Madrid se está convirtiendo en una referencia europea y Carlos Slim, uno de los hombres más ricos del mundo, quiere ser una pieza clave en ello. En la actualidad, se mire donde se mire, la capital española lleva la firma del mexicano, en este caso, a través de la constructora FCC.
La nueva remodelación de Plaza España, el Wanda Metropolitano o la del Santiago Bernabéu. Ahora Slim quiere ir más allá y ser también pieza esencial del ‘hub empresarial madrileño’. Su oferta por Metrovacesa esconde un gran interés por sus tres joyas. También un precio de derribo que pone en aprietos a Banco Santander y BBVA.
TOMA DE CONTROL
El viraje de Slim parece evidente. Un buen ejemplo de ello, fue la toma de control de la empresa Hermanos Revilla a través de Realia. En concreto, el pasado mes de diciembre desembolsó 189 millones por el 37% de la que ya era su filial, ahora controla un 87,76% de la misma. La firma tiene en balance cerca de 300 millones en activos y sobresale por tener algunos de los edificios de oficinas más selectos de la capital. De hecho, en su portfolio se pueden encontrar activos en propiedad en Paseo de la Castellana, Príncipe de Vergara, María de Molina, Serrano, Jorge Juan, Goya o Albasanz. La operación con Metrovacesa tiene un objetivo similar.
Metrovacesa parece totalmente diferente y es bastante peculiar.
Metrovacesa parece totalmente diferente. Se trata de una empresa bastante peculiar. La firma nació de las cenizas de la que en su día fuera una de las mayores empresas del país, durante la burbuja inmobiliaria. Pero aquellos días pasaron y el tiempo y sus accionistas, principalmente el Santander y BBVA, la convirtieron en una especie de Frankenstein, esto es la suma inconexa de muchos retales de activos. Eso conformó un portfolio como un queso Gruyére con algunos agujeros, como los antiguos terrenos de Eurovegas. También contiene algunas joyas, que es precisamente a lo que Slim aspira.
SLIM APROVECHA ESA DISPARIDAD DE ACTIVOS PARA CONSOLIDAR SU OFERTA A LA BAJA
Algunas de esas características son fácilmente reconocibles. Así, por ejemplo, tan solo el 52% de su portfolio es suelo residencial, mientras que hasta un 48% del mismo está considerado terciario. Otro ejemplo paradigmático es el hecho que Metrovacesa sea la promotora con un mayor banco de suelo en metros cuadrados, pero su valor bursátil estuviera por debajo de sus pares como Neinor y Aedas. Al menos, hasta que se conoció la noticia de la opa. Por último, también dice mucho que sea la promotora con mayor descuento respecto al valor teórico de sus activos.
Ambos factores sumados, dan buena cuenta de la situación de la compañía. En primer lugar, tener más metros, pero menor valoración (valer menos que otras compañías) implica que sus suelos son de media de peor calidad. Eso en el sector inmobiliario, donde todos buscan zonas ‘prime’ tiene más valor. De hecho, solo en los dos últimos años Metrovacesa ha devaluado sus activos en unos 140 millones de euros. En segundo lugar, el descuento, valor en bolsa respecto a los activos que tiene, señala principalmente que muchos de sus terrenos todavía no están cerca de empezar a construirse.
en los dos últimos años Metrovacesa ha devaluado sus activos en unos 140 millones
De hecho, esa suele ser una claves en las que se fijan los accionistas. Así, el mercado premia a las promotoras cuyo GAV (del ingles Gross Asset Value), que es el valor liquidativo de sus activos sin contabilizar las deudas, se acerca más al GDV (Gross Development Value), el valor de los activos finalizados. Algo que tiene sentido, al fin y al cabo, cuando están parejos ambos, significa que la promotora tiene una mayor cantidad de proyectos cerca de estar finalizados y, por lo tanto, hay menos incertidumbre respecto a los sobrecostes.
