El sector inmobiliario es uno de los mercados en los que más influyen los ciclos económicos. En 2008 tuvo uno de sus más grandes baches derivado de la crisis económica mundial que hizo que el ladrillo se viera casi en peligro. Ahora, en estos dos últimos años, ha sido al contrario. El mercado residencial no ha sido uno de los grandes afectados, sino más bien el principal beneficiado. Y es que las olas de Covid han afectado en mayor y menor medida a las ventas de viviendas y el precio, pero en líneas generales el inmobiliario está viviendo uno de sus mejores momentos.
Así, y según un informe de Gesvalt, durante el ejercicio pasado la incertidumbre derivada de la pandemia no ha desaparecido en ningún momento. Es más, la situación en el mercado inmobiliario ha ido acorde a las olas de contagio. Tras el breve respiro de los meses centrales del año, esta ha vuelto a ascender vertiginosamente como resultado del aumento de contagios por las nuevas cepas durante los últimos compases del año. Esto se ha solucionado bastante bien gracias a las vacunas, pero todavía los contagios pueden marcar la evolución del mercado inmobiliario en este nuevo año.
Pero ya con el comienzo del 2022, la incertidumbre ha bajado. El proceso de vacunación masiva ha ido ralentizándose en los últimos meses, pero más del 82% de la población de nuestro país ya ha recibido la pauta completa. Durante el último trimestre del pasado año cambió la tendencia descendente del nivel de incertidumbre. Esta comenzó a aumentar como resultado de la mayor virulencia de la nueva variante del virus.
Pero las tendencias según Gesvalt las tendencias para este año van a cambiar y afianzarán la confianza de los inversores. Además, la recuperación del mercado laboral puede provocar un aumento en la emancipación de los jóvenes. A su vez, esto provocará que este colectivo se incorpore a la demanda de vivienda en alquiler, y en menor medida a la demanda de compraventas. Igualmente, y según señala Gesvalt, dentro de un escenario de tipos de interés muy bajos, algo bastante previsible ya que el BCE los ha mantenido así en su última actualización, «es posible que veamos volúmenes de actividad superiores a los de 2021».
Las tendencias de este año afianzarán la confianza de los inversores
TENDENCIAS Y RETOS DEL INMOBILIARIO
Una de las principales tendencias que han llegado para quedarse en el mercado inmobiliario es el cambio de mentalidad en la compra de vivienda surgida durante la pandemia. De hecho, habrá un incremento de la demanda hacia viviendas de mayor tamaño y ubicadas en barrios periféricos y municipios limítrofes a las grandes capitales. Desde Gesvalt se apunta que aumentará la sensibilidad hacia cuestiones de sostenibilidad en materia de vivienda, tanto por parte de los compradores como por parte de los promotores.
Pero uno de los mayores retos que el inmobiliario enfrentará en este 2022 tanto en el sector residencial como en el global del sector inmobiliario será volver a demostrar su fortaleza para mantener la confianza y el interés del perfil inversor. En cifras, el volumen invertido durante 2021 superó en más de un 30% al del ejercicio anterior, con un importante repunte de proyectos Build to Rent. Las inmobiliarias ya se están posicionando en este segmento, que será una de las claves para las nuevas promociones que se construirán en este año.
Por otro lado, este año la construcción se enfrentará al incremento de la inflación, ya que esta afectará sobre todo a la obra nueva, por el incremento en los costes de construcción. Esto puede afectar tanto al precio de las viviendas como a la rentabilidad de las empresas constructoras, lo que podría tener un impacto en la inversión, sobre todo si se dilata en el tiempo. En este sentido, se espera que el gobierno lance un Real Decreto por el que se revisarán los precios de las licitaciones en las obras.
El impacto de la nueva Ley de Vivienda es otro de los puntos a los que el mercado residencial debe hacer frente durante el presente ejercicio. Igualmente, la afectación de la misma no parece que vaya a ser generalizada, sobre todo por los plazos que se manejan para su implantación. Además, algunas comunidades autónomas ya han lanzado el mensaje de que no implantarán la ley del gobierno, sobre todo por la intromisión en la propiedad privada que supone. Tampoco se fija claramente en dicha ley como se regularán los precios de las llamadas zonas tensionadas, que se dejan al amparo de los tribunales.
La situación por la que ha pasado el sector inmobiliario ha supuesto un cambio de paradigma en el mercado residencial en varios aspectos. Por un lado, y apoyado por los Fondos de Recuperación Next Generation, se están explotando modelos de negocio hasta ahora poco desarrollados, como la rehabilitación de edificios. Por otro, se hace necesaria más que nunca la colaboración de todos los agentes públicos y privados para paliar la actual pobreza energética, problema que no debemos permitir que se mantenga en el futuro. En último lugar, pero no por ello menos importante, el actual punto de inflexión es el momento perfecto para volver a acometer el problema de la accesibilidad a una vivienda asequible.
