viernes, 27 mayo 2022 20:55

Homelike: «Cada vez es menos rentable alquilar a turistas»

Las estancias corporativas a menudo se prolongan durante meses, y vivir en un hotel mucho tiempo puede no resultar tan cómodo como parece. Con el objetivo de convertirse en la pata de alojamiento para las empresas, la startup Homelike es lo más parecido a un hogar en el ámbito de las estancias por negocios. La empresa nació en Alemania en el año 2015 y desde entonces no ha parado de crecer. Sus datos lo demuestran, ya que cuenta con 50.000 apartamentos distribuidos en 400 ciudades europeas y su volumen de empleados ya supera la centena.

Actualmente en España tienen presencia en Madrid y Barcelona, pero su country manager, Samuel Toribio, reconoce que planean instalarse en otras importantes ciudades como Málaga, Valencia, Bilbao o Sevilla. Durante su entrevista con MERCA2, Toribio avanzó algunos de los principales planes de Homelike para los próximos meses, además de algunas curiosidades sobre su compañía.

¿Cómo surgió la idea de negocio?

Nacimos en Colonia en el 2015 de la mano de Christoph y Dustin, cofundadores de la empresa. Ambos trabajaban en consultoras; cuando se desplazaban a otro lado por proyectos, especialmente a Estados Unidos, lo hacían por estancias de dos meses aproximadamente. Allí vivían en hoteles y todos los problemas de no poder cocinar, ni invitar amigos o a la familia, les generaba una sensación de incomodidad. A raíz de esto, pensaron en alquilar apartamentos, pero los costes de la gestión eran muy elevados. Así, llegaron a la conclusión de que no había ninguna empresa a nivel mundial, como Booking o Airbnb, para estancias temporales corporativas.

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Decidieron construir una plataforma en la que propietarios y agencias pudieran anunciarse para alojar a viajeros corporativos, y a la vez aportar soluciones a las empresas para sus viajeros corporativos.

En febrero llegaron a Barcelona, y el pasado mes de abril a Madrid, ¿está prevista la presencia de Homelike en alguna ciudad española más durante los próximos meses?

Trabajamos bajo el modelo denominado on demand, basado en peticiones de las empresas. Es decir, si captamos una empresa que nos encomienda la gestión de un grupo grande en una ciudad como Valencia, Málaga o Bilbao, Homelike hace el trabajo de abrir la ciudad para la empresa. En definitiva, nuestro modelo de expansión pasa por estar en todos los hubs tecnológicos de Europa, y por este motivo, todavía nos quedan algunos como Roma, Lisboa o Milán, además de Países Nórdicos.

Algunas cadenas hoteleras como Room Mate o AC están ofertando un modelo muy similar al vuestro, alquiler de apartamentos turísticos. ¿Cómo ven esto? ¿Es posible competir con ellos?

No se trata de competencia, sino de colaboradores. A nivel corporate no existe ningún competidor en Europa, pero queremos convertirnos en el modelo de Booking de gestión de apartamentos. Homelike no es dueño de los apartamentos, y lo que queremos es construir un portal donde empresas como BeMate o grupos de apartamentos de hoteles puedan volcar su oferta y nosotros les traigamos al cliente. De esta manera, se genera un óptimo de Pareto, donde los gestores de apartamentos se dedican solo a la gestión, mejorar el conjunto de sistemas, como los de chek in o check out; y nosotros nos encargamos de la comercialización. Este es más o menos el dibujo del modelo que buscamos en España.

Alquiler temporal
Apartamento de alquiler Homelike

Este modelo de negocio está dirigido al mundo de los negocios ¿tienen cerrado, o está previsto, algún acuerdo con determinadas empresas?

Siemens, grupo Volkswagen o Trivago son las principales empresas que a nivel europeo y español nos generan el mayor volumen de reservas. Desde el 1 de marzo, en España son 307 empresas las que han usado Homelike para alojar a sus empleados. Nuestro objetivo es acabar el año con unas 4.000 empresas de todos los sectores, es decir, tanto industrial, como químico, automovilístico o terciario; también de todos los tamaños, desde pymes a multinacionales.

¿Cómo han conseguido entrar en el mercado del alquiler a pesar de las trabas que se han puesto en los últimos meses?

Nosotros nos amparamos en el concepto de alquiler temporal de un mes a once meses y adaptamos nuestros contratos de alquiler temporal según las regulaciones de los municipios a los que nos dirigimos. Siempre intentamos estar por encima de los alquileres turísticos para que no se nos compare con ellos, porque es un concepto muy diferente, sobre todo desde el punto de vista legal implica otro tipo de contratos y regulación.

El hecho de trabajar con Osborne Clark, dedicado principalmente a estudiar todas las barreras legales que pueden darse a la hora de penetrar en un mercado ha sido de gran ayuda a la hora de penetrar en el mercado español.

¿Cuál es entonces la principal diferencia con uno de los más famosos en el sector, como es Airbnb?

Existen tres principales diferencias. La primera es la estancia media, Airbnb está muy especializada en estancias inferiores a un mes, suelen ser tres, cuatro o cinco noches.

