martes, 27 julio 2021 18:03

Dos firmas para desatascar 28 años de burocracia en la ‘Operación Chamartín’

La operación Chamartín fue ideada por Renfe y el Ministerio de Fomento, que decidieron que este proyecto urbanístico se realizaría a través de una empresa privada. El concurso para la concesión se realizó en 1993, y la empresa adjudicataria fue Duch, liderada por el Grupo Argentia, pero que fue absorbida por BBVA con una pequeña participación de Inmobiliaria San José.

Ahora se llama Madrid Nuevo Norte. 28 años después, parece que ya está lista para poner la primera piedra. La aprobación definitiva del proyecto ha traído la conclusión de esta fase, en la que ha pasado por varias administraciones y sucesos aciagos que han impedido su aprobación hace años. Ahora mismo, el proyecto ya está en su fase de gestión urbanística.

Si bien Distrito Castellana Norte es el promotor del proyecto, no es el titular de los terrenos al completos. Estos pertenecen a Renfe y Adif, titulares de una parte de estos suelos, y que recibirán a cambio 1.245 millones de euros. El importe que acordaron DCN y Adif son 984 millones mediante una hipoteca en un plazo de 20 años, más un interés del 3%, lo que implicará 261 millones adicionales.

En cuanto al accionariado de la promotora, en un principio estaban BBVA y Grupo San José, que se repartían el 75,54% y el 24,46% respectivamente. Posteriormente, Merlin entró en el proyecto comprando el 14,46% a San José en noviembre de 2019 por 168,9 millones además de un préstamo de 100 millones de euros.

TIEMPOS

Los cambios de gobierno, tanto regionales como estatales, han ido retrasando el proyecto año tras año, hasta el punto que las obras no han comenzado. Pero la aprobación definitiva del proyecto se hizo efectiva el pasado mayo de 2020, durante la pandemia, y el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid dio luz verde a una de las actuaciones urbanísticas más importante de la región.

El próximo paso será la firma del convenio entre las administraciones implicadas (Adif, Comunidad de Madrid y Ayuntamiento de Madrid) para regular la relación entre DCN y las administraciones, de forma que se pueda llevar a cabo ejecución del proyecto. Desde DCN apuntan que “no tenemos fecha para la firma, entendemos que será en las próximas semanas, pero no tenemos más noticias”.

Otro hito que la promotora pretende cumplir este año es la materialización de la compra de los terrenos de Adif por parte de DCN. Además, para poder materializar la operación, se pedían que se cumplieran dos condiciones: tener el planeamiento aprobado y firmar el convenio con las administraciones.

Ahora mismo, se está empezando a trabajar en la gestión de la propiedad, para la conformación de las juntas de compensación, que tienen el papel de garantizar la ejecución material de la urbanización. Al mismo tiempo, se están conformando unas comisiones gestoras con el objetivo de empezar a trabajar junto al resto de propietarios y poder ir adelantando trabajos, previos a la constitución de dichas juntas.

Posteriormente a esto, comenzará la fase de ejecución del plan. Los terrenos sobre los que se va a desarrollar el proyecto se extienden a lo largo de una franja alargada de 5,6 kilómetros de longitud al norte de Madrid, desde la estación de Chamartín hasta la M-40. Se calcula que hará falta una inversión conjunta de más de 7.000 millones de euros, incluyendo el pago que se realice a Adif, y se crearán 241.700 puestos de empleos durante todo el periodo de ejecución, el cual se estima que dure cerca de 20 años.

Pero las obras no han empezado, y los plazos son difíciles de fijar en un proyecto urbanístico en el que los agentes que intervienen son muchos. Aun así, con este matiz, desde DCN apuntan que las previsiones son de poder empezar en 2023 en Las Tablas y Centro de Negocios y en Malmea Fuencarral Tres Olivos al año siguiente.

En total, son 10.500 viviendas y un centro de negocios con más de un millón de metros cuadrados de oficinas. Igualmente, se construirán tres rascacielos, uno de ellos el más alto de Madrid. Por su parte, la estación de Chamartín será renovada para adecuarse a este nuevo barrio.

ACCIONISTAS

Ahora mismo en el accionariado están BBVA, con un 75,54%, Merlin, con un 14,46%, y Grupo San José, con un 10%. Los rumores son constantes, y las noticias sobre supuestos movimientos entre los socios del proyecto usuales. Pero los tres se han mantenido fieles. BBVA desde el principio, Merlin aumentando su apuesta y San José ha vendido cuando no le ha quedado más remedio, pero se espera que no venda su parte.

Pero si ha habido momentos de discordia. El pasado mayo BBVA les quitó el derecho preferente de compra preferente a sus socios en caso de desinversión. Merlin recurrió la decisión del banco, ya que la compañía tiene intención de ampliar su capital. Ahora queda que la justicia se pronuncie sobre si BBVA ha incurrido en un abuso de posición mayoritaria.

El punto que esgrime BBVA es que, ante la aprobación definitiva efectiva, el proyecto entra en una fase en la que necesitaría nuevas fuentes de inversión, por lo que tiene sentido facilitar la entrada de nuevos socios.

Lo que sí ha cambiado es la dirección del proyecto. Su antiguo presidente, Antonio Béjar, fue cesado como responsable en julio de 2019 y reemplazado por Álvaro Aresti. El nombramiento coincidió con la aprobación definitiva, en lo que la empresa supuso una nueva etapa.

¿Qué queda a partir de ahora? Seguir esperando, pero esta vez con la certeza de que en el horizonte la primera piedra está más próxima de lo que estaba hace 28 años.


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