aena-alquiler-comerciales
Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol (Aena)

Aena plantea reducir en un 50% el pago de la renta mínima garantizada de los operadores que ocupan los espacios comerciales de sus aeropuertos, desde junio de 2020 hasta el próximo mes de septiembre. El gestor público, ese gigante centro comercial salpicado por la red aeroportuaria de España, disfraza de acuerdo su decisión unilateral sobre el alquiler de su superficie. Y prevé hacerlo acogiéndose al RD 35/2020 que, curiosa coincidencia, el Gobierno acaba de aprobar y que beneficia a los intereses del gestor aeroportuario.

Y aunque, a priori y en apariencia, la medida favorece a los inquilinos de Aena, lo cierto es que anula de facto negociaciones previas privadas, en algunos casos muy avanzadas y más ventajosas para los arrendatarios comerciales, así como sus opciones de acudir a los juzgados. En resumidas cuentas, mientras la propuesta de Aena conlleva una rebaja del 50% de las rentas de los locales, esas rentas supondrán un 60% de las ventas de los establecimientos en cuestión.

La nueva y controvertida decisión de Aena representa unas condiciones sustancialmente peores que las alcanzadas en las conversaciones y preacuerdos que Aena había venido negociando antes de la aparición del RD 35/2020. Por eso, en caso de que el gestor aeroportuario decida ejecutar sus decisiones, sin consenso con sus inquilinos, muchas de las empresas y cadenas de tiendas de retail y restauración, no podrán hacer frente al pago del alquiler pendiente y se verán obligadas a tomar decisiones que podrían implicar el despido de miles de trabajadores e incluso el cierre definitivo de los negocios arrendados en toda la red aeroportuaria.

Porque no sólo de aerolíneas viven los aeropuertos, más bien lo contrario. De hecho, más que de tarifas aeroportuarias, el grueso de los ingresos de Aena se sustenta en la actividad comercial de sus aeródromos. En condiciones normales, las terminales tienen un elevado volumen de público garantizado por el continuo trasiego de pasajeros que usan el transporte aéreo. Y aunque algunos aeropuertos son deficitarios, sólo las islas, Madrid y Barcelona compensan cualquier pérdida.

Pero la irrupción del Covid-19 hizo saltar por los aires la posición privilegiada de los comercios de los aeropuertos: la caída de las aerolíneas arrastró a los negocios en tierra. En este contexto, con el objetivo de “compartir riesgos y aliviar la carga que sufren los inquilinos de sus locales comerciales por el desplome del tráfico de pasajeros”, Aena prevé reducir en un 50% el pago de la renta mínima garantizada de estos operadores desde junio de 2020 hasta el próximo mes de septiembre.

Esta medida se sumará a la eliminación total del pago del alquiler durante el periodo del primer estado de alarma (desde el 14 de marzo al 21 de junio de 2020). Además, incluye coberturas en los meses de verano.

Sin embargo, la noticia ha pillado por sorpresa al sector y ha generado una gran preocupación, además de importantes dudas jurídicas, ya que Aena pretende aplicar unilateralmente sus criterios de pago de los arrendamientos pendientes durante el estado de alarma, obligando a los arrendadores a aceptar estas condiciones y a renunciar a acudir a los tribunales.

Las tiendas de los aeropuertos son locales de Aena alquilados a diferentes grupos de restauración, retail y moda, entre otros. Estos negocios han sufrido con especial intensidad la ausencia de pasajeros en los aeropuertos, sin ni siquiera la posibilidad de buscar alternativas para atraer a otros clientes, dada su ubicación dentro de unas instalaciones específicas, sólo de paso en caso de desplazamientos aéreos.

Aena-verano-barajas

Aena acelera inversiones ante un verano ‘vacunado’: inyección Barajas

  • En la actualidad, las terminales 1, 2 y 3 plantean algunas deficiencias y disfunciones
  • Desde el mes de marzo, Aena y las diferentes firmas comerciales arrendatarias han mantenido negociaciones permanentes para hacer frente a las rentas de los alquileres pendientes. En este período se ha puesto de manifiesto que la casuística es muy amplia, con tiendas y restaurantes que se cerraron y no han vuelto a abrir, otras que están en zonas por las que prácticamente no pasan viajeros, algunas que nunca cerraron, pero su facturación ha sido mínima, por citar algunos ejemplos. Además, el alquiler se compone de una renta fija mínima y una variable en función de las ventas.

