sábado, 4 febrero 2023 3:22

Los tres pilares que sostienen el futuro de Merlin Properties

El ejercicio que afronta la socimi Merlin Properties tras presentar sus resultados se perfila de lo más interesante. Uno de los hitos que va a marcar este año será la venta de su porfolio de oficinas de BBVA. La compañía tiene paciencia para desprenderse de este activo, pero ya están trabajando en la venta posterior en caso de que el banco decida no quedarse con estos activos. No sin antes ofrecérselos a la entidad bancaria, por el derecho de adquisición preferente que tienen como arrendatarios.

Pero otro de los puntos clave para la compañía fundada por Ismael Clemente no proviene de ellos mismos, sino de los consumidores. Según Bloomberg, los beneficios de la compañía están preparados para experimentar un repunte del 10% durante este presente año, siempre y cuando la confianza de los clientes en los centros comerciales se mantenga. Para la socimi, la ocupación en centros comerciales ha sido este año del 94,2%, superando así los niveles prepandemia.

Por otro lado, otro de los pilares de este potencial crecimiento también viene de estos activos. Para los analistas, el dinamismo de los centros comerciales también ayudará a este incremento de los beneficios, aunque existe un cierto riesgo de que un acentuado por el aumento de los costes de los combustibles y los alimentos. La política comercial de Merlin, además del intenso esfuerzo comercializador, ha dado sus frutos con 33.600 m2 firmados en el ejercicio. Igualmente, las ventas y afluencias continúan recuperándose. Dicha política comercial finalizó en junio del 2021 y ha supuesto 24,9 millones de euros de incentivos en el período, contabilizados como gasto íntegro en 2021. Esto es, no linealizado.

Los activos de Merlin se han revalorizado el pasado ejercicio hasta los 13.041 millones

De hecho, los activos de Merlin se han revalorizado en este pasado ejercicio. El valor bruto de sus activos cerró el ejercicio en 13.041 millones de euros, es decir, 239 millones más que un año atrás, principalmente por el mejor comportamiento de sus naves logísticas. Por el contrario, tuvo una ligera reducción en el valor de sus centros comerciales y una variación plana en oficinas y sucursales bancarias de BBVA.

PLAN DE DATA CENTERS

Otro de los pilares de la compañía para este año es su plan sobre los centros de datos. Ahora mismo, el proyecto va más lento de lo esperado por Clemente, pero ya cuentan con su primera licencia para desarrollar un módulo de 3 Megas en Rivabellosa, en el País Vasco. «Empezaremos a construir en breve y este módulo ya estamos en conversaciones muy avanzadas para un 66% del módulo», señaló Ismael Clemente, consejero delegado de la compañía en la presentación de resultados de la misma.

Según Bloomberg, este plan para facilitar la infraestructura digital con centros de datos y energía verde puede proporcionar nuevas fuentes de ingresos y potenciales rendimientos de dos dígitos sobre el coste. De hecho, la fase 1 del programa podría generar 14 millones de euros de renta a partir de 2023, según las previsiones que maneja Bloomberg. Los costes están bien gestionados, lo que proporciona un apalancamiento operativo. La enajenación de sus propiedades del BBVA podría reducir el ‘loan to value’ al 32%, de modo que el programa de ‘data center’ y su porfolio logístico puedan acelerarse.

Igualmente, el valor de la cartera de Merlin podría aumentar a medida que se incrementen los beneficios de la inversión. La rentabilidad total puede alcanzar los dos dígitos, incluyendo el crecimiento de los dividendos. Con respecto a los ‘yields’ de estos activos, el consejero delegado de la socimi explica que, debido a que «los suelos tienen prácticamente un coste mínimo, nos salen unos retornos muy atractivos». De hecho, los suelos en los que desarrollarán estos centros de datos son propios de la compañía. Esto les lleva a «estar en retornos primarios en torno al 11,2% del retorno estimado». Es por ello que desde la compañía esperan que la generación de valor de será muy grande.

PREVISIONES DE MERLIN PARA 2022

Este año es muy importante para la compañía del Ibex. En la próxima Junta de Accionistas se dirimirán las diferencias que surgieron entre el fundador de la socimi, Clemente, y el principal accionista, Santander, personificado en el presidente no ejecutivo, Javier García-Carranza. Por otro lado, la compañía también ha confirmado el enorme apetito inversor en su porfolio de oficinas, las de BBVA. De ellas, esperan conseguir más de 2.000 millones de euros. A su vez, repartirán dividendos por esta venta.

Igualmente, la compañía pretende este año refinanciar dos emisiones de bonos que suman 1.550 millones de euros. La socimi los quiere acomodar para dejar la ratio de apalancamiento de la compañía por debajo del 35%, frente al 39% actual, y el vencimiento medio en torno a los siete años, en comparación con los 5,3 de 2021. Por otro lado, la compañía espera continuar, en 2022, con la misma senda alcista que ha llevado durante este último año. En cuanto a sus activos de oficinas, se prevé una subida de la ocupación de para situarse cerca de niveles pre Covid a finales de 2022, con un 91,5%.

Por último, Merlin ha indicado al mercado su estimación de beneficio operativo para el ejercicio 2022 en 0,64 céntimos por acción, en ausencia de nuevos repuntes de la pandemia. Además, se contempla un dividendo mínimo de 0,25 céntimos con cargo al ejercicio 2021. Estos todavía están sujetos a la aprobación de la Junta General de Accionistas y serán distribuidos en mayo.


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