domingo, 5 diciembre 2021 5:34

La democratización de las subastas por la ineficacia de los juzgados

Los concursos de acreedores se han disparado más de un 70% en el último año. La pandemia ha hecho estragos en numerosas empresas, pero otras obtienen oportunidades, como ocurre en todas las grandes crisis. En el ámbito extrajudicial, las subastas realizadas online se han incrementado de forma considerable, pero con una gran efectividad respecto a los juzgados. En concreto, los datos saltan por sí solos. IAG International Auction Group, empresa especializada en subastas empresariales, ha logrado poner en el mercado el 90% de los bienes subastados, frente al 45% que logran las instancias judiciales. El secreto de esta empresa radica en la «democratización» de estas operaciones.

Y es que, los juzgados realizan sus subastas mediante un proceso arcaico. Un simple anuncio en la web propia ya es más que suficiente, o así lo entienden hasta ahora, para arrojar un pobre bagaje de éxito. Ni la mitad de las subastas logran una puja.

«Nosotros intentamos abrir todas las subastas al público«, ha destacado Alex Munné, director de operaciones y presidente de la Asociación Nacional de Entidades Especializadas (ANEES), a preguntas de MERCA2. Al contrario, las subastas judiciales están «muy controladas» por pujadores profesionales y las puertas están prácticamente cerradas a los particulares. «Nosotros hemos procurado hacer muy fácil los procesos de participación y registro«, ha señalado. «Es la democratización de las subastas», ha resumido.

LA DIGITALIZACIÓN, LA CLAVE DE UN MERCADO AL ALZA

Las subastas de concursos de acreedores han dejado de realizarse de forma presencial, el método usado hace 30 años especialmente en los países anglosajones. Algunos subasteros profesionales han convertido estas operaciones en un show mediático, con una gran repercusión en EE UU y Reino Unido.

Sin embargo, en la década de los 90 esta esta cultura no se había implantado entre los particulares españoles. El directivo es una de las personas que mejor conoce este mundo. El origen de su empresa se inicia justo en esa década y, como suele ser habitual, de casualidad. En un viaje de estudios en Londres llegó a sus manos las páginas amarillas y allí estaba el llamativo anuncio que iba a cambiar su vida por completo. Una empresa de subastas especializada en maquinaria captó toda su atención. Este negocio en España sencillamente no existía. ¿Por qué no? Dicho y hecho. Ahora es una empresa que se abre camino por toda España, con su sede central en Badalona (Barcelona).

Entrar e implantar esta idea en España no iba a resultar nada fácil. Los compradores no tenían la mentalidad forjada de los países anglosajones. Pero 30 años después ya tienen oficinas en todas las provincias y tratan de abrirse ahora al mercado europeo desde Maastricht (Países Bajos).

Desde el inicio de la empresa, Munné siempre ha tratado de hacer pedagogía de las subastas, de sus ventajas e inconvenientes de un mercado hasta ahora para unos pocos profesionales, especialmente durante la época presencial. Con la era de Internet, la empresa digitalizó todas sus operaciones, abandonando las salas y estrados, incluyendo el mazo.

LA LIQUIDACIÓN DE CUALQUIER BIEN

Para este alto directivo, todos los bienes son susceptibles de entrar en una subasta. «Estamos liquidando cualquier tipo de bien», ha asegurado en la conversación con MERCA2. A pesar de que su especialidad se inició con maquinaria, en su web se pueden encontrar infinidad de bienes. Relojes, trasteros, plazas de garaje, edificios completos, pasando por hoteles, comercios, pisos, suelos rurales y urbanos. «Se puede subastar desde un ramo de flores a un hotel«, ha indicado y todo al alcance de todos. «Es la democratización de las subastas», ha apuntado.

En sus subastas, al contrario de lo que ocurre en los juzgados, participan desde particulares a fondos de inversión, pasando por inversores más o menos grandes y family office. En estas subastas no existen cajas sorpresa ni pujas a ciegas, tampoco se prohíbe cruzar el umbral para ver el contenido de los inmuebles o trasteros, como se muestra en algunos programas de televisión. «Los lotes son visibles y todos conocen absolutamente todas las características del bien», ha puntualizado.

Cada activo incluye fotografías -para conocer su estado- así como una descripción muy detallada como muestra de transparencia. Los pujadores se inscriben en la subasta, además, conociendo la fecha de cierre de la misma. Al contrario que en otras plataformas, esperar al último segundo no es garantía de éxito. Y es que, si hay una sola puja en los últimos cinco minutos, la subasta permanece abierta otros cinco por si hay una resubida. Si en esa prórroga vuelve a producirse una oferta, se otorgan otros cinco minutos a los participantes.

EL TIEMPO YA NO ES ORO A LA HORA DE PUJAR

«Así, hasta que quede una única», ha destacado. Esta operativa evita a los oportunistas que suelen elevar un céntimo la anterior puja justo en el último segundo. El tiempo en estas subastas deja así de ser un inconveniente, sino que se da la oportunidad de pensar al menos durante un breve espacio de tiempo a los potenciales compradores.

«Es lo justo», ha destacado Munné, quien afirma que este sistema es muy similar al utilizado en el método presencial, donde los tiempos están marcados por el tradicional mazo o a viva voz. En este tipo de subastas, los inmuebles son una de las grandes oportunidades. Hay suficiente tiempo para realizar trabajo de investigación e incluso poder ver su estado ‘in situ’, con una visita programada por esta empresa. Sin embargo, a diferencia del presencial, «la identidad del postor queda guardada como marca la ley de protección de datos».

