sábado, 31 julio 2021 7:51

Los fondos aprovechan las rebajas para comprar hoteles en Barcelona

La crisis del sector hotelero se ha agudizado en la Ciudad Condal. Hotel Nobu, el Apolo, Hesperia Presidente y el NH Calderón son algunos de los hoteles que han cambiado de manos en este 2021. En total, 17 en los primeros meses del año. Los propietarios, la mayoría familias con una larga tradición en este negocio o grandes cadenas del sector, tratan de aguantar su tormenta perfecta: pandemia, ausencia de turismo y sin liquidez para afrontar los gastos de alquiler, nóminas, suministros…

Sin embargo, la solución a las pérdidas tras más de un año de pandemia pasa por la venta del inmueble a fondos ávidos de rentabilidad en un momento de tipos de interés al mínimo. Estos grandes inversores están aprovechando esta grave crisis para comprar casi a precios de derribo, sino fuera por la moratoria de Colau.

¿Por qué los fondos y no un préstamo de la banca? Los fondos tienen altos niveles de liquidez en este momento. Esperaban la caída del mercado turístico y tan sólo aguardaban la oportunidad de compra en el momento perfecto, con los propietarios casi ahogados tras quince meses sin negocio. La banca, en cambio, se está deshaciendo de los préstamos de las cadenas con mayores problemas. Hesperia está en el disparadero. Banco Santander ha vendido la cartera de créditos del grupo por un total de 136 millones.

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La rentabilidad por habitación ha caído y por tanto también el valor de los inmuebles, toda una perita en dulce para quienes buscan rentabilidad con una inversión menorque hace unos años. Y es que, pese a que el aeropuerto de Barcelona y las estaciones de tren continúan funcionando, a la Ciudad Condal apenas llegan turistas a consecuencia de los peores datos de infectados por Covid-19 en la comunidad autónoma.

VENTA DE HOTELES EN PÁGINAS DE SEGUNDA MANO Y SIN COMPRADOR

Las restricciones y la obligación de realizar pruebas PCR y test de antígenos a la salida desde Barcelona es motivo suficiente para cambiar el destino. Por este motivo, el sector reclamaba una prórroga de los ERTE, a los que se han acogido la inmensa mayoría del gremio para aminorar los números rojos.

Algunos de los hoteles en venta en Cataluña se anuncian no sólo en portales inmobiliarios especializados, sino también en páginas de segunda mano. Su precio oscila entre los más de 13.000 y los 4.200 euros por metro, según la ubicación. Los precios se han rebajado en los últimos meses para tratar de realizar la operación, pero ni bajando 400.000 euros se encuentra un comprador.

En Sants, cerca de la estación, se vende un cuatro estrellas de 80 habitaciones por 26,5 millones. El principal atractivo es que está reformado desde 2012. El Barna House Hotel también está en venta en casi todas las plataformas inmobiliarias. Su precio alcanza los 5,5 millones.

RENTABILIDADES ALTAS Y REFORMADO, LOS PRINCIPALES RECLAMOS

Un hostal de cinco habitaciones alcanza los 1,3 millones. El precio se ha reducido en los últimos meses y la última rebaja es de 60.000 euros. A diez minutos de las Ramblas existe otra posible operación por casi cinco millones, eso sí, se piden 11.000 euros por metro.

Otros establecimientos han rebajado el precio aún más. 130.000 euros menos cuesta un hotel que ofrece una rentabilidad del 7%, si estuviera completo. Tiene 11 habitaciones, pero con licencia para 46 camas. El anuncio se puso en marzo y aún se mantiene casi cuatro meses después.

En el Eixample, el ejemplo es un hotel boutique, cuyo precio es de 13.714 euros por metro, hasta un total de 4,8 millones. El pasado mes de marzo rebajó el precio en 400.000 euros, pero de momento no ha encontrado comprador. En esa misma zona se vende un hotel por 33 millones, a 6.600 euros por metro cuadrado.

DE CELEBRAR LA MORATORIA A VENDER PARA TENER LIQUIDEZ

Los hoteles constituidos en Barcelona celebraron la moratoria de Ada Colau. Una medida que impedía la apertura de nuevos establecimientos a partir de 2019 y que ponía una barrera regulatoria a la entrada de la competencia. La medida alejó el negocio hotelero a las afueras de Barcelona, especialmente a L’Hospitalet y parte del área metropolitana. De hecho, estos Ayuntamientos han obtenido con estos inmuebles un rédito económico y político, al venderse como un atractivo para la inversión.

En paralelo, ha aumentado el negocio de los pisos turísticos, que también sufrieron las garras del Ayuntamiento. La persecución de Colau contra este tipo de inmuebles ha tenido como consecuencia importantes multas contra las plataformas publicitarias de los pisos como de las gestoras. Quienes escaparon a la moratoria aplaudieron la medida de Colau. No había un incremento de la competencia y el turismo estaba en máximos, por tanto los altos precios se justificaban de esta forma.

SE HA ACEPTADO LA PRIMERA OFERTA REALIZADA

La medida de Colau ha servido ahora de salvavidas, el único argumento para evitar tirar los precios y malvender el inmueble. Sin embargo, ha habido casos en los que ha primado la urgencia para salir de la dramática situación financiera. “Se ha aceptado la primera oferta realizada”, según han apuntado fuentes del sector que evitan dar nombres de los establecimientos.

LA MAYORÍA DE HOTELES EN BARCELONA, CERRADOS

Según los datos recopilados por MERCA2, apenas están abiertos la mitad de este tipo de establecimientos, cuyo total asciende a casi 650. El último informe de Cushman & Wakefield señalaba a Barcelona como el epicentro de la compraventa de hoteles. En una de sus conclusiones, la consultora ha indicado que es “la ciudad más atractiva para inversión hotelera en Europa“. En los últimos años, los hoteles de Barcelona se han convertido en una excelente inversión.

No hay incremento de la competencia en las cercanías y la moratoria impide el mercado de segunda mano por las restricciones de la norma. El Tribunal Supremo ha tumbado la ordenanza de 2017, pero la sentencia llega tarde. Colau modificó su plan en enero y por tanto ha esquivado a la justicia, al menos esta vez.

Según el fallo judicial, Colau no presentó la preceptiva memoria económica sobre una parte del plan y anuló que los hoteles que realizasen reformas debían reducir en un 20% sus habitaciones. Colau, sin embargo, modificó el plan de tal forma que habría que esperar otros dos años más, al menos, antes de que se vuelva a pronunciar la justicia.


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