Hace algo menos de dos años, eran los últimos coletazos del verano de 2017, el Financial Times publicaba en un artículo sobre el renacimiento del sector de la construcción en España. En dicho momento, para el influyente medio económico británico Neinor era la piedra angular de la recuperación, de tal manera que su actividad catalizaba el funcionamiento de otras firmas como Aedas, Vía Célere, Aelca o Metrovacesa. Aunque nada más lejos de la realidad.
Aquel afamado artículo titulado como ‘Spain’s contruction sector rises from the ashes’, además, advertía de qué al contrario de las compañías anteriores, las promotoras más conocidas, otras no tendrían tanto recorrido. En concreto, el periódico salmón explicaba que «a las grandes constructoras más centradas en infraestructuras la recuperación todavía no las había llegado». Ahora, en pleno 2019, ya hemos cruzado su ecuador, aquella descripción de la situación del sector español y su profecía, sobre la revalorización de las catalizadoras del mercado en detrimento de las constructoras, está cada vez más lejos de cumplirse.
Sería bastante fácil argumentar que en lo que va de año el mal hacer de las promotoras liderado por Neinor, que cede en este 2019 más de un 18%, ha llevado al diagnóstico del Financial a errar, aunque si bien las cifras de los últimos meses ayudan a ello, no se puede negar la evidencia de que los problemas de las mismas firmas vienen desde más lejos. En concreto, desde que la firma que ahora dirige Borja García-Egotxeaga y que era la gran revolución del sector saltase al mercado, en marzo de 2017, se deja cerca de un 36%. En el caso de Aedas, que debutó en octubre de ese mismo año, pierde prácticamente lo mismo, mientras que Metrovacesa se derrumba cerca de un 40%. E incluso las otras, Aelca o Vía Celere, no han conseguido ser lo suficientemente atrayentes para los inversores ni fusionadas dado la escasa calidad de sus activos.
Por su parte, al contrario de lo vaticinado, han sido las pequeñas constructoras (más pegadas al inmobiliario que a las grandes obras de infraestructura) las que se han disparado al calor de la recuperación del sector. En concreto, el Grupo San José, una pequeña constructora que ahora ha virado (más simbólicamente que otra cosa) hacía las energías renovables, se revaloriza hasta un 127% desde que Neinor pisó el parqué por primera vez, mientras que Renta Corporación lo ha hecho desde entonces un 96%. Incluso si vamos más allá, las grandes constructoras, de las que recelaba el Financial Times, también lo han hecho mejor que las promotoras: ACS (+28%), Ferrovial (+30%) y tanto FCC como Acciona (+35%).
Aunque no todas han podido recoger en bolsa la irrupción del mercado constructor en España y los grandes proyectos en el extranjero, por ejemplo, Montebalito ha cedido lo mismo que Neinor (pese a que su situación financiera es mucho más delicada), mientras que OHL ha perdido un 67% de su valor desde marzo de 2017 debido a su alto endeudamiento la ha obligado a ir vendiendo sus activos más valiosos.
EL PECADO DE LAS PROMOTORAS (LICENCIAS Y SOBREPRECIO)
El negocio promotor ha sido víctima de dos problemas principalmente, el sobreprecio con el que salieron al mercado y ser dependientes de factores externos como las licencias de construcción, que acumulan importantes retrasos o los costes de construcción que han crecido. «En su día salieron un poco caras y con planes muy ambiciosos que finalmente no se han cumplido, imperando en el sector los denominados profit warning, revisando y reduciendo objetivos de tal manera que eso les ha penalizado”, explica Pablo Fernández de Mosterín, analista de Renta4
Para Fernández de Mosterín, por su parte, cree que una de las claves que han propiciado que las constructoras hayan podido revalorizarse tan fuerte ha venido de su capacidad de diversificación, así las más pequeñas, que no podían optar a grandes contratos en el extranjero, se han posicionado muy bien en otros sectores que sí han despegado realmente como el de las reformas, en España se han reformado una ingente cantidad de viviendas (muchas con ayudas estatales) o la construcción y explotación de parques de energía renovable como ha hecho San José o Acciona. Por su parte, los grandes como Ferrovial o ACS han logrado ganar peso en el extranjero y ampliar su cartera de pedidos mejorando sus previsiones de ingresos, beneficios y finalmente su valor en bolsa.
Por último, tampoco parece que el colapso de las promotoras sea un problema del sector inmobiliario español, al menos por la evolución de las empresas más entrelazadas con él, las socimis. En concreto, las dos más grandes Merlin (+17%) y Colonial (+44%) también aguantan en positivo desde que Neinor debutase en bolsa, además de haber repartido dividendos en los últimos años (que hace que su revalorización real sea mayor), por lo que al final el problema se centra en las promotoras y su estrategia de negocio, muy dependiente de efectos externos.
