sábado, 28 enero 2023 11:48

La protección y la escasez de suelo limita la obra nueva en el distrito Salamanca

El distrito de Salamanca, en la capital de España, es sinónimo de lujo. Pero, por otro lado, también es conocido desde hace años por la escasez de suelo disponible en sus calles. Esto limita el desarrollo de obra nueva en los últimos años. Sin embargo, el suelo nuevo existente se está concentrando al este, en los barrios de Fuente del Berro y Guindalera, que cuentan con inmuebles con menor protección y que están sufriendo un importante proceso de renovación y regeneración.

Otra característica de dicho distrito es el elevado grado de protección de sus edificios, especialmente en las zonas de Salamanca y Castellana. Esto provoca que se difícil su rehabilitación o remodelaciones. En consecuencia, en agosto de 2020 había un total de 37 proyectos en marcha, con 14 grúas en funcionamiento, lo que representa una significativa caída respecto al año anterior, en el que había 21. Asimismo, desde 2019 se han aprobado únicamente licencias para 12.600 m2 de residencial y 3.130 m2 de terciario.

Por otro lado, según el análisis de CBRE del distrito, más del 50% de las manzanas del barrio han consolidado totalmente sus patios interiores, mientras que el 30% lo ha hecho al menos de forma parcial. Sin embargo, el 20% de las totalmente consolidadas y más del 80% de las parcialmente consolidadas podrían recuperarse.

Esto podría aportar un valor añadido a las viviendas interiores y antiguas, sin terraza o con falta de espacios exteriores. Además, de esta forma es más fácil adaptarlas a las nuevas tendencias en la vivienda, derivadas de la pandemia en la que muchas personas buscaban espacios amplios para su vivienda.  

dentro del distrito, algunas viviendas han consolidado sus patios interiores

Igualmente, el distrito Salamanca destaca por la baja ratio de zonas verdes por habitante, concentrándose este en barrios de Guindalera y Fuente del Berro. Pero desde el año 2018 está en funcionamiento el Huerto Sancho Dávila, cercano al parque de la Quinta del Berro. Además, el ensanche de las aceras de la calle Serrano supuso un cambio drástico en la relación entre coche y peatón en el distrito.

ATRACCIÓN DE LA INVERSIÓN

Por otro lado, este distrito de la capital española se posiciona como el destino clave tanto para los inversores como para los ocupantes. Así, presenta los mayores precios de venta y alquiler del Madrid. De acuerdo con el informe de CBRE, Salamanca presenta el precio por metro cuadrado residencial más elevado de todo el municipio, superando a cierre de 2020 los 5700 euros por metro cuadrado.

Además, es el segundo precio más alto de alquiler residencial, sólo por detrás de Chamberí, rozando los 17,5 €/m2 al mes. Debido a la crisis sanitaria, los precios de alquiler han sufrido un descenso del 11% en los últimos dos años, rompiendo la tendencia ascendente existente hasta el primer trimestre de 2020.

Cabe destacar que Salamanca es el distrito con una menor tasa de vivienda principal, de únicamente el 75% y destacando la tasa de viviendas vacías, en torno al 16% del parque disponible. Según Paloma Relinque, directora de la oficina de CBRE Madrid, “esto se explica por dos factores: por un lado, por el valor de las viviendas de este distrito como producto de inversión y no por un uso intensivo por parte del comprador de las mismas; y, por otro lado, por la existencia de viviendas muy antiguas, sin reformar, que no presentan unas condiciones idóneas de habitabilidad”.

La distribución de precios no es homogénea en todo el distrito, observándose una gran diferencia entre los distritos situados más al este, Guindalera y Fuente del Berro. Incluso el barrio de Recoletos llegó a duplicar en precio de venta a Guindalera, pero transaccionándose sólo 94 viviendas en 2020 frente a las 512 de Guindalera. Por otro lado, la calle Rosario Acuña se erige como la más cara del distrito, mientras que José María Sánchez Silva es la más asequible.

Según los datos demográficos de este estudio, Salamanca destaca por ser un distrito con una densidad de población muy superior a la media del municipio, sólo superada por Chamberí y Tetuán. En este distrito se ve reflejado el proceso de envejecimiento, ya que el 24% de la población se encuentra por encima de los 65 años. Por otro lado, la renta per cápita supera casi los 10.000€ la media municipal, haciendo que este distrito tenga el nivel económico más alto de Madrid. En paralelo, destaca la tasa de población con estudios universitarios (48%).


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