Era la primavera de 2009, cuando Allianz Real State oficializó la compra del edificio Castellana 200. El complejo ubicado entre los números 198 y 206 del Paseo de la Castellana se logró colocar en el mercado a un precio medio de unos 10.000 euros el metro cuadrado. Un precio similar al que se pagó años antes en otra colocación inmobiliaria en la misma vía, esta vez en el número 55. Esta misma semana, y pese al frenazo provocado por la pandemia, la conocida arteria de la capital española nos ha dejado otra venta multimillonaria, pero ésta vez el precio medio apenas superó los 7.000 euros el metro cuadrado.
Se trata de la venta una parte del emblemático edificio Castellana 91 por 22 millones de euros, localizada en el conocido como corazón financiero de Madrid (Azca). La transacción la han realizado distintos inversores privados nacionales que han contado con la firma Colliers como asesora. La superficie en cuestión cuenta con 3.085 metros cuadrados de oficinas y 53 plazas de parking asociadas.
La diferencia temporal entre unas operaciones y la otra parece abismal, pero en realidad no lo es tanto. De hecho, la operación por Castellana 200 se dilató en el tiempo y no se cerró hasta los primeros días de diciembre. Esto es, que en poco más de 10 meses la diferencia media de precio entre una y otra adquisición podría llegar hasta el 30%. De hecho, habría que retroceder hasta tres años para encontrar otra compra cerrada en la conocida vía madrileña por un precio medio similar al de ésta de 2020.
¿TIENE IMPORTANCIA EL PRECIO?
Pero ¿se puede tomar el precio como referencia? La respuesta es ambigua. Así, desde la propia firma que ha asesorado la operación, Colliers, se cree que no es tan representativa. «En cuanto a los precios unitarios, no se puede generalizar ya que son muchos los factores que influyen. En concreto, esta operación se ha realizado en un edificio multipropiedad sobre plantas desocupadas. Existen muchos otros aspectos como el estado de conservación, la sostenibilidad del edificio o la funcionalidad del mismo que pueden influir el precio», señala Mauricio Guerrero, Director de Capital Markets en Colliers y responsable de la transacción.
Obviamente, el precio de cada transacción esconde mucha más historia que un simple trazo de precios medios. Aunque no se evitar pensar que una diferencia tan amplia, del 30%, no puede venir explicada solo por factores de localización o la conservación de las mismas. Al fin y al cabo, tanto el número edificio Castellana 91 como el de Castellana 200 están localizados en la zona de Azca. Y, por otro lado, aun contando con el hecho de que las nuevas oficinas se tuvieras que acomodar, más si cabe dada la situación, no explica una diferencia media de unos 10 millones en el total de la operación.
Otro elemento importante en la operación es que se trata de una superficie desocupada, esto es, que en la actualidad no está alquilada. Ese elemento es otro de los que puede rebajar el precio, pero pone de manifiesto algo de debilidad dentro del sector. Más en concreto, en dicha zona conocida como CBD (Centro Distrito de Negocios). De hecho, las cuentas semestrales de Arima Real State reflejaban que la zona tenía una de las ocupaciones más bajas en la ciudad (apenas del 14% frente al 100% en Madrid Centro) y era la única caída en el valor de las rentas en el año.
EL EFECTO DEL TELETRABAJO «TODAVÍA ES DESCONOCIDO»
Las pistas de una baja ocupación, la caída anualizada de las rentas junto con un precio de venta más pequeño, podría alertar de que la situación podría ser más complicado de lo que se ve. O, incluso, de lo que se quiere ver. El principal culpable es el parón económico producido por el covid-19, aunque en la sombra avanza uno cuyo alcance es todavía desconocido: el teletrabajo. De hecho, Guerrero advierte que «respecto al teletrabajo todavía es muy temprano para valorar sus efectos, esperamos tener más claridad el próximo año».
Aunque es evidente que a medida que se intensifique el teletrabajo, el negocio de las oficinas perderá intensidad. Así, la firma con una cartera más prolífera y de más calidad en dicha área, Colonial, pierde cerca de un 37% en el año. Pero si se pone la lupa solo en la pandemia, el hundimiento casi alcanza el 50%. Unas cifras similares, incluso algo mejores, a las que tiene en este momento la otra gran firma del mercado inmobiliario, Merlin Properties. La mala evolución de ambas, con los asteriscos que se quieran añadir, da una medida del impacto y el cambio estructural que golpea al sector.
El teletrabajo tendrá un efecto más en el mercado de las oficinas, y es que pondrá en valor aquellas localizaciones de fácil acceso. Al fin y al cabo, la tendencia (según crece la demanda de viviendas) es la de alejarse del centro de la ciudad. En este sentido, Guerrero cree que la zona CBD podría tener cabida en el nuevo modelo: «Azca es el núcleo de oficinas mejor comunicado de la ciudad de Madrid. Como ejemplo podemos tomar los traslados de compañías como Oracle o Accentur». Aunque esos detalles se empezarán a ver con mayor claridad a partir de 2021.
