Hay pocas entidades que comercializan de forma activa la hipoteca inversa, una de ellas es Caja de Ingenieros, que lazó el producto tras aprobarse la Ley 41/2007, una norma que modificaba la que ya estaba en vigor desde hace 26 años. Sin embargo, sigue sin aclarar algunas condiciones y crea inseguridad jurídica. De ahí que muchos bancos optaran por retirar su oferta.
La hipoteca inversa “cubre una necesidad cada vez más acuciante”, explica Juanjo Llopis, director de negocio bancario de Caja de Ingenieros a MERCA2. Sirve como complemento a las pensiones y es “especialmente relevante en España”, donde más del 80% de personas mayores tiene una vivienda en propiedad y la esperanza de vida es de las más longevas del mundo.
Actualmente, los mayores tienen las pensiones aseguradas, pero no está tan claro para las nuevas generaciones “y hay que buscar alternativas” añade. “Tiene sentido hoy y lo tendrá más de cara a futuro”. Los países se endeudan cada vez más y el recién aprobado Fondo de recuperación de la UE para combatir el covid-19 lo ha puesto de manifiesto. “Todo apunta a que habrá ajustes a futuro, y ahí se verá la severidad de las reformas en las pensiones”.
COMPLEMENTO A LA PENSIÓN
En Caja de Ingenieros quieren incentivar que se complemente la pensión también con la aportación a planes de pensiones privados y de empresas, pero valoran la hipoteca inversa porque en España “la gente ahorra con su piso”. La entidad hace una tasación de la vivienda y abona al titular hasta el 60% de su valor, pero lo hace en forma de rentas mensuales.
Durante el tiempo pactado (normalmente entre 10 y 20 años) el titular puede seguir viviendo en ella y no tiene que pagar intereses. Al final, la entidad adelanta mes a mes una cantidad determinada del valor de la casa. Y acabado el plazo, toca devolver el dinero prestado y los intereses. Y aquí hay varias alternativas, el titular (o sus herederos si hubiera fallecido) puede vender el inmueble y devolver esa cuantía, o incluso negociar una nueva hipoteca. Pero hay un riesgo “no menor” y es que no se pueda hacer frente al pago, entonces la entidad se quedaría el activo inmobiliario.
El producto va dirigido a un sector minoritario de la población, pues está enfocado a personas mayores de 65 años que tengan una vivienda en propiedad valorada en 150.000 euros o más, pero cada entidad pone sus condiciones. Caja de Ingenieros solo la aplica en la residencia habitual, no acepta segunda residencia. Además, establece plazos por edad y solo conceden hipoteca inversa a personas a partir de 70 años. Y con esa edad, las rentas se alargan hasta 20 años.
Prefieren plazos largos porque entienden que cuando acaba el plazo “el impacto es doble” pues no solo se deja de recibir el dinero, además toca pagar. En palabras de Llopis, este producto se ajusta más a las necesidades de las personas mayores que han llegado a la jubilación con una pensión baja y así pueden pueden monetizar su vivienda en forma de renta.
UN PRODUCTO COMPLEJO
El director de negocio de Caja de Ingenieros sabe que es “un producto complejo” pues tiene una singularidad, y es que si el titular de la vivienda fallece y el heredero no acepta la herencia, entonces “la entidad tiene un problema”, porque en ningún caso el objetivo es quedarse el inmueble, solo recuperar el dinero adelantado.
Por este motivo, desde el sector piden más regulación o al menos que se maticen algunos puntos porque es una operación “que necesita reflexión, ya que compromete el ahorro de una vida. Aunque tiene sentido y cubre su finalidad”. La ley 41/2007 exige un asesor independiente que informe de la operación, al final el producto se tiene que entender, y debe ser lo más transparente posible. Pero por ejemplo, la entidad utiliza a un notario como asesor. Por ello creen que la figura “debería regularse más”, incluso que los herederos pudieran firmara y fueran conscientes de la operación.
Respecto a la actual crisis sanitaria, Llopis explica que la demanda no ha subido especialmente, sobre todo porque tomar esta decisión en medio de un confinamiento donde no se podía salir de casa, era complicado, pues se necesita tasar la vivienda y negociación presencial. “No eran las mejores circunstancias”.
Pese a todo, el banco entiende que con el paso del tiempo, la hipoteca inversa seguirá “cogiendo peso” porque se va conociendo más y hasta el Banco de España la calificó como una alternativa razonable. “Es una solución hecha de forma adecuada, y prevén que sea cada vez más acuciante”, concluye.
