Con la llegada de las subidas de los tipos de interés parece que el mercado inmobiliario comienza a regularse de forma paulatina. Aunque las previsiones más optimistas estiman la recuperación a medio plazo, ya para dentro de un año, lo cierto es que el precio del metro cuadrado comienza a bajar en la mayoría de las provincias españolas. Incluso algunas llegando a mínimos históricos. Siempre referido al precio de la vivienda usada, no de nuevas promociones.
Desde el último boom inmobiliario han pasado casi 15 años, pero, según las previsiones, la historia se repite. La crisis de la covid-19 no ha pasado desapercibida para nadie y menos para los agentes económicos y sociales que desde hace ya más de un año intentan frenar una futura recesión. Entre todo, quizá, el sector inmobiliario es el que más está sufriendo, víctima habitual en momentos de crisis económica. El reflejo más claro es el informe presentado por el portal inmobiliario Idealista. Este asegura que el precio medio del metro cuadrado ha descendido considerablemente, teniendo como referencia los datos de antes de la gran crisis de 2008.
Así, por ejemplo, en Almería adquirir un bien inmueble ahora es un 46% más barato que en aquel momento. Para lo pequeños inversores una buena oportunidad, siempre y cuando tengan en cuenta la subida de los tipos de interés que encarecen las hipotecas de tipo variable. Para las inmobiliarias y grandes inversores con una amplia cartera se traduce en un momento de dificultad para la rentabilidad de los activos.
Las dos caras de una moneda que por un momento bien podrían ser la puerta delantera y la puerta trasera de una vivienda.
EL METRO CUADRADO HISTÓRICO
Según el último informe que aporta la compañía inmobiliaria española Idealista, 32 provincias han visto reducido el precio medio del mero cuadrado en comparación con el año 2008. En algunos casos, como el ya mencionado de Almería, existe una diferencia de hasta el 46%. En concreto, en la provincia andaluza el metro cuadrado se sitúa hoy en día en 1.236 euros, frente a las 2.306 que se pagaba hace 15 años. En segundo puesto se encuentra Zaragoza, con una importante bajada de los precios de casi el 40%. En la misma línea se encuentran otras provincias como Murcia (38,2) y Ávila (38%).
En el resto de las 20 provincias españolas ha sucedido lo contrario. No obstante, se trata de ciudades en auge donde la demanda de vivienda usada es estable durante casi todo el año. Por eso no es de extrañar que en Madrid o Palma de Mallorca el precio medio del metro cuadrado supere en ambos casos los 3.000 euros: 3.973 para el caso de la capital española y 3.431 para la localidad insular.
Al contrario de lo que pueda parecer estos últimos datos no son los más elevados de España. Como (casí) siempre San Sebastián pulveriza todos los récords y Bilbao se convierte en la provincia con el metro cuadrado de vivienda usada más caro de todo el país: 5.126 euros. Por detrás, aunque bastante alejada, se encuentra Barcelona, otra de las ciudades históricamente más caras a nivel nacional. En concreto supera los 4.000 euros por metro cuadrado.
Las otras provincias que se sitúan por encima de los precios de septiembre de 2008 son Las Palmas de Gran Canaria, Málaga y Pamplona.
VIVIENDA USADA EN MADRID
A pesar de que la media del metro cuadrado en Madrid es de casi 4.000 euros existen grandes variaciones dependiendo de la zona. Incluso, existen distritos en los que la crisis ha causado más impacto que en otros y la vivienda media ha rebajado sus precios.
Distritos históricos del sur de la capital como Usera, Villaverde o Vallecas son siempre una buena opción de inversión de futuro. Viviendas que en algunos casos no alcanzan ni si quiera el precio de 2.000 euros por metro cuadrado. En la misma línea está el barrio de Zofío, precisamente dentro del distrito de Usera, en la zona del Parque de Pradolongo y el hospital 12 de octubre.
El bario de Zofío es un bario en auge, un barrio vecinal y bien comunicado que ha pasado de ser un barrio marginal al ser el centro de las inversiones residenciales en el suroeste de Madrid. De hecho, se trata de la segunda zona de Madrid donde más han subido los precios del alquiler, llegando a estar 21 puntos porcentuales más por encima de la cifra de hace un año. Un barrio bastante asequible para todos los inversores y que, dependiendo del bien inmueble adquirido, puede legar a ofrecer una rentabilidad del 8%.
Sin duda alguna la estrategia más demanda en este tipo de barrios donde además hay mucho edificio viejo es el llamado house flipping, donde los inversores compran viviendas usadas a muy bajo precio, las reformar y posteriormente las venden o las alquilan con una plusvalía de más.
