si la FED da marcha atrás a su estrategia de reducir los tipos a fin de año.
Sobre el papel, la Reserva Federal tendría que continuar la devaluación del dólar para evitar mayores subidas de las materias primas y controlar así la reapertura de China, cuya demanda interna está sedienta de petróleo. Un incremento a los 115 dólares por barril en el oro negro provocaría una mayor presión en los precios y por tanto una inflación incontrolada, haciendo añicos la estrategia de los bancos centrales de Occidente, inmersos en una estanflación de la que va a ser muy difícil salir.
Con todo, los riesgos en el sector hipotecario se mantienen y no hay garantía alguna de que la FED vaya a dar marcha atrás a su política y reducir los tipos de interés. El sector se echa en brazos de una demanda que esperaba una mayor oferta el pasado año, pero las inmobiliarias se quedaron sin inmuebles y dispararon los precios.