ERRORES GRAVES A LA HORA DE PUJAR

Los compradores tienen a su disposición infinidad de páginas webs para poder ajustar precios por los bienes que ofertan. Esta firma facilita la labor al detallar las condiciones de cada lote, pero el COO de IAG Auction recomienda no fiarse de los precios anunciados, sino ir más allá: desde hablar con vecinos y tratar de averiguar el precio real de venta, hasta la propia tasación en el tiempo actual. Es decir, los precios con el covid-19 deberían haber bajado y en esto deben centrarse también los compradores.

La propia empresa ofrece un servicio de valoración de los bienes. Para ello, el interesado facilita todos los datos disponibles del bien y un equipo especialista se encarga de ajustar el precio a la realidad, a diferencia del que realizan las tasadoras. «No es lo mismo el valor de mercado hoy que antes del Covid-19«, ha reseñado. Y es que, los precios de Internet se encuentran por encima de lo que realmente acaban vendiendo. «Los vendedores piden el máximo casi siempre», ha apostillado.

Los pujadores profesionales suelen comprar para después revender. Por ello, deben sacar un precio que les permita un beneficio posterior, generalmente cercano al 20%. El usuario particular podría jugar con esta baza a su favor si realiza una subida un poco más alta que estos profesionales. Los inversores dejan escapar oportunidades por precios muy ajustados. En ocasiones, perder este margen es sinónimo de un bien «demasiado caro».

En algunos casos se exige un depósito, una especie de fianza reembolsable para quienes hayan quedado eliminados en la puja. Este requisito se pide en algunos bienes inmuebles, pero no en todos. El depósito no se pierde en ningún momento, los pujadores descartados lo perciben en un «breve plazo de tiempo», y no tienen que esperar «meses«, como es lo habitual en los juzgados, donde se han dado casos de que el depósito no se ha devuelto hasta una vez transcurridos 18 meses. «Es un caso extremo, pero lo más habitual son meses», ha afirmado el director de operaciones. «Nosotros tardamos unos diez días», ha recalcado.

LA PUBLICIDAD DE LA SUBASTA, CLAVE DE LA DEMOCRATIZACIÓN

Estos no son los únicos motivos por el que IAG Auction ha logrado la salida del 90% de los bienes que subastan frente al 45% de las subastas realizadas por los Juzgados. «Desde el momento en el que se nos encarga una subasta se desarrolla una campaña de markéting intensiva, analizando el bien como los potenciales compradores.

Se realiza un mailing con la publicidad y las «comunicaciones necesarias para difundir la operación«, ha explicado. Con esta estrategia, el bien llega a un mayor público y por tanto un mayor interés para poder mejorar los precios. Por contra, las subastas judiciales sólo realiza esta labor en su web, obligando así a los particulares a visitar con regularidad la página del juzgado. «No todo el mundo está pendiente de estos comunicados», ha destacado el directivo. De hecho, los únicos que entran en estas páginas son los pujadores profesionales.

Esta falta de publicidad de los Juzgados hace que las subastas judiciales obtengan un alto nivel de fracaso respecto a las IAG Auction. «Tienes que llegar al mercado«, ha aconsejado. Asimismo, ha incidido en que estas promociones generan costes que asume la empresa. «No lo cobramos y se imputan a la cuenta de gastos de la operación», ha señalado.

Con todos estos datos, IAG Auction maneja información privilegiada de cada lote en todo momento. Al conocer los valores reales del mercado, trata de establecer precios acorde. «Es parte de nuestra aportación de nuestro valor», ha indicado.

El CEO de IAG Auction destaca, por otra parte, las diferencias entre las subastas de los concursos de acreedores y las subastas hipotecarias, donde el inmueble pertenece a un banco tras el impago de una hipoteca -un crédito contra un inmueble-. Los derechos de cobro antigua y tradicionalmente se adjudicaban mediante una subasta judicial. Sin embargo, con los constantes cambios normativos sobre las ejecuciones, las entidades financieras pueden tardar entre un año y un año y medio en poder recuperar parte del crédito impagado. Con esta firma, el tiempo de espera se acorta considerablemente, a entre sólo tres y cuatro semanas.

VER EL INMUEBLE, IMPENSABLE EN UNA SUBASTA JUDICIAL

También ha recordado que las normativas estatal y autonómicas protegen a determinados consumidores, un hecho que aplaude y motivo por el que se dedican mayoritariamente a subastas empresariales.

Cabe recordar que el colapso de los juzgados también alarga el tiempo en el que no se puede monetizar el bien. De esta forma, los propios juzgados conocen a estas empresas y llegan a adjudicar algunas subastas a estas entidades.

Otra de las notables diferencias entre lo público y privado se centra en la propia información del bien a subastar. Y es que, el juzgado sólo apunta a los datos registrales y administrativos -cargas, deudas…-, pero no se centra en las características del bien, dejando este trabajo a los pujadores y a la información detallada y disponible en cada una de las subastas. Así, por ejemplo, el juzgado no indica ni el número de habitaciones, ni la orientación ni tampoco si la zona es acomodada, entre otras.

Además, al contrario que los juzgados, los pujadores pueden visualizar ‘in situ’ el bien y comprobar su estado. En este sentido, hay jornadas de puertas abiertas para ver la maquinaria o el inmueble. Este detalle es muy importante porque el comprador se hace cargo del porte del traslado.

Por ejemplo, al comprar el interior de una nave industrial, con maquinaria pesada, el comprador se hace cargo del desmontaje y traslado de la misma. Por lo que habría que tenerlo en cuenta a la hora de realizar una puja. «El comprador adquiere el bien tal y como está«, ha destacado. «No reparamos ni realizamos comprobaciones de la maquinaria«, ha subrayado. «Si no funciona, el comprador tendrá que asumir el coste de reparación y el mantenimiento de la misma», ha recordado. «Vendemos el bien con sus virtudes y defectos», ha reseñado.


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