sábado, 28 mayo 2022 19:53

¿Comprar o alquiler?

Son tiempos complicados en el mundo de la vivienda. Los jóvenes se quejan de los elevados precios de los alquileres y cada vez es más complicado conseguir una hipoteca. Muchas veces preguntarse si alquilar o comprar no es realmente una opción y se convierte más en una ‘imposición’. Cada vez es más complicado poder acceder a una vivienda en propiedad por la gran cantidad de ahorro a la que se ha de tener acceso para poder pagar una entrada de una vivienda en propiedad. Aunque, poder ahorrar lo suficiente para poder acceder a una hipoteca y adquirir una vivienda también tiene muchas ventajas.

La situación que se está viviendo actualmente se ha convertido en “el pez que se muerde la cola”, dicho de forma coloquial. La mayoría de las ocasiones el tener que pagar un alquiler impide a las familias poder ahorrar para acceder a una vivienda en propiedad. Así lo ha demostrado el último informe elaborado por Caixabank Research en el que se estima que alrededor del 49% de los inquilinos tiene un nivel de ingresos suficiente para poder comprar una vivienda, pero solamente el 13% tiene los ahorrar necesarios para poder afrontar este desembolso inicial. En resumen, que muy pocas personas pueden adquirir una vivienda porque sus ingresos no les permiten ahorrar.

En este artículo analizamos las ventajas y desventajas del alquiler y la compra.

La compra de la vivienda tiene una serie de gastos iniciales que sí o sí han de estar sustentados por un ahorro inicial que se ha de tener preparado antes de tener de pedir una hipoteca.  Aun así, el Banco de España sugiere que es mejor comprar una vivienda que vivir de alquiler. La creciente subida del precio de los alquileres es también el principal motivo por el que las personas nunca llegan a ahorrar lo suficiente como para lograr esta inversión inicial, porque el pago mensual de una hipoteca normalmente es menor que el de un alquiler.

«El fuerte aumento de los precios de los alquileres de los últimos años ha llevado a muchos inquilinos a plantearse la opción de comprar una vivienda. La decisión de alquilar es menos atractiva cuando por un importe similar al del alquiler mensual se puede pagar una cuota hipotecaria para una vivienda equivalente», según un artículo publicado por elEconomista.com.

A día de hoy y según los datos que presenta Eurostat, el esfuerzo mensual para pagar una vivienda en propiedad es probablemente muy inferior al del alquiler. «Pero además de los ingresos necesarios para hacer frente a la cuota hipotecaria mensual, la compra de una vivienda requiere disponer de unos ahorros considerables», explican desde CaixaBank Research.

Ventajas y desventajas del alquiler

España siempre ha sido un país de propietarios, es decir la tendencia en la sociedad siempre ha sido la de ahorrar para poder comprar una vivienda. Pero, esta cambiando. Actualmente en nuestro país un 23,8% de la población vive de alquiler y según los indicadores esta cifra continuará aumentando durante los próximos años. Tendecia que no es de extrañar por lo explicado anteriormente. Aún así en muchos países de Europa la gente prefiere decantarse por el alquiler. Por ejemplo, en Alemania el porcentaje de personas que viven de alquiler asciende al 48%, en Francia es del 36% y en Suiza del 56%. Esto se debe a los inconvenientes que tiene adherirse a una hipoteca. El vivir de alquiler supone tener una libertad financiera mucho mayor.

Ventajas de vivir de alquiler

  • Vivir donde quieres. Al no estar atado por una hipoteca cambiar de residencia es mucho más senicllo ya que puedes cambiar de vivienda cuando se quiera.
  • Adaptación a los diversos momentos vitales. Las necesidades de una persona de 30 años no son los mismos que los de una persona de 40 o de 50. Por ello, elegir vivir de alquiler supone poder elegir en cada momento donde y cómo se quiere vivir. Tras la pandemia muchas personas se han visto obligadas a trabajar desde casa por lo que han necesitado un despacho dentro del hogar, si se vive de alquiler es mucho más sencillo adaptarse a este tipo de cambios, al igual que si se tiene familia o por el contrario, si los hijos se han independizados.
  • Adaptarse a posibilidades profesionales. Al no estar financieramente atado a una vivienda el hecho de tener que trasladarse de ciudad por motivos laborales, como puede ser un trabajo mejor remunerado o una opción más interesante, puedes aceptarlo sin tener la preocupación de qué sucederá con tu vivienda.
  • Controlar mejor los costes de la vivienda. El adquirir una vivienda en propiedad no solo conlleva el gasto del pago de la hipoteca, lleva muchos gastos como los gastos de comunidad. Al alquilar te ahorras estos pagos que siempre corren a cuenta del arrendatario.
  • Pagar menos impuestos. Todos los propietarios deben pagar el Impuesto sobre Bienes o Inmuebles (IBI). Este impuesto supera los 1000 euros anuales.
  • Reducir el gasto mensual de forma muy rápida. Es tan sencillo como mudarse a otra vivienda.
  • No tienes que hacer reformas o arreglar los desperfectos.
  • Menos seguridad a largo y a corto plazo. Pueden no renovar el contrato, querer subir el alquiler o que el casero necesite la casa.

La compra de una vivienda

Aunque hemos visto las ventajas de alquiler comprar una vivienda también tiene una serie de ventajas. Cuando compras una casa adquieres un activo. Muchas personas dicen aquella de ‘alquiler es tirar el dinero’. Y en cierto modo es así, ya que tener una vivienda en propiedad significa tener mayor seguridad. Sabes que mientras pagues tu hipoteca tienes la seguridad de que tendrás un lugar donde vivir.

