Esta semana hemos conocido que un inversor australiano ha lanzado una opa por el 22% de Naturgy. En nuestro especial #fon2, analizamos la entrada de los fondos de inversión en el sector inmobiliario en los últimos años, que se han convertido en la columna vertebral de muchas de las promotoras y socimis.

La digitalización del sector y la llegada de nuevas modalidades rentables como los proyectos ‘build to rent’ han generado un mayor interés por parte de los fondos de inversión, dando paso a una nueva era del sector inmobiliario, que nada tiene que ver con los ‘reyes del ladrillo’ previos a la crisis del 2008, cuando su rápido crecimiento se basaba en altos endeudamientos financieros. Ahora, los proyectos están analizados al milímetro y tiene más dificultad para acceder a préstamos bancarios.

El sector inmobiliario ha vivido una fuerte revolución en las últimas décadas. En la actualidad, poco se sabe de empresarios como Luis Portillo, Román Sanahuja, Luis Nozaleda o Francisco Hernando, El Pocero, que han desaparecido de la esfera pública tras perder sus fortunas con la crisis financiera que impactó de lleno en el mercado inmobiliario.

Otros empresarios del ladrillo destacados en los años de la burbuja inmobiliaria fueron Fernando Martín (Martinsa Fadesa), Rafael Santamaría (Reyal Urbis) o Carlos Cutillas (Inmobiliaria Chamartín). La mayoría de estos magnates del inmobiliario perdieron sus imperios levantados durante la época dorada de la construcción con una arriesgada apuesta al sobreendeudamiento.

LOS FONDOS ATERRIZAN EN ESPAÑA

Tras la crisis económica, los herederos del inmobiliario español cambiaron las reglas del juego, y se pasaron de las reuniones en las que se jugaba a inflar cifras y vender humo a crear informes detallados que avalan la situación financiera de la compañía.

En una radiografía del sector, el Banco de España ha contabilizado la existencia en España de unas 90 socimis (sociedades anónimas de inversión en el mercado inmobiliario) operativas a efectos de cotización, con una capitalización bursátil cercana a los 30.000 millones de euros.

Pero estas socimis están respaldadas por potentes y solventes fondos de inversión extranjeros, que confían en el inmobiliario como valor seguro. No buscan activos especulativos, sino que apuestan por compras seguras. De hecho, el apetito del inversor institucional por este mercado va a seguir incrementándose durante 2021 y se espera un crecimiento exponencial para los próximos dos o tres años con la llegada de nuevos inversores en España.

Fondos de la talla de Blackrock, el británico Helikon Investments o UBS Group están detrás de los gigantes del ladrillo en la actualidad. También tienen un gran peso en su accionariado algunas entidades bancarias potentes e incluso algunos nombres propios.

BLACKROCK ARROPA A MERLIN, COLONIAL Y LAR

Una de las mayores gestoras de fondos de inversión del mundo, Blackrock, ha querido formar parte de los gigantes del ladrillo. Así, la socimi liderada por Ismael Clemente, que cuenta con una capitalización bursátil de unos 3.600 millones de euros, cuenta con cerca del 30% de su accionariado repartido entre el fondo americano, Banco Santander y el empresario español del sector del juego, Manuel Lao Hernández, expropietario del grupo Cirsa.

Entre estos tres inversores suman una participación valorada en unos 1.100 millones de euros aproximadamente, según los datos de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Así, Banco Santander cuenta con el 22,26% de las participaciones de la socimi, seguido de Lao, que entró en marzo de 2020 en Merlin al tomar una participación del 6,27%, mientras que Blackrock contabiliza un 3,99% de títulos.

Por su parte, la socimi Colonial se encuentra respaldada por varios fondos extranjeros. Qatar Investment tiene una participación del 20,20% (unos 824 millones), seguido de Carlos Fernández González, fundador de Finaccess Capital y potente inversor en el Ibex 35, que posee el 18,38% (741 millones). Otro de los inversores destacados es Blackrock, cuyo 3,76% de las participaciones se traducen en unos 412 millones. En total, este 34% del accionariado de Colonial suma unos 1.980 millones de euros.

En cuanto a la socimi liderada por Miguel Pereda, cuya capitalización de mercado asciende a los 387 millones de euros, el fondo estadounidense cuenta con una participación del 3,67%, que se traduce en unos 15 millones de euros, mientras que el fondo Pimco Bravo tiene un 20% de acciones (unos 77 millones), por lo que entre ambos inversores suman cerca de 92 millones.

AEDAS Y METROVACESA CUENTAN CON HELIKON

Se trata de otro de los fondos internacionales que se ha sentido atraído por las promotoras españolas. En total, el británico suma unos 56,60 millones de euros en acciones entre Aedas Homes y Metrovacesa.

La compañía liderada por David Martínez cuenta con una capitalización de mercado de 930 millones de euros y entre sus accionistas se encuentran varios fondos. Es el caso de Helikon con un 3% de participaciones en la promotora, lo que se traduce en unos 27,9 millones; o UBS Group que se incorporó al accionariado a principios de enero, tras comprar el 7,17%, unos 65 millones.

El fondo Helikon también tiene participación en el accionariado de Metrovacesa, cuya capitalización de mercado asciende a los 957 millones. En concreto, consta del 3,27% de las acciones, unos 28,70 millones de euros. La promotora también cuenta con el fondo Quasar, con cerca del 4%, que se traduce en unos 38 millones. Pero las participaciones mayoritarias están en manos de dos bancos: Santander con un 49,36% (478 millones), y BBVA con un 20,84% (200 millones).

LA ENTRADA EN INMOLOGÍSTICA

El sector logístico ha sabido sobreponerse al varapalo de la pandemia del coronavirus, y la tendencia al alza del e-commerce durante los meses de confinamiento ha puesto a este sector en el foco de los inversores internacionales. Gigantes como Blackstone o Prologis están dispuestos a lograr una posición dominante en el mercado español.

Es el caso del promotor inmologístico Prologis que protagonizó el pasado verano una de las operaciones más interesantes del 2020, tras hacerse con unos 414.000 m2 de cartera logística de Colonial.

Según los datos de la compañía, en Madrid cuenta con 36 edificios logísticos que suman 699.000 m2. En Barcelona posee 24 naves, que se traduce en 548.000 m2, mientras que en Valencia solo es propietario de dos activos, unos 47.000 m2. Todos ellos bien situados y de alta calidad.

Por su parte, el gigante del capital riesgo estadounidense Blackstone continúa moviendo fichas para engordar su cartera de activos en este segmento. Acaba de cerrar un nuevo lote de activos logísticos repartido en los cuatro puntos más estratégicos: Madrid, Barcelona, Valencia y Guipúzcoa.

Se trata de la compra a Transportes Gallastegui de sus instalaciones a través de Mileway, el fondo que ha creado recientemente especializado en ‘última milla’. La cartera suma un total de 13.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable.