La brecha entre la vivienda de obra nueva y la de segunda mano es cada vez más acuciada. Así, el segmento de inmobiliario usado cerró el año con rebajas en sus precios, mientras que el precio medio de la vivienda nueva se situó en 2020 en los 2.476 euros por metro cuadrado en el conjunto de las capitales de provincia de España.
Durante la presentación del ‘Informe Tendencias del Sector Inmobiliario con precios de vivienda nueva’, elaborado por Sociedad de Tasación, a la que MERCA2 ha tenido acceso, su consejero delegado, Juan Fernández-Aceytuno, ha desvelado que el precio medio de la obra nueva despidió el año con un incremento del 0,9% con respecto a 2019.
En este sentido, una vivienda de tipo medio de unos 90 metros cuadrados costaría 222.840 euros. Sociedad de Tasación ha explicado que el ritmo de crecimiento del precio se ha ralentizado por tercer ejercicio consecutivo, «manteniendo la tendencia hacia la moderación de los precios iniciada a finales de 2018″.
Este estudio demuestra que la brecha entre la vivienda nueva y el resto de modalidades se está ampliando. Esta tendencia, según la tasadora, se va a mantener también durante este año.
FALTA DE STOCK DE OBRA NUEVA
Sobre los efectos de la pandemia, Fernández-Aceytuno ha explicado que el covid-19 «daba pistas de que el precio de la vivienda y el número de transacciones son bastante ajenos al confinamiento y al efecto de la pandemia, pero que la economía sigue su curso y esto sí que afecta».
De hecho, cree que el mercado inmobiliario, en general, responde con bastante retraso a los movimientos de la economía. «El vendedor de vivienda y el comprador están en una situación de espera, pero cuando se recupera la actividad normal, el ciclo mantiene su línea», ha explicado.
Por otro lado, ha indicado que la falta de stock y de vivienda nueva «va a afectar al mercado» y que la vivienda nueva pude recibir inversiones de personas que no quieran o que no sepan invertir en otros productos y prefieran invertirlo en ladrillo.
Además, Fernández-Aceytuno ha explicado que la tipología de vivienda demandada está cambiando por la pandemia y que «puede haber una oportunidad muy importante», tanto en compra como en alquiler para personas que quieran salir del centro de las ciudades.
En cuanto al mercado de segunda mano, los descuentos se mantienen en torno al 5% desde marzo 2020, y solo ha subido medio punto la capacidad de negociación. Ese medio punto es una tendencia del mercado, y la vivienda usada es mas susceptible de negociar, mientras que en vivienda nueva los promotores han mantenido precios y no han rebajado.
PRECIOS VARIABLES SEGÚN LAS CIUDADES
El precio medio de la vivienda nueva en el resto de ciudades analizadas por Sociedad de Tasación que no son capitales de provincia se ha situado en los 1.678 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 1% respecto al año anterior.
En un análisis por tipo de ciudad, el precio medio de la vivienda nueva en los municipios con una población superior a 100.000 habitantes que no son capitales de provincia se ha situado en los 1.826 euros por metro cuadrado (+1,1%). La misma subida (+1,1%) se ha registrado en los que tienen menos de 50.000 habitantes, donde el precio medio por metro cuadrado ha sido de 1.710 euros.
Por su parte, en las ciudades de más de 25.000 habitantes, el precio medio de la vivienda nueva ha rondado los 1.574 euros por metro cuadrado (+0,9%), mientras que en los municipios de menos de 25.000 habitantes, el precio medio por metro cuadrado ha sido de 1.537 euros (+0,5%).
Teniendo en cuenta las capitales de provincia, Palma de Mallorca ha sido la que más ha incrementado su precio en el último año, tras registrar un aumento del 1,4%, hasta los 2.162 euros por metro cuadrado. Por detrás, le siguen Barcelona y Madrid, con un incremento del 1,3% en ambas, hasta los 4.491 euros y los 3.673 euros por metro cuadrado, respectivamente.
Sociedad de Tasación ha señalado que el precio de la vivienda nueva no ha caído en ninguna capital de provincia durante los últimos doce meses, aunque se ha mantenido en Salamanca, Soria y Zamora, y solo ha crecido un 0,1% en Ávila, Albacete, Cuenca y Girona.
Teniendo en cuenta el precio, por comunidades autónomas, Cataluña (3.983 euros), Madrid (3.673 euros) y País Vasco (2.755 euros por metro cuadrado) se han mantenido a la cabeza como las zonas más caras, mientras que Extremadura (1.206 euros), Murcia (1.263 euros) y Castilla-La Mancha (1.440 euros) han sido las regiones con los precios más económicos.
En el último año han destacado los crecimientos de vivienda registrados en la Comunidad Autónoma de Baleares (+1,4%), en la de Madrid (+1,3%) y en la de Cataluña (+1,2%). Por el contrario, Murcia (+0,2%) y Navarra (+0,3%) son las regiones donde menos ha crecido la vivienda.
SUBE EL ÍNDICE DE CONFIANZA
El informe también destaca que el índice de confianza inmobiliario de Sociedad de Tasación se ha situado en 40,9 puntos sobre 100 al cierre de 2020, con lo que «ha detenido su caída», que inicio en junio de 2019, tras alcanzar el máximo de la serie histórica (58,5 puntos), y que llegó hasta los 30,8 puntos en octubre de 2020.
Según explica la tasadora, cuando el índice se encuentra por debajo de la barrera de 50 puntos, está en situación de equilibrio. En estos momentos, el índice se mantiene por debajo de la situación de equilibrio en las 17 comunidades autónomas, destacando La Rioja (33,1), Islas Baleares (35,6) y Canarias (37), que son las autonomías que registraron el dato más bajo en el último trimestre.
Por otro lado, el estudio recoge que el número de años necesarios de sueldo íntegro para adquirir una vivienda se ha situado en los 7,5 años a cierre de 2020, una décima más que en el tercer trimestre del año. Sin embargo, este esfuerzo aumenta hasta los 16,5 años en Baleares, que es la comunidad autónoma donde más años se necesitan de sueldo íntegro para adquirir una vivienda.
También ha constatado una mejora de la capacidad de endeudamiento para comprar una vivienda, ya que ha mejorado en cinco puntos con respecto al dato de hace un año. Esta mejora, según explica, está condicionada por el descenso de los tipos del Euribor y por la evolución de los precios de venta de la vivienda usada.
LA RENTABILIDAD DEL ALQUILER AL 7,9%
Respecto al mercado del alquiler, el estudio remarca que la rentabilidad bruta media se situó en el 7,9%, lo que supone un aumento del 5,9% frente al dato registrado en el mismo periodo del año anterior.
Valencia y Málaga, con incrementos del 2,9% y del 2,6%, respectivamente, destacan entre las provincias que más han mejorado sus rentabilidades, mientras que Madrid y Barcelona han visto reducir sus rentabilidades en un 0,9% y un 2,4%, respectivamente.
