El ERE de BBVA sigue dando coletazos. Ahora, el cierre de oficinas de la entidad bancaria supondrá la pérdida del principal inquilino de Merlin Properties. Son 677 sucursales y 5 edificios los que están alquilados a BBVA con un contrato a largo plazo, 30 años para las sucursales (20 años pendientes) y 20 para los edificios (10 años pendientes). De este total, y según un informe de Barclays, está previsto que se cierren 500 oficinas por toda la geografía española.
Pero según el contrato entre ambas partes, este número es incorrecto, ya que en el pacto entre las compañías se reflejaba como obligatorio que solamente se podrían cerrar el 6% de las sucursales en 12 años. Es decir, unas 60 en total, lo que implica 5 por año. Pero, además, de estas 60, BBVA ya se ha desprendido de 30 oficinas, lo que deja el número mucho más bajo. Esto no tendría mucho efecto en las cuentas de Merlin, que tiene un porfolio diversificado y amplio. Además, si BBVA decide rescindir el contrato de alquiler, tendría que seguir pagando las rentas de estas oficinas hasta el año en que esta finalizaría. En este caso sería sería 2039.
BBVA es el principal arrendatario de Merlin. Para la inmobiliaria supone el 15,9% del total de sus rentas, y el vencimiento de estos contratos está previsto entre los años 2029 y 2040. Pero a Merlin no le preocupa que su principal inquilino se vaya. Su cartera se compone de 760 locales comerciales, 148 edificios de oficinas, 45 naves logísticas y 18 centros comerciales, entre algunos otros. Es decir, en el supuesto de que BBVA decidiera dejar esas sucursales, el impacto no se notaría mucho. Además, con el pago de la renta hasta que finalizara el contrato, Merlin no tendría preocupación ni celeridad por buscar un nuevo inquilino.
Merlin confirma también que tampoco está buscando inquilino para estas sucursales que BBVA podría dejar libre. De hecho, ni se lo ha planteado. Desde la compañía insisten en que hay un marco regulatorio que impide a BBVA desprenderse de todas las oficinas, incluso hacerlo de una tacada. El marco temporal para estas 30 sucursales es de 12 años. En este periodo, Merlin tuviera tiempo de sobra para pensar que hacer con estos activos. Para Darío García, analista de XTB, «si el proceso de reestructuración de la entidad financiera con la reducción de plantilla y de oficinas es un proceso largo con muchas negociaciones de por medio, la misma situación se aplica a las negociaciones de Merlin Properties con sus clientes».
Merlin confirma que tampoco está buscando inquilino para estas sucursales
IMPACTO CONTROLADO PARA MERLIN
El hecho de ser una de las inmobiliarias más importantes de nuestro país hace que todos los movimientos que la rodean estén estudiados de forma muy concienzuda. Incluso es probable que ya tuvieran previsto la posibilidad de que BBVA redujera sus sucursales durante el ERE. «Es probable que en los comentarios del ejecutivo de la compañía en los próximos resultados se indique que ya tenían provisionado los menores ingresos provenientes de BBVA y que el impacto haya sido compensado o bien con otros activos», explica el analista de XTB.
La reconversión de estos activos sería muy sencilla para Merlin. «No dejan de ser oficinas que por técnica y logística están ubicadas en buenos puntos, y podrían ser utilizadas para negocios minoristas, o cadenas de alimentación y en un extremo, aunque menos probable ya que Merlin está menos metida, es que busque modificar el uso de las oficinas de local comercial a aportar la cédula de habitabilidad y que sean susceptibles de ser convertidas en viviendas», apunta García.
Precisamente, en el aspecto de reconvertir locales comerciales en viviendas ya entró Ismael Clemente, consejero delegado de la compañía. En un encuentro organizado por la Barcelona New Economy Week (BNEW), el directivo expresó que se puede generar «un montón de vivienda» reconvirtiendo locales comerciales excedentes y oficinas de baja calidad en activos residenciales.
«Lo necesitamos como el comer, porque intentamos controlar los precios de la vivienda con medidas ocurrentes y absurdas, cuando podemos transformar el comercio en vivienda», destacó el directivo. Pero este tipo de conversión necesita una burocracia extensa. Esto haría que la compañía desista de esta idea a favor de otras más simples, como vender la oficina para generar liquidez.
