El mercado de oficinas de Madrid y Barcelona ha iniciado un período de sequía, con recortes en la contratación mientras los precios continúan presionando al alza. En Madrid, la caída en el segundo trimestre del año respecto al primero es del 15%, mientras que en Barcelona el descenso supera el 6%, con 109.431 y 84.312 metros cuadrados, respectivamente. De nuevo, las empresas buscan ubicaciones en el centro, pero éstas son prácticamente inexistentes, a excepción del 22@ de la Ciudad Condal, que prosigue su dinámica positiva.
En comparación con un año antes, el negocio de las oficinas en Madrid registra un ascenso del 4% mientras que en Barcelona aumenta un 24%. Asimismo, los datos semestrales en tasa interanual se disparan un 32%, hasta alcanzar los 242.133 metros cuadrados, sin embargo las cifras están aún a un 29% de los registros de 2019, el año con mayor dinamismo de toda la serie histórica, según el último informe de BNP Paribas Real Estate.
LOS PRECIOS EN MADRID ALCANZAN MÁXIMOS DE 2007
Todo ello, con una subida media de precios del 7,3% en Madrid durante el pasado segundo trimestre del año respecto al primero, hasta situarse en unos 20 euros por metro al mes. Es el precio más elevado desde la burbuja inmobiliaria de 2007 y 2008. La justificación de estos precios se argumenta con las calidades en las reformas. En el eje prime, las rentas alcanzan los 36,5 euros, con un incremento del 1,4%, mientras que en la zona de negocios, con menor superficie, se disparan un 22% en el último año, hasta los 33,5 euros. Los edificios de oficinas se incorporan al mercado nada más ser rehabilitados. En Paseo de la Castellana se ha firmado la operación más cara, alcanzando los 39 euros por metro al mes.
EN BARCELONA, LA ZONA DESCENTRALIZADA BAJA PRECIOS EN UN 15%
Respecto a Barcelona, los caseros comienzan a bajar precios en algunas zonas tras haberse disparado en los últimos años. La media se sitúa en los 18 euros por metro al mes, un nivel que mantiene la tendencia alcista, con un incremento del 6,6% tras incrementarse en un 10% en un año. Los nuevos proyectos en la zona del 22@ así como la Zona Franca y la Plaza Europa centran la inversión, con unos 26 euros, por encima del distrito de moda, el 22@, que alcanza los 23 euros. La Torre Glóries es la más cara, con 25 euros.
Sin embargo, la zona descentralizada comienza a perder interés en la demanda, motivo por el que se han registrado fuertes caídas de precios, de hasta el 15%. Se trata de edificios «de peor calidad», según el estudio. En la Zona Franca, los precios se incrementan un 4%, hasta los 19 euros, el mismo precio que se exige para la zona Centro. En la periferia, el precio se sitúa en una media de 10 euros. El eje prime se mantiene estable con los 28 euros.
CAÍDAS EN LA SUPERFICIE: FALTA OFERTA ANTE UN DEMANDA EXIGENTE
Los autores del informe quitan hierro a la caída trimestral en Barcelona al asegurar que el sector de las oficinas se encuentra en uno de sus «momentos más dulces». No obstante, atendiendo a los datos trimestrales, el descenso es de casi 6.000 metros contratados menos, hasta los 84.312 frente a los más de 90.000 registrados durante los últimos dos trimestres.
los próximos meses del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona y su corona metropolitana continuarán el ritmo positivo
Según BNP Paribas, la caída es «mínima» y se debe principalmente a la incorporación de grandes compañías al sector, como las operaciones de Glovo y Vueling. Las previsiones apuntan que esta tendencia seguirá «estable» en los próximos meses debido a la consolidación de las empresas.
Las perspectivas para «los próximos meses del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona y su corona metropolitana continuarán el ritmo positivo». No obstante, advierten que la situación podría complicarse debido a los retrasos en las promociones de nuevos proyectos por el incremento de los precios de los materiales de construcción.
MADRID, MENOR SUPERFICIE CONTRATADA Y BÚSQUEDA EN EL CORREDOR DE HENARES
Aún así, la demanda aún salva el negocio. En el caso de Madrid, se espera que alcance los 425.000 metros cuadrados, mientras que la superficie es aún inferior. De esta forma, los precios podrían continuar al alza y surcar la ola en este nuevo ‘boom’ inmobiliario. Por operaciones, Madrid ha registrado un incremento del 14%, con 107 nuevos contratos, siendo el mejor trimestre desde finales de 2019. No obstante, la superficie es muy inferior a la registrada en 2020.
En concreto, ninguna de las firmas ha superado los 15.000 metros, con una media de 1.023, un 28% por debajo de la media de hace dos años. Entre las operaciones con mayor volumen se encuentran los 5.243 metros de AON, en Velázquez 86 y otras dos pertenecientes al proyecto Puerto de Somport 21-23, en Las Tablas.
EL 22@ DE BARCELONA, UN IMÁN PARA LA INVERSIÓN
En Barcelona, el 22@ sigue acaparando la inmensa mayoría de la superficie. En concreto, de los 280.000 metros firmados, el 85% se ha contratado en el distrito tecnológico de la Ciudad Condal, mientras que el resto se centra en la Zona Franca. Durante los próximos meses se espera que el centro de Barcelona acapare nuevas operaciones tras la rehabilitación de nuevos edificios. Se espera que este 2022, la capital de Cataluña acapare entre 330.000 y 350.000 metros, un incremento del 6% respecto al año anterior, pero lejos de las cifras de 2019.
