Las inmobiliarias afincadas en Barcelona rechazan la existencia de una burbuja inmobiliaria, pese a que los precios alcanzan niveles similares a los registrados en 2007 en algunos casos; en el alquiler, los precios se han disparado a máximos históricos en la mayoría de los casos. La actual situación, al contrario que en la burbuja, se debe principalmente a la escasez de oferta y a las duras condiciones impuestas a la hora de acceder tanto a la hipoteca como al alquiler. Y es que, los pisos en venta se han desplomado un 17% en la Ciudad Condal, según apuntan varias voces del sector a MERCA2.
La reducción de pisos disponibles aboca así a verdaderas subastas ‘in situ’
Los principales motivos de esta escasez se deben a la irrupción de la pandemia, cuando numerosas familias e inversores cambiaron los usos del piso turístico y se lanzaron a por el residencial, cumpliendo estrictamente la normativa vigente. Ante esta falta de oferta, la demanda se ha disparado y hay cola para un mismo piso, tanto para la compra como para el alquiler. «La reducción de pisos disponibles aboca así a verdaderas subastas ‘in situ’», según apunta un agente inmobiliario que ha mostrado un mismo inmueble para tres parejas a la misma hora. El precio se ha fijado una hora después de la entrada y a un importe muy superior al anuncio.
LA INMOBILIARIA ESCOGE AHORA Y EVITAN LA NEGOCIACIÓN
Es decir, el primero que llega ya no se lo lleva, sino que las propias inmobiliarias presionan así a una demanda cada vez más ávida. Tan sólo las rentas más pudientes pueden entrar en este círculo. Todo, sin conocer aún la financiación de la entidad financiera de turno.
La inmensa mayoría de bancos han dejado de ofrecer las hipotecas a tipo fijo, a excepción de CaixaBank, mientras que otros tan sólo permiten mantener esta clase de créditos durante un máximo de cinco años. Y todo ello enjugado con unos tipos de interés cada vez más alza, con un euríbor que amenaza con disparar las cuotas en más de 500 euros tras subir con fuerza en los últimos meses.
Para el alquiler, el panorama para el buscador de un piso o una habitación en pleno mes de octubre es sombrío. Las exigencias de las inmobiliarias son draconianas. Por ejemplo, se debe demostrar las últimas 12 nóminas en una misma empresa para poder acceder al grupo de candidatos -hace una década eran las dos últimas-. Los ingresos en ningún caso pueden exceder el 30% de la renta y se piden pagos en efectivo superiores a los 1.000 euros, pese a estar prohibido por ley, como si de una fianza se tratara.
LA ESPECULACIÓN, COMPONENTE EN TODA BURBUJA
En Barcelona, como ha ocurrido en las grandes ciudades españolas, y en países como Estados Unidos, la inversión especulativa ha hecho acto de presencia desde 2020. Las rentabilidades ofrecidas se han acelerado con la crisis sanitaria debido al cambio de las necesidades de los hogares por el confinamiento. Muchos de ellos, han escogido pisos de fuera de Barcelona para vivir, mientras han vendido o dejado en alquiler sus viviendas en la Ciudad Condal. Sin turistas, sorprende la rapidez con las que se ha rebajado la oferta. «Los pisos duraban horas en los portales. Los de mayor rentabilidad han continuado subiendo el precio y con ello las cuotas de los alquileres a los nuevos inquilinos», apuntan las fuentes inmobiliarias consultadas.
El caos es de tal calibre que desde el inicio de la recuperación de la crisis hipotecaria, financiera y de deuda, en 2013, los distritos más empobrecidos de la Ciudad Condal, como Sant Martí, Sant Andreu, Nou Barris y Horta, han disparado los precios de los inmuebles. Se trata de viviendas modestas, sin llegar a los 80 metros cuadrados de media, con valoraciones superiores a los 150.000 euros -el precio de referencia que toma el INE para sus estadísticas hipotecarias-.
SUBIDAS DEL 50% EN DISTRITOS DE BARCELONA
Según los datos oficiales del Ayuntamiento de Barcelona, los precios medios oficiales se sitúan un 27% por encima de los ofrecidos hace ocho años en Sant Martí, Sant Andreu y Ciutat Vella; y un 34% más elevado en Nou Barris. Las subidas más importantes, sin embargo se encuentran en Gràcia, con un incremento del 50%, seguido de Sants y L’Eixample, con un 40%. En Sarrià, los precios se sitúan un 38% por encima de hace ocho años, mientras que Les Corts registra una subida del 20%, la menor de toda Barcelona.
No obstante, las estadísticas están muy alejadas de la oferta actual. En Nou Barris, por ejemplo, se pedía un precio medio de 1.836 euros por metro cuadrado en 2013. En este último trimestre, los precios se sitúan en los 2.473 euros. Sin embargo, en los anuncios de los portales inmobiliarios, por una vivienda en este distrito se exigen 3.984 euros, un 61% por encima del precio oficial a cierre del tercer trimestre de este 2022 y un 10% más elevado que el nivel de la burbuja de 2007.
UNA BURBUJA INMOBILIARIA ACELERADA POR LA PANDEMIA
Otro de los ejemplos es un apartamento de 55 metros cuadrados en la misma zona, los propietarios exigen cerca de 3.000 euros por metro. Otra de las ofertas disponibles en este distrito apunta un precio similar al de la burbuja de 2007. Por casi 3.600 euros por metro se puede comprar una vivienda de 80 metros. Eso sí, en las últimas horas no son pocos los avisos de «bajadas de precio» en numerosas webs inmobiliarias. También aparecen anuncios nuevos, algunos de ellos a precios desorbitados.
El problema para el negocio inmobiliario es la posible burbuja que se ha formado por la flexibilidad de los bancos centrales. La única forma de conocer si realmente existe una nueva burbuja inmobiliaria es a posteriori, una vez que implosiona. Desde el Banco Central Europeo han advertido de este riesgo desde hace más de un año en toda Europa al mostrar su preocupación por la sobrevaloración de los activos residenciales. De hecho, el Fondo Monetario Internacional ha avisado de una fuerte caída, de hasta el 20%, en los precios de cara a los próximos años, especialmente en Reino Unido.
El vicepresidente del BCE y exministro de Economía durante la etapa de Mariano Rajoy, Luis De Guindos, ha considerado que las tensiones en este mercado pueden afectar al conjunto de la economía. Y es que, el inmobiliario continúa siendo uno de los principales termómetros de la salud de un país. En octubre del pasado año, CaixaBank Research apuntó en la misma dirección y señaló los «riesgos» de un sobrecalentamiento, acelerado después por la pandemia.
