miércoles, 19 junio 2024

Metrovacesa, a la cola de las inmobiliarias cotizadas pese a su gran herencia

La promotora con más historia de España se ha sabido mantener como una de las más importantes entre las cotizadas. Aunque su cartera de suelo es la más grande de entre todos los grupos inmobiliarios españoles, todavía está a años luz de las otras dos grandes, Aedas y Neinor. Igualmente, Metrovacesa se mantiene a la cola entre las nuevas promotoras, sobre todo como la que menos apoyo encuentra entre los analistas. Por otro lado, su potencial es del 16%, el más limitado de todas, y desde inicio de este año ha perdido un 2% en el parqué.

Por otro lado, la mayor parte del banco de suelo de la compañía, exactamente el 78%, comprende uso residencial, siendo en más del 80% suelo finalista. Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Sevilla comprenden el 50% de las viviendas proyectadas, tratándose de provincias con un mayor dinamismo inmobiliario. Pero según un informe de Renta 4, en comparación con Aedas o Neinor, Metrovacesa todavía se encuentra aproximadamente un año y medio por detrás en cuanto a alcanzar “velocidad de crucero” en su ritmo de entregas. Desde Renta 4 prevén que el número clave para la entrega de viviendas serán entre las 2.000 y las 2.100 entregas anuales, algo que la compañía conseguirá en 2024.

Igualmente, y gracias a su amplia herencia que ha conseguido en todos sus años de existencia, la compañía puede mantener el desarrollo sostenido de su actividad de promoción residencial. Así, tampoco tiene necesidad de realizar inversiones adicionales en suelo a corto plazo. Esto tendrá un impacto positivo en la generación de caja de la compañía. Pero, sin embargo, según Renta 4, a medio plazo Metrovacesa comenzará a realizar pequeñas inversiones de reposición de suelo residencial.

Ahora mismo, el ritmo de construcción y unidades en comercialización, junto con el nivel pre-ventas y la cartera de ventas actual, dan mucha visibilidad al negocio de promoción residencial. Además de la demanda de vivienda de cliente final, cabe destacar la creciente demanda institucional de promociones residenciales para posteriormente dedicar al alquiler. Con ello, Renta 4 señala que la compañía consolidará su fase de ‘ramp-up’ durante 2022 y 2023. A su vez, para 2024 se espera que Metrovacesa alcance un ritmo de entregas de 2.000 unidades anuales.

Para 2024 se espera que alcance un ritmo de entregas de 2.000 unidades anuales

SUELOS DE USO TERCIARIO

Dentro de la amplia cartera de la compañía, la principal línea de negocio por contribución a resultados es la residencial. Por otro lado, la división de venta de suelos y desarrollo terciario es considerada residual y no estratégica para Metrovacesa. Dada la gran cartera de suelo que tiene en su poder la inmobiliaria, desde Renta 4 apuntan que continuará realizando desinversiones a futuro, tanto en suelos de uso residencial no estratégicos como terciario.

Y es que algunos de estos suelos que tiene en su poder la compañía son considerados no estratégicos. Estos activos no incluyen únicamente los suelos de uso terciario, si no también determinados suelos de uso residencial considerados no estratégicos para el desarrollo de promociones, según Renta 4. Igualmente, el objetivo de Metrovacesa es desinvertir por completo los suelos de uso terciario, pero no existe un calendario concreto de ejecución de las desinversiones.

Por ello, apuntan desde Renta 4 que teniendo en cuenta el descenso de demanda de esta tipología de activos durante 2020 y 2021 a consecuencia de la pandemia, Metrovacesa comience a desinvertir en 2022 suelo para uso terciario. E, incluso, también se acelerará el ritmo de desinversión de suelos residenciales no estratégicos.

Algunas de estas promociones destinadas a uso terciario son un edificio de oficinas en Madrid que será para Catalana Occidente, por importe aproximado de 40 millones de euros y entrega prevista hacia finales de 2022. Por su parte, otros proyectos como el edificio de oficinas de Puerto Somport, en Las Tablas, Madrid, del cual la compañía ostenta una participación minoritaria a través de una ‘joint venture’.


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