La crisis económica derivada de la pandemia del coronavirus ha acentuado aún más el desequilibrio entre el precio que fijan propietarios y caseros y lo que están dispuestos a desembolsar los compradores e inquilinos. Esta diferencia supone un esfuerzo extra para las familias, que optan por viviendas más pequeñas y alejadas del centro urbano para reducir el gasto.

El sector residencial desvela una enorme desigualdad entre las partes implicadas, y aflora una mayor capacidad de negociación por parte de inquilinos y posibles compradores.

En cuanto al mercado de la compraventa, el acercamiento entre vendedores y compradores sigue siendo complicado, según el último informe de oferta y demanda del portal inmobiliario pisos.com. Así, en 2020 los vendedores ofrecían un piso tipo por un precio medio de 137.520 euros, mientras que los compradores contaban con un presupuesto de 97.500 euros. La diferencia fue de 40.020 euros, 640 euros más que en 2019.

La brecha entre ambas partes ha crecido debido, sobre todo, porque la cantidad que el futuro propietario está dispuesto a pagar no ha variado de un año a otro, y también hay que tener en cuenta que la oferta se ha encarecido levemente. En este sentido, si la brecha entre el precio del vendedor y el del comprador fue del 40% en 2019, en 2020 alcanzó el 41%.

La nueva normalidad ha permitido que el mercado inmobiliario retome su dinámica, pero la destrucción del empleo y la cautela de la demanda “han impedido que se vuelva a cifras pre-crisis”, explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Estos recortes en el precio de la vivienda se están absorbiendo poco a poco, sobre todo, porque existe un colchón de ayudas gubernamentales. Será la confianza de la demanda, muy dañada por la pandemia, la que marque el ritmo.

MADRID Y NAVARRA REDUCEN EL PRESUPUESTO

En un análisis por autonomías, el informe desvela que solo en Madrid y Navarra se redujo el presupuesto inicial para buscar una casa en venta, mientras que en Baleares y La Rioja lo subieron. Por su parte, en País Vasco se encuentra el precio de salida más elevado, unos 247.500 euros de media.

Al otro lado de la tabla se sitúan Aragón, Asturias, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana, Extremadura y Murcia, con un presupuesto medio de unos 67.500 euros de media.

Por otro lado, las autonomías donde oferta y demanda estuvieron más cerca fueron Navarra (-4%), País Vasco (0%) y Castilla-La Mancha (5%), frente a los mayores desajustes que se dieron en Canarias (63%), Asturias (54%), Madrid (51%) y Comunidad Valenciana (51%).

LA BRECHA EN EL MERCADO DEL ALQUILER

El sector del alquiler también ha aumentado la brecha entre la cuantía que exigen los caseros y lo que están dispuestos a pagar los inquilinos. Con la crisis económica, se ha visto reforzada la posición dominante de algunos inquilinos a la hora de negociar el precio de la renta, debido a la necesidad económica por parte de algunos propietarios.

Sin embargo, también se está observando que hay un segmento de propietarios que no tienen prisa por alquilar, y mantienen precios, sin asumir una rebaja. Pero esto ya depende de la situación económica de los propietarios.

Esta brecha económica entre la oferta y la demanda se situó en 191 euros al mes en 2020, 18 euros más que el año anterior. Esta diferencia supone un esfuerzo extra anual para el inquilino de 2.292 euros anuales, 216 euros más que en 2019. El crecimiento de esta brecha se debe a que aún se mantienen altos los precios del alquiler, y el inquilino opta por viviendas más reducidas y alejadas del núcleo urbano.

En este sentido, la casa más buscada en 2019 tuvo una renta media de 450 euros mensuales y 80 metros cuadrados, mientras que en 2020 se mantuvo el presupuesto, pero se rebajó la demanda de superficie a los 70 metros cuadrados. El precio del piso tipo en alquiler pasó de 623 a 641 euros de un año a otro, elevando la brecha del 38% al 42%.

La oferta de alquiler residencial se vio favorecida por el trasvase desde el segmento del alquiler turístico, ya que con las restricciones de movilidad muchos propietarios han decidido trasladar su inmueble al mercado tradicional. Lo mismo ocurre con aquellas viviendas que estaban a la venta y, ante la crisis y la falta de ofertas, se han incluido en el mercado del alquiler hasta que encuentren un comprador.

Por otro lado, el auge del teletrabajo ha provocado el traslado de la demanda de las grandes capitales a sus periferias o a municipios donde es posible obtener más espacio por menos dinero. Sin embargo, desde la inmobiliaria explican que “el fuerte impacto de la pandemia sobre el empleo ha llevado a muchos inquilinos a pactar una congelación o rebaja en las rentas con sus caseros en el mejor de los casos, o a incurrir en impago en el peor”.

Además, Font recuerda que “hay ubicaciones donde la presión sigue siendo intensa porque muchos compradores están retrasando su paso hacia la propiedad debido a la incertidumbre que planea sobre el futuro laboral”.

EN BÚSQUEDA DE ALQUILERES MÁS BARATOS

Por autonomías, en Madrid y País Vasco los inquilinos han tenido que aumentar su partida destinada al pago de la mensualidad del alquiler hasta los 750 euros de media, mientras que en Baleares y Cataluña se pueden ahorrar unos 100 euros aproximadamente.

En Extremadura y Galicia los inquilinos contaron con menos dinero para el alquiler: unos 350 euros mensuales. La demanda solo estuvo por encima de la oferta en Castilla-La Mancha (-9%). Aquellas autonomías donde estuvieron los inquilinos más insatisfechos y en las que los caseros tendrían que revisar a la baja sus rentas fueron Madrid (61%), Asturias (51%) y Cataluña (46%).

Por último, en un análisis por provincias, los potenciales inquilinos incrementaron su presupuesto en 14 provincias, mientras que en tres lo rebajaron. Madrid y Guipúzcoa fueron las provincias con la demanda en alquiler con mayor presupuesto: 750 euros de media. Les siguieron Baleares, Barcelona, Álava y Vizcaya, con 650 euros. En el grupo de las que optaron a un alquiler por 350 hubo 16 provincias. Hubo ocho provincias donde la demanda superó a la oferta. Por encima del 60% estuvieron Madrid (61%) y Las Palmas (61%).