Cuando se dice esto es porque desde el punto de vista técnico el pagar una hipoteca no es un gasto, sino una inversión.  Ya que cuando acabe de pagarse se adquiere la propiedad y se puede alquilar o vender de donde se puede obtener beneficios. Otra de las ventajas de comprar una vivienda es que se asegura tener un lugar en el que residir cuando llegue el momento de dejar de trabajar. En este punto de la vida los ingresos disminuyen de forma drástica por lo que tener una vivienda en propiedad supone una gran ventaja competitiva.

Si se decide comprar una vivienda cabe la opción de ponerla en alquiler si así se considera oportuno recibiendo ingresos pasivos. Por ejemplo, si la casa se compró cuando los hijos vivían en ella y ya se han independizado se puede tomar la decisión de mudarse a una casa que se adapte mejor a las necesidades que se tienen en ese momento, pudiendo sacar un beneficio del alquiler de esta vivienda, aunque se pague otro.

Como la vivienda es tu propiedad siempre se puede adaptar a tu gusto y tus necesidades sin necesidad de cambiar de vivienda.

Aun así, la compra de una vivienda no es ninguna tontería. Llevarla acabo significa asumir a una serie de riesgos financieros. Por lo que es muy necesario tener en cuenta a qué nos enfrentamos cuando se da el paso de adquirir una hipoteca. Por un lado, el adquirir este tipo de producto bancario significa reducir muchísimo la libertad financiera, pasas a adquirir una deuda con el banco que tienes que asumir mes a mes, aunque tu situación laboral cambie a peor. Si se realizan una serie de impagos el banco puede tomar la determinación de quitarte la vivienda y aún así se tiene la obligación de seguir pagando la hipoteca contratada. Es decir, en el peor de los casos se puede perder la vivienda y aún así seguir pagando la deuda contraída por no estar saldada.

Encontramos el gran problema de pagar más por un producto. Cuando se pide un crédito siempre hay una serie de intereses que hay que afrontar. De hecho, los intereses harán que se pague por la vivienda mucho más de lo que figura en las escrituras de la casa. Por ejemplo, un préstamo de 250.000 euros al 1,75% a 30 años supondría un coste total de la hipoteca de 325.000 euros.

El ser propietario también supone tener más gastos inesperados. Es decir, además de los pagos habituales como el IBI o el impuesto de basuras hay que realizar el mantenimiento del hogar y del edificio. La comunidad de vecinos tiene una cuota fija pero siempre surgen imprevistos que terminar en derramas a los propietarios. Lo que significa más gasto.

Hemos de ser conscientes de que el mercado inmobiliario también baja. Antes de la crisis de 2008 había una creencia extendida de que el ladrillo nunca bajaba de precio y siempre era una buena inversión, pero se ha demostrado que no es así. Por lo que la casa que a día de hoy se ha comprado por 200.000 euros en unos años puede valer 150.000 euros, pero la hipoteca que se está pagando será la misma. He aquí un gran riesgo si en algún momento se necesita vender la casa puede que el valor de venta sea menor que el que se compró y aun así haya que seguir pagando la hipoteca. 

Por otro lado, se complica muchísimo el mudarse de casa. Cuando se tiene una vivienda en propiedad y se quiere o bien vender o alquilar siempre se va a intentar sacar una rentabilidad y son procesos largos que pueden durar, en el peor de los casos, varios años. Esto quiere decir que muchas veces se renuncia a una mejora de calidad de vida por estar atado a una casa. Muchas veces esto también influye a la hora de poder arriesgarse en nuevos emprendimientos ya que suponen una fuerte inversión y esto implica poder perder mucho dinero. Para poder afrontar el pago de una hipoteca se necesita tener unos ingresos mínimos fijos, que sean estables y recurrentes.

La pregunta final es, ¿alquiler o compra?

Esto dependerá siempre de las necesidades y el tipo de vida de cada cuál. Teniendo en cuenta los factores mencionados anteriormente, ahorrar para poder afrontar el pago inicial implica, en la mayoría de las ocasiones, tener que vivir durante más tiempo en la casa de los padres y así ahorrar el dinero del alquiler, lo que implica retrasar la edad para independizarse.

Al final para saber qué es lo más rentable desde el punto de vista financiero es imprescindible conocer el coste de oportunidad. Este concepto es lo que mide el coste de la alternativa a la que se renuncia al tomar una decisión frente a la otra. En el caso de la compra o alquiler de la vivienda es lo que dejas de hacer con el dinero que debes destinar a la entrada de la casa y costes de ser el propietario de la vivienda. Para poder realizar este calculo hay que tener en cuenta una serie de factores:

  • En primer lugar, hemos de calcular el dinero que hay que aportar para la entrada de la casa. Este suele ser un 35% del coste total de la vivienda. Si se puede aportar más es mucho mejor ya que así se reduce el coste de la hipoteca.
  • Posteriormente hemos de calcular la rentabilidad que se habría obtenido durante la vida de la hipoteca por ese dinero que se ha destinado a la entrada y los intereses que sean de pagar.
  • También, se ha de hacer la suma de cuánto cuesta cada año tener esa casa. Es decir, la suma de la hipoteca, gastos de comunidad, mantenimiento, IBI, las derramas que puede haber, etc. Esto debemos compararlo con el gasto del precio de alquiler que se paga y las subidas que puede tener. Por otro lado, igual que se calcula la posible subida del alquiler se ha de calcular también la revalorización del precio cuando se acabe de pagar la vivienda.

Una vez tengamos estos datos simplemente hay que hacer una comparativa de los precios y gastos, teniendo en cuenta la situación personal de cada uno.


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