Tras un año para el olvido dentro de la inversión inmobiliaria, el sector parece que va recuperando su buena senda. El alto ritmo de vacunación y la finalización de las restricciones ha permitido que el volumen de las inversiones aumente, alcanzando niveles precovid. Entre los meses de abril y junio de este año, el volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos ha sido de 2.816 millones de euros.
Si a este total le sumamos la inversión del primer trimestre, esta aumenta hasta los 4.680 millones. El primer semestre de 2021 supuso un crecimiento del 9% respecto al mismo periodo de 2020. De este montante, la inversión en comercial real estate hasta el uno de julio se sitúa en los 3.932 millones de euros, lo que supone un incremento anual del 12%.
Entre las mayores operaciones del segundo trimestre de este año, en el sector de la logística destaca la compra de Montepino Logística por parte de Bankinter, una operación cercana a los 1.200 millones y que supone el 32% de inversión del trimestre. Por otro lado, en el sector de oficinas, el distrito 22@ de Barcelona está siendo el líder, copando el 62% de la inversión en el sector en toda España.
LOGÍSTICO
El fuerte impulso de la venta online durante el pasado año aupó al sector logístico, e incluso la previsión es que siga manteniendo sus buenos números en un futuro. En el segundo trimestre, el sector de la logística acaparó el 42% del volumen total de inversión con 1.192 millones de euros.
Por su parte, durante el primer trimestre la inversión registrada llegó hasta los 1.456 millones de euros, una cifra que representa casi el 95% de la inversión total registrada en el 2020. Este hecho representa un 211% más que el primer semestre de 2020 y el 79% del 2019, año récord de la serie histórica.
Entre los principales hitos del sector, la adquisición por parte de Bankinter de la parte de CBRE de Montepino Logística se llevó el 32% del total del sector. En esta operación, Bankinter se hizo con una cartera de suelo logístico de 865.000 m2, con 22 activos logísticos y 13 proyectos en diferentes fases de desarrollo con los que pretende llegar a los 1,2 millones de metros cuadrados. El valor de esta operación fue cercano a los 1.200 millones de euros.
Destaca también durante este periodo la compra por parte de la compañía suiza UBS de una plataforma logística de 72.000 m2 en Zaragoza puesta a la venta por Trajano, y por un importe de 58 millones de euros. Se trata de un centro logístico ocupado al 80% entre los que están Decathlon, Balaya o Inditex. Por último, a nivel europeo, destaca la venta por parte de Clarian Partners Europe de un portfolio de 31 activos ubicados en países como Alemania, Países Bajos, Francia y España principalmente.
Igualmente, la confianza de los inversores core por los activos logísticos es cada vez más elevada, y sobre todo en ubicaciones prime. Se observa además como hay una demanda cada vez más acentuada por las plataformas logísticas de última milla, fruto del boom del comercio digital durante la pandemia, en volúmenes inferiores a 20 millones de euros.
OFICINAS
La recuperación del sector de oficinas tras la pandemia lo sitúa en la segunda posición como el segmento que más inversión ha recibido, captando el 21% de la inversión, con un volumen de 600 millones de euros.
Uno de los grandes protagonistas en este sector ha sido el distrito 22@, en Barcelona, que concentra el 62% de la inversión que se ha registrado en España durante el segundo trimestre. Igualmente, dentro de este proyecto, destaca la compra de la sede de Everis por parte de Allianz y por un importe de 180 millones de euros. Otra de las operaciones dentro de esste sector y en el mismo distrito es la la compra por parte de IBA Capital del complejo Glòries por 120 millones de euros. Por su parte, en Madrid, Kennedt Wilson ha adquirido recientemente el complejo de oficinas ubicado en la calle Ulises 16-18, por un importe de 40 millones de euros.
El volumen de inversión acumulado en el primer semestre ha descendido en comparación con el mismo periodo del pasado año hasta los 863 millones de euros, lo que supone un ajuste considerable del 40%, ya que el volumen del primer trimestre del año pasado fue de 1.228 millones de euros.
SECTOR HOTELERO
En cuanto al sector hotelero, ha registrado un volumen de inversión de 350 millones de euros, siendo Cataluña el mercado más demandado por los inversores, aglutinando más del 45% del volumen invertido en el trimestre. El resto del capital invertido se ha concentrado en Madrid, Marbella, Mallorca, Sevilla y Cádiz.
Una de las operaciones más importantes, pero que no se ha incluido en el acumulado de este trimestre, es la operación entre Melia y Bankinter, donde la compañía hotelera traspasó 8 de sus hoteles por 205 millones a una sociedad conjunta entre las dos, pero en la que seguía siendo el operador de dichos hoteles.
En el acumulado del año, si bien es cierto que el volumen se sitúa en 566 millones de euros, una cifra muy parecida a la que se registró en el mismo periodo del año anterior (-6%), las previsiones para la segunda mitad del año indican que se espera un incremento de operaciones debido a las negociaciones que se están llevando a cabo.
Otra de las grandes operaciones de este comienzo de año ha sido el traspaso del Grand Hotel Central, propiedad de la familia Guardans, por 85 millones a York Capital, grupo financiero con sede en Nueva York. Además de esta venta, el grupo traspasó otro de sus activos situado en Madrid el pasado febrero.
Por otro lado, dentro del sector retail la inversión ha supuesto el 12% del total, con 315 millones de euros. Se observa una actividad muy elevada en la tipología locales comerciales, con diversas operaciones realizadas en este periodo en los principales ejes comerciales de Madrid, Barcelona, Valencia y Vigo. Otra tipología de retail que está generando mucho interés en los inversores son las medianas comerciales, destacando la compra del Ikea de Palma de Mallorca por parte del fondo nórdico AB Sagax por un importe aproximado de 50 millones de euros.
INVERSORES
Respecto a la tipología de los inversores, los fondos institucionales de inversión han sido los protagonistas con más del 44% del volumen de transacciones. También es notable la elevada actividad de las entidades financieras que están incrementando su presencia en el sector inmobiliario con algunas de las inversiones más destacadas en estos primeros seis meses del año.
Igualmente, durante el primer semestre del año el inversor local representa una cuota de mercado muy elevada, debido principalmente las adquisiciones de gran volumen realizadas por la entidad financiera Bankiter y las socimis. El inversor extranjero, sobre todo fondos alemanes y americanos continúan protagonizando importantes operaciones en España, con una cuota de mercado superior a la registrada por los inversores británicos y franceses en 2021.
En cuanto a los inversores privados o family office, son un nicho de mercado que está cada vez más presente en operaciones de inversión. La situación actual del mercado, donde las posibilidades de entrada a este tipo de inversor son mayores que en años pre-covid 19, está generando un incremento notable de actividad dentro de este sector.