LA ANTIGUA FÁBRICA DE CLESA ES LA JOYA DE LA CORONA
En el caso de Metrovacesa el GAV y el GDV están bastante alejados a nivel general. Pero si se pone la lupa y se distingue dentro de toda esa amalgama que hay dentro del banco de suelo hay algunos proyectos muy interesantes. Curiosamente, se trata de tres planes que involucran ya (o lo harán) la construcción de grandes centros de oficinas en zonas bien colocadas y que pueden tener una fuerte revalorización con el paso de los años. Eso sí, mientras suba la demanda, un escenario que parece tener descontado tanto Slim como el sector.
El primero de ellos son los terrenos conocidos como la antigua fábrica de Clesa. Se trata de uno de los activos mejor valorados del grupo cuyo GDV final puede moverse entre los 300 (según fuentes del sector) y los 400 millones (el valor que daba la compañía en su folleto durante la salida a Bolsa). Pero la pujanza en el sector podría elevar esa tasación final. Aunque la mejor parte es que, tras muchos años de pelea, el activo parece estar ya muy cerca de su puesta a punto. De hecho, se espera que reciba la licencia para empezar a construir en este 2022. Así, Metrovacesa está trabajando con distintos asesores, como CBRE, para arrancar el proyecto.
Los terrenos denominados «Monteburgos» son codiciadOs
Los planes de la promotora para los más de 88.000 metros cuadrados es hacer un uso mixto. Así, un 50% irá destinado a oficinas y el otro 50% a distintas alternativas que van desde residencias de estudiantes, apartamentos o incluso hoteles. Aunque ahora todo queda a la espera de los planes de Slim. La segunda joya de Metrovacesa para la construcción de edificios destinados a las oficinas son los terrenos que mantiene en el madrileño barrio de Las Tablas, denominado Monteburgos (con un valor en desarrollo de 355 millones). Otro activo, también, que está prácticamente en desarrollo, esto es que ya tiene todas las licencias. De hecho, la promotora junto a Tishman Speyer contrataron a Ferrovial y Sistrol para la puesta en marcha de un un complejo de oficinas sostenible e innovador.
¿ACEPTARÁN BANCO SANTANDER Y BBVA UN PRECIO TAN BAJO?
Por último, aparece otra joya más. Así, en su salida a Bolsa el grupo registró un enorme volumen de suelo del Valdebebas con más de 60.000 metros cuadrados para este cometido. Aunque no está ya en su totalidad, ya que en marzo de 2020 vendió una parte del mismo, unos 34.000 metros, por 48 millones. Aun así, la parcela que todavía tiene en poder podría alcanzar un valor próximo a los 200 millones, según las estimaciones de la propia compañía. Una cifra más que atractiva.
En definitiva, el movimiento de Slim es muy astuto. La oferta realizada se ejecuta cuando el valor de la compañía está más bajo, de hecho, ha estado cayendo en el último año, en los últimos seis meses y también en los últimos tres meses. Mientras que sus pares se revalorizaban, lo que muestra el interés por este tipo de activos y negocios. En total, la oferta valora a la compañía en en unos 1.150 millones, pero sus tres joyas (ya arregladas y con casi todos los permisos logrados) suman un valor de unos 950 millones. A eso se le añade otros muchos desarrollos terciarios (con el sector logístico pujando fuerte), residenciales y el resto de activos para oficinas en Madrid, Barcelona o la costa.
La suma de todos ellos hará muy rentable la operación para Slim, ya que su entramado inmobiliario puede crear muchas sinergias. Y, además, cuenta con el soporte de esas tres joyas que ellas solas sumadas pueden casi justificar la operación. La pelota ahora está en el tejado de Banco Santander y BBVA principalmente. Probablemente, el precio no les haya dejado satisfechos (es la mitad que la valoración cuando salió a Bolsa), pero también son conscientes de que al mercado le está costando demasiado valorar el inconexo portfolio de Metrovacesa.
