viernes, 2 diciembre 2022 5:35

Vivienda como inversión

Se oye mucho eso de que invertir en el ladrillo siempre es una buena opción, pero, ¿es esto cierto? Durante la crisis de 2008 este mito fue echado por tierra cuando exploto la burbuja inmobiliaria y muchas personas que habían invertido en vivienda se quedaron sin estas y teniendo que pagar la hipoteca de una casa que no existía. En estas líneas desglosamos las ventajas y desventajas de invertir en el ladrillo de cara a los próximos años.  

Tras la crisis del Coronavirus el mundo se ha visto inmerso en una crisis económica muy fuerte. Muchas personas han visto cohibidos sus planes de invertir por la situación laboral en la que se podían encontrar. Aún así, según los datos aportados por el Banco de España en el segundo semestre de 2021 en España subió el precio de la vivienda y la rentabilidad del alquiler alcanzaban el 7% en tasa interanual.  El alza del valor de la vivienda aportaba 3,3 puntos y un 3,7 a la ganancia bruta por el alquiler. Esta subida es mucho mayor a la que ha habido en comparación con el aumento del 0,4% de los bonos del Estado o el 0,5% de depósitos bancarios.

Esto significa que el precio de la vivienda en vez de resistirse con la pandemia ha seguido al alza. Por lo que, invertir en el mercado inmobiliario es una buena opción como inversión de futuro, tanto si se decide alquilar como venderla dentro de unos años.  

Cómo invertir en vivienda

Uno de los primeros pasos a dar a la hora de invertir en vivienda es saber si nuestra intención es cuál es la intención para invertir si venderla a posterior o alquilarla. Según datos de pisos.com la rentabilidad bruta media en el último trimestre de 2020 se sitúo en 6,39%, esto quiere decir que en 10 años se tendría una rentabilidad de 63,9%. En este mismo informe se expone que el precio de compra de un inmueble en España de medio esta en 183.933 euros y la renta media de un alquiler se sitúa en 980 euros. Pero, con estos datos hemos de tener en cuenta que no en todas las comunidades autónomas se manejan los mismos datos. La ubicación de la vivienda y su rentabilidad depende de varios factos como la demanda existen, la escasez de oferta o si se encuentra en un lugar turístico.

A pesar de lo que se piensa, las ciudades más grandes como Madrid o Barcelona no son las más rentables. Según este mismo análisis, la región de Aragón es la más rentable para comprar una vivienda si la decisión es destinarla al alquiler ya que el retorno aportado alcanza el 6,89% y la ciudad manejando estos mismos términos es Murcia con un retorno de un 6,38%. Mientras que Barcelona se sitúa en la duodécima ciudad con un retorno de 4,69% y Madrid la sexta con un 5,47%.

Por otro lado, hemos de tener claro que si este es nuestro objetivo San Sebastián y Barcelona son las ciudades menos rentables para obtener un rendimiento anual grande, aunque en ambas se supera el 3,5%. Aún así, estos datos suelen variar de un año a otro por lo que siempre es recomendable mirar cómo están los datos en el momento de compra.

Si, por otro lado, lo que se quiere es comprar para vender el valor de la vivienda fluctúa en función del ciclo económico.  Esta inversión es más compleja ya que estamos limitando la búsqueda de inversión la fluctuación del mercado. Con la compra para alquiler nos aseguramos recibir un dinero de forma mensual. En este momento de compra se debe pensar a largo plazo y tener en cuenta cómo ha sido la evolución del mercado durante los años anteriores y cómo puede ser en un futuro. Según la página de venta y alquiler de inmuebles el Idealista el precio del metro cuadrado en España en verano de 2021 es de 1.816 euros subiendo hasta un 10% respecto al verano de 2020 pero aún así es inferior al precio de los inmuebles en 2007, hasta un 11,5%, de hecho.

A la hora de llevar a cabo esta inversión es importante tener en cuenta saber cuál es la situación del mercado en la Comunidad Autónoma, en Madrid por ejemplo el precio del metro cuadrado esta igual que como se encontraba en 2007 mientras que en la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia han llegado a perder hasta un 37,3% del valor que tenían en este año.

Así, entre las mejores ciudades para invertir se encuentran Lérida, junto con Murcia, Huelva y Almería.

