La ley de Vivienda, que tenía que haber visto la luz hace siete meses, al fin se desatasca. Ambos socios de gobierno, PSOE y Podemos, han llegado a un acuerdo para dar vía libre tanto al proyecto de Presupuestos Generales del Estado (PGE) para el próximo año como la Ley de Vivienda. Ambas proposiciones iban ligadas en las negociaciones, ya que Podemos puso como condición para dar su apoyo a las cuentas públicas la necesidad de aprobar ya la ley de vivienda.
Ahora, la ley incluye la regulación del precio del alquiler para bajar los alquileres a las viviendas en manos de grandes propietarios, mientras que establece que los pequeños propietarios tendrán incentivos fiscales para facilitar la congelación de los precios. Un punto importante es que el control de precios a grandes propietarios solo se aplicará a personas jurídicas, no así a personas físicas.
El principal problema en las negociaciones eran las obligaciones para grandes propietarios, que quedarán definidos como aquellos que dispongan de 10 o más viviendas. De esta forma, han detallado que habrá retirada a grandes tenedores de «privilegios fiscales». Para Mikel Echavarren, CEO de Colliers, «la fiscalidad de los grandes tenedores de viviendas es ya muy negativa, ya que no pueden recuperar el IVA de sus inversiones, de sus proveedores de servicios, mantenimiento y rehabilitaciones. Hablar de retirar sus ‘privilegios fiscales’ es un concepto poco afortunad».
Según un estudio de Atlas Real Estate Analytics los grandes tenedores de vivienda en alquiler en España suponen poco más del 4% del stock total en el país. Esto supone que su influencia a nivel nacional está muy diluida. Pero, sin embargo, dentro de las ciudades el panorama es distinto. Según la consultora inmobiliaria «la mayoría de altas de inmuebles residenciales en 2019 se hicieron por parte de personas jurídicas. Aunque este dato no habla solo de viviendas en alquiler, sí que puede apuntar a que en las principales ciudades los grandes tenedores de vivienda sí tienen una presencia importante».
los grandes tenedores de vivienda en alquiler en España suponen poco más del 4%
PARALIZACIÓN DE LAS PROMOCIONES
Pero el punto más importante de la ley es el que señala a las promotoras. En concreto, a las nuevas promociones que se construyan en cada ciudad una vez se apruebe dicha ley. La norma apostará por el parque público de alquiler, por lo que el 30% de los inmuebles de las promociones irá destinado a vivienda protegida, y la mitad de este porcentaje a alquiler social. Esto puede provocar la paralización de nuevas promociones, como ha sucedido en Cataluña desde la aplicación de su ley del alquiler.
Desde Colliers apuntan que todavía está «pendiente de ver en qué consiste la obligación de dedicar el 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida. Si esta medida sigue las tomadas por el Ayuntamiento de Barcelona provocará el mismo resultado que en dicha ciudad». Incluso el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, afirma que «dicha medida podría echar por tierra la expansión del fenómeno Build to rent».
Igualmente, Carmen Panadero, presidente de Wires, apunta que «obligar a los promotores a reservar un 30% de los proyectos para vivienda protegida son iniciativas que lejos de apostar por la creación de un parque público de alquiler liderado por la Administración y en colaboración privada, traspasan al sector privado toda la responsabilidad».
El sector es claro con esta iniciativa. El parque público de vivienda saldrá perjudicado con esta iniciativa en vez de beneficiarse. Es más, como destacan desde Wires, «como ya ha pasado en otras comunidades o ciudades, no se va a conseguir el objetivo que se pretende, sino que veremos caer las nuevas licencias de obra nueva si entra en vigor esta nueva norma».
IMPUESTO A LA VIVIENDA VACÍA
Por otro lado, otro punto clave de la nueva ley de vivienda es la implantación de un recargo de hasta el 150% en el IBI para casos de viviendas vacías, que podrán aplicar los ayuntamientos. Pero, para Fotocasa, esta «continúa siendo una medida punitiva que no contribuye a la generación de confianza en el mercado y la creación de un clima inversor atractivo».
Así mismo, las primeras reacciones a este punto de la ley no se han hecho esperar. El alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, ha afirmado que «no se había producido un ataque a la propiedad privada en estos términos por parte del Gobierno de la nación prácticamente en ningún momento de nuestra democracia». Almeida ha destacado que «nosotros no vamos a subir el IBI a nadie y no vamos a recargar el IBI a las viviendas vacías. Vamos a seguir generando más vivienda, mejor vivienda y más suelo».
Por otro lado, desde la Agencia Negociadora del Alquiler, inciden en que «nos parece una medida confiscatoria y que atenta contra la libertad individual, la propiedad privada, y sobre el uso que cada propietario le quiera dar a su vivienda. Además, nos gustaría saber cuáles son los parámetros que se van a utilizar para determinar que una vivienda está vacía o tiene algún tipo de uso».
A falta de su aprobación definitiva y conocer más a fondo esta nueva ley, la gran duda que surge es cómo se aplicará, ya que las competencias de vivienda están transferidas a las comunidades autónomas. De hecho, el acuerdo contempla que las herramientas para ponerla en marcha estén en mano de las comunidades en caso de la vivienda protegida, y en mano de los ayuntamientos en cuanto al impuesto a la vivienda vacía. De ser así, se ve complicado que algunas comunidades o ayuntamientos gobernados por el PP se abran a su cumplimiento.
