Los locales convertidos en viviendas se han convertido en un escenario interesante para el build to rent, que ante la subida de los tipos de interés se torna una tendencia al alza para compradores e inversores del mercado inmobiliario. El mercado está evolucionando: ante la subida del Euribor y su tendencia alcista, los inversores buscan una rentabilidad que probablemente se vea minorada en los próximos meses debido a estas variaciones.
En un contexto donde la obra nueva brilla por su ausencia, reconvertir lo que fueran locales comerciales y no comerciales situados a pie de calle en viviendas de alquiler y apartamentos de lujo resulta una buena alternativa. Es un fenómeno cada vez más habitual en la actualidad.
Los inversores -tanto para el alquiler como para la venta- demandan notablemente esta clase de inmuebles. Locales pequeños o no tan pequeños (algunos abarcan desde los 200 m2 hasta los 700 m2) que pueden transformarse en pequeños lujosos apartamentos bajo la fórmula de alquiler o alquiler con opción a compra.
¿POR QUÉ ESTA EVOLUCIÓN?
Para entender el panorama actual, hay que hacer un poco de retrospectiva. El auge de la inversión residencial en alquiler no surge de la nada. La última década ha crecido exponencialmente esta clase de inversiones. Si en 2010 la inversión en vivienda residencial se traducía en un 16% del total, en 2021 la cifra era un 27%. Si en 2019 se desarrollaron 271 proyectos de construcción con fines de alquiler, la estimación para el año 2024 apunta ya a los 13.100 proyectos.
Rehabilitar y acondicionar más locales con otro fin asignado inicialmente potenciará este último dato. Y aún más la subida de tipos que «invite» al alquiler de vivienda o a la compra con el fin de alquilar.
ZONAS PRIME
En el caso de los locales comerciales y de los ubicados en zonas prime, el precio se hundió más de un 7% en la primera parte de la pandemia, entre el último trimestre de 2019 y el segundo de 2021. Así lo confirmaba un índice de precios para el sector inmobiliario comercial que propuso y elaboró el Banco de España ante la ausencia de datos oficiales al respecto.
en zonas prime, el precio se hundió más de un 7% en la primera parte de la pandemia
Sus conclusiones consideran que los precios en este producto específico cayeron entre el segundo trimestre de 2015 y el cuarto trimestre de 2016. Y se mantuvieron relativamente estables hasta el inicio de la pandemia. A raíz del primer trimestre de 2020, se produjo un ajuste adicional de los precios, aunque el segundo trimestre de 2021 reflejaba ápices de estabilización.
En este sentido, el Banco de España sí aprecia una «corrección significativa» de estos precios durante la pandemia. ¿A qué factores se debe? Principalmente, la institución señala el progresivo auge del e-commerce, que podría haber reducido la demanda de esta clase de inmuebles.
En el caso de los locales ubicados en zonas prime, el Banco de España señala que la pandemia ha supuesto «un punto de inflexión». Pese a su revalorización (+5,1%) previa la crisis del coronavirus, el precio cedió notablemente en la primera etapa de la pandemia. Según sus estimaciones, un 7,3%.
El ajuste en el precio se ha notado más en este segmento que en otro tipo de inmuebles. En este sentido, el Banco de España duda entre si la situación se debe a una recomposición transitoria de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario o si se trata más bien de un ajuste más persistente.
CASO GALLEGO: MÁS DE OCHO MIL LOCALES VACÍOS
En España, comunidades autonómicas como Galicia ya intentan avanzar en esta dirección para paliar el aumento de un 3,3% de locales de esta clase en los últimos dos meses. Más de ocho mil establecimientos vacíos, según el Informe de Locales Vacíos en el Círculo de Comercialización en arrendamiento o venta en Galicia, elaborado por la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein).
Convertirlos en vivienda es una de las mejores opciones, pero según informa El Faro de Vigo, la normativa no lo ha puesto fácil hasta ahora. Entre otras trabas, el cumplimiento de unas condiciones determinadas de iluminación, ventilación natural y relación con el exterior. Los ayuntamientos podrían proponer zonas específicas donde se exima del cumplimiento de las mismas. La Xunta de Galicia se ha pronunciado al respecto, asegurando que facilitará este proceso de conversión.
LA PROPUESTA DE REINO UNIDO: OBLIGACIÓN DE ALQUILAR LOCALES COMERCIALES VACÍOS POR MÁS DE SEIS MESES
En Europa encontramos un caso similar. El Gobierno de Reino Unido ha puesto en marcha un plan con el objetivo de revitalizar los principales ejes comerciales en el centro de las ciudades. El proyecto de ley «Levelling Up and Regeneration Bill» se presentará el próximo mes y obliga al propietario de locales en las zonas más comerciales a alquilar los espacios que lleven vacíos más de medio año a través de una subasta de alquiler obligatoria, según ha informado el diario «Daily Mail«.
El Plan permitirá revitalizar las zonas prime de las ciudades aumentando la afluencia y el gasto de los consumidores
Con esta clase de medidas, se pretende reducir la cantidad de tiendas tapiadas y, al mismo tiempo, crear nuevas oportunidades para las pequeñas empresas locales, promoviendo que puedan hacerse cargo de los locales comerciales que se vaciaron con la pandemia. El Plan permitirá, en última instancia, revitalizar las zonas prime de las ciudades aumentando la afluencia y el gasto de los consumidores. Debenhams y Topshops han sido las empresas más afectadas con el cierre de varios establecimientos tras la irrupción del coronavirus.
Uno de cada siete locales comerciales en Reino Unido está cerrado, según las últimas cifras del British Retail Consortium. La cifra incluso aumenta al noreste, con uno de cada cinco. Basándonos en las cifras gallegas, ¿debería España promover un Plan similar?
