Merlin Properties y BBVA han mantenido una estrecha relación durante años. Un vínculo que nace de las necesidades de uno y otro. Para el primero, el banco es su mejor cliente y pagador; para el segundo, la Socimi es su mayor casero. La suma de ambas hace que obviamente ambos se necesiten pero, en el último año, los diferentes requisitos de uno y otro han tensado el noviazgo.
AHORRO DE COSTES
En un primer momento, fue la intención de ahorro de costes y cierre de oficinas decretado por la firma vasca. Ahora, el problema tiene que ver con el desalentador crecimiento de la inflación y cómo ambos le hacen frente.
El último dato de inflación actualizado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) fue del 7,6%, el más alto registrado en la serie histórica. Esa cifra supone un fuerte desafío para las empresas, ya que ven como sus costes se disparan.
Pero es especialmente duro para los bancos cuyos ingresos, al menos los recurrentes, están todavía atados a los tipos negativos que mantiene el BCE. De ahí, por ejemplo, las fuertes oscilaciones en bolsa (con algunos retrocesos importantes) de las entidades españolas. También es un factor clave para que la banca profundice en su digitalización.
De hecho, esas nuevas condiciones de precios es una de las causas que han provocado que el derivado financiero ligado a las oficinas alquiladas al banco, una especie de escudo creada por la firma inmobiliaria, se haya disparado en casi un 60%, al pasar de 108 a 167 millones de euros.
MERLIN AJUSTA SUS RENTAS CON EL IPC ARMONIZADO
Una variación que la propia Socimi reconoce que se debe íntegramente al “correspondiente multiplicador de inflación establecido en el contrato de arrendamiento con BBVA para la actualización anual de la renta”. Así, la firma explica que durante 2021 la “variación de dicho derivado” corresponde a 59,2 millones y que en su mayoría está registrado dentro del epígrafe
“Variación de valor razonable en instrumentos financieros”. Además, Merlin señala que el contrato con la entidad tiene una sensibilidad cercana a que cada 50 puntos básicos que suba la inflación el valor asciende en 43 millones.
Aunque no es la inflación exactamente lo que incremento el coste del contrato de BBVA. De hecho, Merlín explica como parte de su método de valoración que utiliza el descuento de flujos “considerando una tasa de descuento”. A ese grueso se le calibra, además, con una estimación en los futuros ingresos totales derivados del contrato ajustado por el riesgo de crédito de la contraparte. Finalmente, las rentas futuras del alquiler se ejecutan mediante estimaciones que se basan “en los swaps de inflación de la eurozona (IPC armonizado en la zona del euro sin tabaco) en el momento del análisis y considera el riesgo de crédito de la contraparte correspondiente”.
EL ESCUDO MÁS ELEVADO DESDE 2017
La aplicación de la contabilidad junto al incremento de la inflación son los causantes de que el escudo financiero de Merlin frente a las oficinas de BBVA esté en cerca de máximos de los últimos años. De hecho, los 167 millones actuales suponen un 60% más que hace un año, un 35% más que en 2019 y un 34% más que en 2018. Aunque está muy por detrás de los 207 millones en los que CBRE lo valoró en 2017. Para ello, la consultora inmobiliaria ejecuta un estudio individualizado de cada inmueble “sin contemplar ningún tipo de ajuste por pertenecer a una gran cartera de inmuebles”.
DISTINTOS PARÁMETROS
Además, por último cada propiedad es ajustada en función de distintos parámetros como la duración, la ubicación, el tamaño, el entorno o el mantenimiento. Todo ello, junto a esa evolución de la inflación, es la que han llevado el precio del derivado a máximos desde el 2017. También lo que podría haber llevado al grupo e intentar colocar el paquete (o una parte del mismo) en el mercado como se filtró a finales del año pasado. Al fin y al cabo, en la actualidad se vive un muy buen momento para vender activos inmobiliarios, ya que muchos inversores buscan la estabilidad del flujo de rentas ligadas a la inflación para combatir el incremento de los precios.
En concreto, Merlín habría sacado al mercado o se habría mostrado receptivo para recibir ofertas por las cerca de 700 oficinas de BBVA. Una operación con la que la empresa que dirige Ismael Clemente quiere iniciar una estrategia de rotación de activos con el objetivo de destinar los 2.000 millones de euros que espera ingresar. El objetivo, ahora, sería consolidar una mayor presencia en activos logísticos y también incorporarse con fuerza en los llamados centros de datos. Una de las nuevas vertientes de inversión en bienes raíz que más atractivo están teniendo entre los inversores.
EL MERCADO RECUPERA LA CONFIANZA EN CLEMENTE
Pese a esos intentos de vender esos activos en diciembre, Merlin se convirtió en noticia por otro desafortunado evento: el intento de sacar de la compañía al presidente. Así, esta misma semana se cumplen tres meses de aquellos fatídicos días en los que las grandes accionistas del grupo, principalmente Banco Santander, forzaron la maquinaria para intentar destituir a Clemente. Un paso en falso que no se consiguió, todavía sigue en la presidencia, pero que dejó al grupo visiblemente tocado frente al mercado.
De hecho, durante aquellos días a mediados de diciembre, concretamente el día 17, la acción del grupo llegó a caer por debajo de los 9 euros. Ahora, cuando se cumplen tres meses los títulos se consolidan por encima de los 10 euros, tras coquetear semanas atrás con los 10,5 euros. Además, el valor está en positivo en lo que va de año con un diferencia notable sobre su gran adversario bursátil, Colonial. En definitiva, parecen que las aguas calmadas ayudan a Merlín a transitar mejor por los mercados, pero la inflación y los planes de ahorro de BBVA podrían ser un nuevo freno para la compañía.
