Construir para alquilar (build to rent) es la nueva tendencia, a raíz de la crisis del Covid-19 en el mercado inmobiliario español. Tras la pandemia, inversores nacionales e internacionales empezaron a apostar por esta nueva fórmula, que supone invertir en promociones de obra nueva que se destinarán luego al mercado del alquiler, en vez de a su venta.
El build to rent (BTR) se trata de una de las opciones que permite la entrada tradicional a la vivienda que más seduce del mercado y tiene un largo trayecto Es por eso que hoy, es y va a ser, el producto por excelencia en el radar del inversor. No es un producto comparable al tradicional de venta, conceptualmente son diferentes y están destinados a públicos objetivos distintos.
En España nace esta fórmula por una necesidad residencial y el volumen de inversión en residencial de alquiler en 2021 superó los 2.100 millones de euros. Es decir el 77% de las transacciones se dieron en operaciones de BTR, según el informe de la consultora inmobiliaria JLL.
El hecho de que el mercado del alquiler se encuentra en su máximo esplendor es algo irrebatible. Esto se debe quizás más a una obligación que a una elección de los ciudadanos. La situación ya no es la misma que hace años y un gran porcentaje de los jóvenes no posee herramientas suficientes para comprar una vivienda en propiedad. Si quieren marcharse de casa de sus padres, su única opción en la mayoría de casos es alquilar. Según el portal de alquiler y venta Fotocasa, el porcentaje de jóvenes entre 18 y 34 años que ha comprado o tenido intención de comprar casa en España durante el pasado 2021 alcanza únicamente un 30%.
Además, debemos tener en cuenta otros factores que han alterado el mercado inmobiliario. Se trata de la huida de trabajadores a las grandes ciudades y capitales de provincia donde no pueden hacerse cargo de la compra de una vivienda. Esto ha provocado un aumento de la demanda de pisos en alquiler superior a la disponibilidad de los mismos. Esto convierte la búsqueda en un proceso difícil, competitivo y con unos precios cada vez más elevados.
OPORTUNIDAD DE NEGOCIO PARA LAS PROMOTORAS
En este contexto socioeconómico, el alquiler se ha convertido en la opción favorita por descarte. Los anuncios de subidas de tipos de interés complicaron más aún el acceso a una vivienda en propiedad. Además, la promoción por las autoridades en algunas grandes ciudades como Madrid, que ha puesto en marcha el Plan Vive para incrementar la oferta de viviendas en alquiler, ha llevado a que muchas promotoras hayan visto una oportunidad de negocio en el build to rent. Reflejo de ello es que la construcción de inmuebles destinados al alquiler representó en 2021 más de 1.000 millones de euros en transacciones, según la consultora CBRE.
Para muchos arrendatarios, estas viviendas resultan más atractivas. Esto es porque suelen ser de nueva construcción y, además, ofrecen una serie de servicios adicionales, como zonas comunes, gimnasios, servicios de lavandería y servicios de mantenimiento, que no suelen ofrecer los arrendadores particulares. Por tanto, estas viviendas suponen una competencia importante para los pequeños arrendadores. Estos ocupan una cuota de más de un 90% en el sector del alquiler residencial.
CIERTO GRADO DE INCERTIDUMBRE
No obstante, este tipo de inversiones también conlleva cierto grado de incertidumbre y desde el Gobierno se tramita la Ley de Vivienda para tratar de regular el mercado del alquiler e intentar contener los precios, afectando esta norma en mayor medida a los grandes tenedores de viviendas, grupo en el cual se encontrarían los promotores del build to rent.
Según la consultora EY, tras conocerse los primeros datos de la Ley de Vivienda que promueve el Gobierno, se produjo una rebaja en las expectativas de inversión en build to rent en España, aunque el pronóstico que realizan es el del lanzamiento al mercado de unas 18.000 viviendas nuevas en régimen de alquiler hasta 2025.
Nuestro país resulta también muy atractivo para inversores extranjeros del sector. Y es que el déficit de vivienda en alquiler es mucho mayor que el de otros países europeos.
En este escenario, y pese a estos pequeños cambios legislativos, salvo que se produzcan grandes modificaciones no previstas, el mercado residencial español sigue siendo muy interesante para los inversores. Sobre todo el destinado al alquiler.
No obstante, hay factores de incertidumbre. La guerra en Ucrania, la limitación de las subidas de las rentas residenciales a un 2% hasta junio de 2022 y la tendencia inflacionista, sobre todo en el sector energético, introducen elementos de inseguridad en la senda del crecimiento económico nacional y europeo que podrían tener su incidencia en la financiación de estos proyectos. Apostamos a que los grandes players seguirán durante este año las estrategias de 2021.