Calcular la rentabilidad de la vivienda

El Banco de España ofrece trimestralmente los cálculos sobre la rentabilidad anual total de una vivienda. Esto lo consiguen sumando la rentabilidad del alquiler junto con la subida del precio del inmueble, es decir ese dinero extra que sacaríamos al vender la vivienda, también llamada plusvalía. Además del Banco de España los portales inmobiliarios también sacan sus propios datos mensuales. Que nos han demostrado que a pesar de la crisis del Covid-19, la tendencia ha sido positiva y los precios de la vivienda han seguido al alza.

Hemos de tener en cuenta también cómo está jugando la inflación en España que tras la subida de los carburantes y la electricidad no para de ascender, de hecho, según ha publicado el diario elEconomista.com la inflación en España aún no ha tocado techo y actualmente se encuentra en el 5,8%. Este dato es muy importante para extraer la rentabilidad real de cualquier inversión.  Teniendo en cuenta todo esto podemos hacer en cálculo de cuánto tardaríamos en recuperar lo que costo la vivienda si se alquila.   Por ejemplo:

  • Si la vivienda ha costado: 150.000 euros
  • El alquiler mensual: 1.000 euros
  • Anualmente recibiremos: 12.000 euros

Con estos datos sacamos el PER (Price Earnings Ratio), la relación entre las ganancias y el precio de acción.  Con los datos aportados anteriormente y sin tener en cuenta posibles desperfectos en el hogar o los impuestos que se han de pagar por ser propietario de una vivienda, calcularíamos que tardaríamos en recuperar la inversión unos 12 años y medios.  

Si nuestra idea es comprar ahora una vivienda como inversión y alquilarla hasta que saquemos un beneficio más claro hemos de tener claro cuál es plan de comprar un piso para alquilar hay que tener en cuenta los gatos de notaria. Por ejemplo: si se compra una vivienda de 250.000 euros y se quiere alquilar por unos 950 euros al mes y queremos saber cual es la rentabilidad que nos está dando hemos hacer los ingresos anuales brutos del alquiler: 950 euros x 12 meses son 11.400 euros. Por lo que, la rentabilidad bruta del alquiler la calculamos dividiendo los ingresos percibidos a través del alquiler entre el precio pagado por esta y multiplicándolo por 100. En este caso sería del 4,2%.

¿Es un buen momento para invertir en vivienda?

Según un informe publicado por el portal de venta y alquiler de inmuebles Idealista 2021 ha sido uno de los mejores años para invertir en vivienda, ya que los tipos de interés de las hipotecas están en niveles muy bajos y existen grandes ventajas fiscales ligadas a la vivienda. Según datos aportados por este portal, el cierre del primer trimestre del año tuvo la rentabilidad e la inversión en vivienda se situaba en un 7,2%.  

Los tipos de interés de las hipotecas rozan unos mínimos históricos tanto en casos de los préstamos a tipo variable como los de tipo fijo. Normalmente los bancos prestan casi el 80% del precio de la vivienda y al estar los préstamos a un tipo muy bajo hace que la hipoteca salga mucho más rentable. Lo más seguro es que los precios de las viviendas continúen subiendo y no haya mejores condiciones para adquirir un préstamo hipotecario a estas condiciones. Por lo que si esta pensado en comprar una vivienda, a modo de inversión, este año y el próximo parecen ser el mejor momento.

En resumen, tanto sea como para alquiler como para vender la vivienda a posteriori es un buen momento para invertir en el sector inmobiliario. Además, siempre hemos de tener en cuenta que se puede invertir teniendo ambas opciones encima de la mesa. Siempre se puede alquilar la vivienda durante el tiempo que se está pagando la hipoteca para que así la duda se vaya reduciendo sin apenas notarlo en el bolsillo y una vez está saldada vender esta propiedad con la que ya se habrá generado una rentabilidad cuantiosa bastante grande y finalmente solo obtengamos beneficios. De igual forma se puede querer conservar esta vivienda porque el alquiler sale rentable o para dejarla como legado a los futuros herederos y así ir obteniendo más patrimonio. Lo importante es realizar un buen análisis de mercado dónde ver los pros y los contras que tiene cada vivienda así como su ubicación, la posibilidad de alquilarla de una forma rápida, la demanda de alquiler que hay en el mercado y la hacer la estimación de cuándo recuperaríamos esta inversión inicial.


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