La falta de oficinas en los distritos más maduros de Madrid y Barcelona han movilizado la demanda hacia otras zonas, como las coronas más periféricas y descentralizadas, que acaparan ahora el 57% del total de la demanda. El centro del distrito de negocios de Madrid ha absorbido entre el 32% de la superficie y el 30% de las operaciones firmadas, pero de nuevo la superficie en cada operación es inferior, al alcanzar los 1.036 metros cuadrados.
La segunda zona de oficinas en la capital donde se ha registrado más contratación ha sido la zona Descentralizada, que ha acaparado el 27,5% de la superficie contratada y el 20% de las operaciones firmadas. Las Tablas, en el límite de las afueras de la capital absorbe el 58% de la demanda. Dentro de este nuevo barrio madrileño ha destacado el Madbit -Julián Camarillo-, donde se han contabilizado cuatro operaciones en el segundo trimestre del año, con una de ellas por encima de los 4.500 metros, en el edificio OM de Torre Rioja. En esta zona se han firmado, de media, las operaciones de mayor superficie, alcanzando un tamaño medio de 1.636 metros, un 57% por encima de la media en toda la capital.
LA M-40 Y EL CORREDOR DE HENARES, NUEVOS CENTROS DE INVERSIÓN
Fuera de la ciudad, la zona de la M-40 continúa siendo el centro de atracción. Esta vía de circunvalación dibuja un anillo en la periferia, conectando con las principales vías y autopistas que salen de la capital. La contratación en la zona alcanza los 24.038 metros cuadrados y aglutina el 27% de las operaciones. La zona de la autovía de La Coruña, que conecta con Ática Bussines Park y Alcobendas, han centrado esta inversión.
El resto de operaciones se han firmado en Tres Cantos y San Sebastián de los Reyes. Eso sí, el tamaño es muy inferior a la media, casi un 16% menos. El centro de la capital aún muestra actividad por la demanda tras cerrar el 24% del total de operaciones, pero los contratos solo suponen unos 794 metros cuadrados, con seis firmas por encima de los 1.000 metros.
LA DISPONIBILIDAD SE REDUCE EN MADRID AL 9,85% Y SE ENFRÍA EN BARCELONA
Por su parte, el incremento de actividad de la demanda se reduce al 9,85% en la capital, un descenso «mínimo» de tres puntos básicos. De esta forma, pese a la gran demanda, los precios frenan considerablemente la contratación tras dos años de pandemia. En la zona interior de la M-30, las oficinas disponibles son sólo el 5%, una muestra más de la sequía que padece el mercado ante la falta de oferta. En la zona centro, la disponibilidad es del 6,6%. Fuera de esta vía de circunvalación, equivalente a las rondas de Barcelona, la disponibilidad se dispara a entre el 12% y 14%, dependiendo de los precios de cada una de ellas.
Se exige, por ejemplo, unos 27 euros por metro en oficinas situadas en la milla de oro de Ortega y Gasset, frente a los 21 en en la zona centro. El precio en Las Tablas, al borde de la M-40, alcanza los 16 euros, con subidas del 12,5% en algunas operaciones, como la del Puerto de Somport. En la periferia, los precios bajan a 10 euros, aunque existen importantes subidas como en Pozuelo, con 15 y 17 euros al mes.
BARCELONA, UNA DISPONIBILIDAD DEL 9,2%
Por su parte, tras más de 12 meses de ligeros incrementos desde el inicio de la pandemia, la tasa de disponibilidad en Barcelona se ha mantenido. A inicios de este año, la tasa de desocupación se situaba en 9,1% y se mantiene en el 9,2% una vez cerrado el primer semestre del año sobre un parque total que supera los seis millones de metros cuadrados. Durante este segundo trimestre, se ha registrado un pequeño incremento de 10 puntos básicos en la tasa de disponibilidad.
A pesar de encadenar 15 meses con unos niveles de contratación un 80% superiores a los registrados en 2020, y habiéndose incrementado la disponibilidad debido a la liberación de espacios que aún se están llevando a cabo, la disponibilidad se mantiene en el entorno del 9%. Se espera que durante 2022 se mantenga la tasa de disponibilidad sin cambios significantes.
OBRA NUEVA Y REHABILITACIONES DE INMUEBLES
La actividad promotora prosigue, aunque no así en los nuevos proyectos, algunos parados por el coste de los materiales. Los que empezaron acabarán las obras y reformas, como en Las Tablas, el nudo de Manoteras y Julián Camarillo. Dentro de la M-30 destaca la reciente inauguración del edificio Ombú, en Méndez Álvaro, compuesto de una superficie aproximada de 10.000 metros. Otra de las entregas más relevantes previstas para este año es la inauguración de Alcalá 546, futura sede de L’Oreal, además de un edificio anexo (Alcalá 544), compuesto por una superficie de 10.400 metros aproximadamente y actualmente disponible.
A medio plazo, destaca también la zona de Méndez Álvaro, con algunos proyectos que se empezarán a desarrollar en los próximos meses y se podrían entregar a partir del año 2023. Destaca también un proyecto de oficinas de 22.000 m² aproximadamente en Arroyo del Fresno, en las inmediaciones de la parada de metro.
Por el lado de las rehabilitaciones, cabe destacar la fuerte actividad en la zona Prime del mercado de oficinas de Madrid. Proyectos como Velázquez 86D se han absorbido prácticamente en su totalidad una vez finalizadas las obras. Al igual que pasará con Castellana 40Bis a principios de año, la demanda apuesta cada vez más por los edificios de máxima calidad y con los últimos sellos energéticos, no solo en el CBD, a pesar del potencial aumento de rentas que estas adaptaciones conllevan.