    Para buscar una solución que no supusiera la quiebra de estos negocios y el despido de miles de trabajadores (35.000 en el sector), Aena propuso hace meses encargar a una consultora un informe para sentar las bases para negociar estos pagos aplazados, adaptado a la nueva situación y teniendo en cuenta los efectos del Covid-19, el estado de alarma, y el cambio sustancial de las condiciones en las que se habían pactado los precios de los alquileres.

    Por aquellas fechas, según ha podido saber MERCA2, algunos operadores decidieron demandar a Aena, acudiendo a los juzgados, otros han negociado durante meses, otros están a la espera de que el gestor aeroportuario cierre acuerdos con ellos para llegar a una solución negociada y razonable en las actuales circunstancias, que siguen siendo de profunda depresión del tráfico aéreo.

    Este período de negociaciones, acuerdos y desacuerdos, tocaba a su fin el pasado 22 de diciembre cuando se aprobó el RD 35/2020 de medidas urgentes para el apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio. Este es un Decreto pensado, según fuentes conocedoras de la situación, para aplicarse a pymes y pequeño comercio y que, en todo caso, deja a salvo los acuerdos alcanzados entre los arrendadores y arrendatario.

    Sin embargo, en estos días la gran mayoría de los inquilinos de red aeroportuaria han recibido una comunicación de Aena informándoles de su decisión de aplicar, como referencia para la liquidación de las rentas pendientes, el RD 35/2020.

    EL “CENTRO COMERCIAL” DE LAS AEROLÍNEAS

    En el negocio de las aerolíneas, no son precisamente las aerolíneas las mejor posicionadas, comentaba recientemente en declaraciones a MERCA2, Juan Luis Santos, profesor de Economía en la Universidad CEU San Pablo. Los fabricantes (el duopolio formado por Airbus y Boeing); los proveedores de servicios a los fabricantes (el oligopolio de los repuestos) y el monopolio de los aeropuertos se mantienen con mejores expectativas a corto y largo plazo. En este contexto, Aena ese “gran centro comercial” de las aerolíneas, de obligado tránsito, durante horas, para todo aquel que quiera volar, “va a sobrevivir a esta crisis con toda seguridad”, afirma el experto.

    “Más que tarifas aeroportuarias sus ingresos se basan en su actividad como centro comercial” comenta Santos. Como “superficie comercial” no tiene tantos costes y además tiene la capacidad de endeudarse más.

    En la actualidad, el 51% de Aena está en manos del Estado a través de Enaire, después, el segundo mayor accionista del gestor de aeropuertos es el fondo TCI, gestionado por el británico Christopher Hohn (con el 8,2% del capital), según los registros de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Tras ellos, Capital Research & Management (3,2%) y BlackRock (3%).

    FONDOS EUROPEOS

    Durante su intervención en la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana que acogió el pasado mes de noviembre el Congreso de los Diputados, el presidente y consejero delegado del gestor aeroportuario, Maurici Lucena, se mostraba “seguro” de que Aena va a obtener “cuantiosos fondos europeos” pero por la vía de la concurrencia en aquellos proyectos de carácter medioambiental, de la digitalización o de la innovación de I+D.

    Tras ser preguntado sobre la viabilidad de la compañía, Lucena, quien ha pasado “los meses más duros” de su carrera profesional, ha asegurado que lo que le preocupa es la gestión pero no la supervivencia de la empresa. “Lo aguantará sin ninguna duda”, ha remarcado.

    Aena tiene cerca de 800 contratos en vigor con diferentes marcas de moda o complementos, restauración, empresas de Duty Free y otros operadores. Las cadenas de restauración y retail pagan la renta mínima garantizada y una variable según las ventas.