El precio de la vivienda ha cerrado 2022 con caídas del 0,5% en Barcelona, frente a la subida del 7,5% en Madrid. El descenso será más acusado en este 2023 a tenor de las previsiones recabadas por MERCA2. Y es que, el mercado inmobiliario en España también sucumbe a las constantes y agresivas subidas por parte del Banco Central Europeo (BCE), que ha disparado los tipos al 2,5% y en dos semanas volverá a incrementar el precio del euro un 0,25% como mínimo e incluso no se descarta un ascenso del 0,75%, como exigen los ‘halcones’ del organismo presidido por Christine Lagarde.
El mercado inmobiliario en España se ha librado, de momento, de las fuertes caídas en otras zonas, como Estados Unidos y los países nórdicos, especialmente Suecia, debido a la falta de oferta inmobiliaria. En este sentido, los precios se habían disparado en los últimos años hasta volver a los niveles previos a la formación de la burbuja inmobiliaria.
Todas las comparativas, de hecho, se realizan respecto a 2007, cuando la banca prestaba sin control alguno a hogares y empresas promotoras. No era dinero fácil, con un euríbor por encima del 2% en 2004 y que llegó a superar el 3,5% dos años más tarde. En 2007, el índice más utilizado para el cálculo de los intereses de las hipotecas superó con creces el 4%. Sin embargo, esta situación se espera que no vuelva a producirse en el sector.
BARCELONA SE ADELANTA AL FRENAZO INMOBILIARIO
Según el último informe de la vivienda de segunda mano realizado por Fotocasa, la caída desde máximos históricos en Barcelona es de casi el 33% y del 16,9% en Madrid. En cambio, en Málaga y Baleares se registran subidas por encima de los niveles de la burbuja inmobiliaria de 2007, con un ascenso del 0,2% en Málaga y un 1,5% en Baleares. En zonas de Canarias, las caídas desde las cifras récord de hace 15 años son mínimas, apenas un descenso del 1,6%. En Málaga, además, se han registrado dos récords históricos en septiembre y otro para cerrar el año, hasta alcanzar los 2.774 euros por metro cuadrado.
Atendiendo al precio en Barcelona y Madrid, la diferencia entre ambas ciudades tiene «su explicación en la evolución del precio a lo largo de los años». «Al realizar la comparativa entre dos plazas con mercados muy parecidos, vemos que Barcelona siempre se suele adelantar a la tendencia», ha destacado María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. «Quizás por ser un mercado con precio más alto, se adelanta de alguna forma a los acontecimientos, que luego son prácticamente replicados por la ciudad de Madrid», ha sostenido. De hecho, «esto nos hace pensar que Barcelona puede estar estratégicamente marcando la tendencia de estabilización del precio que se aproxima», ha comentado.
Así, en Barcelona el mercado inmobiliario comienza a recular para tratar de dinamizar al sector. Sin embargo, el ajuste que se estima es del 5% como mínimo. En términos reales, el frenazo será más brusco, más cuando los tipos de interés continuarán al alza en febrero y marzo. Se espera que el precio del euro llegue a un mínimo del 4% para el cierre de este 2023, un nivel que podría quedarse corto si la inflación vuelve a empujar al alza.
EL MERCADO INMOBILIARIO AJUSTARÁ UN 5% COMO MÍNIMO
En países como Suecia, el ajuste alcanza ya el 20%, con una fuerte contracción de la demanda debido a la presión de los precios y las subidas de tipos de interés. En Estados Unidos, por su parte, van ya por una caída del 15%. Voces del sector advierten de una posible caída en ese mismo porcentaje en España. El riesgo estará cuando todas las hipotecas referenciadas al euríbor soporten los efectos de estas subidas, más cuando la banca se ha sumado a las medidas del Gobierno para tratar de alcanzar acuerdos con los hipotecados.
Desde el BCE apuntan que los créditos dudosos -non-performing loans -(NPL)- pueden dispararse al 10% sin crear un agujero en el sistema financiero
Desde el BCE apuntan que los créditos dudosos -non-performing loans -(NPL)- pueden dispararse al 10% sin crear un agujero en el sistema financiero. En 2008, la institución apuntaba un nivel crítico del 7%. Y es que, a diferencia de hace 15 años, la banca dispone de un enorme colchón de liquidez, uno de los motivos por los que tampoco ha entrado el sector en la guerra por los depósitos. Sin embargo, la banca está mirando con lupa al sector inmobiliario, con créditos a hogares y empresas solventes, mientras se suceden los impagos al alquiler.
EL INMOBILIARIO EN EL IBEX 35, CON SUBIDAS POTENCIALES DE DOS DÍGITOS
Así las cosas, el mercado inmobiliario podría iniciar una corrección en Bolsa, como lo ha hecho en 2022, siguiendo así las previsiones. No obstante, las principales empresas del sector en el Ibex 35 registran un potencial importante. En este sentido, Merlin Properties apuntaría a un alza del 18% respecto a los 9,1 euros registrados al cierre de este lunes. CaixaBank ha rebajado el precio objetivo de la compañía a «neutral», hasta los 10,3 euros. Aún así, le otorga una subida del 13% respecto a los precios de cierre de la jornada de ayer.
Neinor Homes, por su parte, ofrece un potencial del 13,9%, hasta los 10,52 euros como precio objetivo. No obstante, varios analistas, como los de Alantra, Citi o Barclays, apuntan a precios inferiores, inferiores a los nueve euros. Aedas Homes, por otro lado, presenta uno de los mayores potenciales del sector, con una subida potencial superior al 32%, hasta los 20,86 euros por acción.