El tipo de propietario constituye otra de las principales diferencias, Airbnb capta propietarios individuales, mientras que Homelike únicamente trabaja con empresas. Esta segunda diferencia implica que, en determinados casos, los propietarios de Airbnb no podrán emitir facturas a las empresas porque no puedan o no quieran, mientras que los propietarios en Homelike siempre emiten facturas. La tercera diferencia principal es el concepto de plataforma, Airbnb nace encarado al sector turístico y vacacional; mientras que nosotros no somos economía colaborativa, sino un marketplece encarado al residencial corporativo.

Las plataformas son muy similares, tanto en la forma de reserva como en la interfaz de las páginas web, pero el concepto, la regulación y la idiosincrasia son muy diferentes.

Están presentes en varias ciudades en Europa, ¿la llegada a España ha sido más compleja en cuestión regulatoria que en el resto?

A nivel regulatorio, yo categorizaría España en un nivel intermedio, no es extremadamente difícil ni burocrático, como podría ser París, porque Francia es un país muy difícil para el aterrizaje de una startup. En el caso contrario están Suiza y Austria, pero es cierto que el hecho de ser una empresa germana de habla alemana ayuda mucho. Holanda también ha sido muy fácil, porque son países donde la digitalización de la industria inmobiliaria no está tan a la orden del día como en España, un país puntero a nivel mundial de digitalización de la industria inmobiliaria. Por eso, aquí tienes que adaptarte mucho a los players que hay en el mercado.

En materia de legislación, no existe una ley a nivel nacional que regule este tipo de alojamientos, sino que son los gobiernos autonómicos los que tienen esta competencia. El resultado es que en cada municipio las reglas del juego son diferentes. ¿Cuál es vuestra opinión sobre esto? ¿Beneficia o perjudica?

Podría decirse que beneficia. Porque hay mucho propietario o agencia que se dedicaba al turístico y se está pasando al corporativo. Es un cliente que también rota, lo cual les permite tener altos niveles de ocupación, pero cuidan mucho más el mobiliario y las estancias. La ley es más estricta en el alquiler turístico, sobre todo en Barcelona y eso hace que atraiga oferta al corporativo, como podría hacerlo al estudiantil o residencial. Lo cierto es que cada vez es menos rentable alquilar a turistas. Cuando se dio el boom de Airbnb en España, todo el mundo quería poner su ubicación y su piso en la plataforma, entonces los estudios de rentabilidad que se hacían mostraban rentabilidades enormes, había grupos inversionistas que compraban edificios y los alquilaban a turistas. A medida que se ha optimizado y segmentado el mercado con el paso de los años se ha visto que los costes que genera son tan altos en los apartamentos que rotan cada dos o tres días que deja de ser rentable, con una tasa de rentabilidad menor que el alquiler residencial.

En el caso de Madrid, el Ayuntamiento y la Comunidad tienen regulaciones diferentes en cuanto al alquiler de pisos turísticos. ¿Tiene sentido?

Ese tipo de legislación (Comunidad de Madrid) va a permitir que el alquiler turístico se profesionalice muchísimo más, es decir, que la gente que se dedique al alquiler turístico será porque de verdad quiere hacerlo, ya no habrá tanto propietario individual o agencia que quiera dedicarse a este mercado porque va a ser complejo regulatoriamente hablando. Para nosotros el alquiler temporal es beneficioso. Esto hará que gran parte de la oferta que hasta ahora se ofrecía a turistas, vean en el alojamiento temporal una opción rentable y no comprometida como podría ser la residencial, en la que alquilar un piso por cinco años te estaba atando de manos.

Barcelona ha sido una de las ciudades más polémicas, su alcaldesa Ada Colau ha sido muy tajante con estos alojamientos. ¿Cómo se adaptará Homelike?

La medida que hemos tomado en Homelike ha sido poner alquileres mínimos de 32 noches. Es decir, una vez haces eso, entras en el concepto de alquiler temporal, y ahí ya no existen las limitaciones regulatorias que hay con el turístico. El principal problema de Barcelona es que se ha demonizado al turístico por la existencia de lobbies hoteleros o por la ruptura de comunidades vecinales. El volumen de apartamentos turísticos de Barcelona tampoco es tan elevado, entonces el hecho de que nazca la plataforma de Homelike que trae talento internacional a Barcelona revierte en algo positivo para la ciudad porque antes estos viajeros no venían por problemas de alojamiento; por otra parte, tampoco robamos alquiler residencial, sino que heredamos la propiedades de alquiler turístico.

En este sentido, ¿qué les parece la reelección de Ada Colau como alcaldesa de Barcelona? 

En Homelike creemos que ninguno de los candidatos iba a tener mayoría absoluta, por lo que un cambio de alcalde tampoco podría incidir mucho sobre la regulación turística. Así que nos eran indiferentes los resultados electorales porque es algo que no iba a tener implicación directa sobre la regulación del alquiler.

El problema de esta ley es que es muy antigua (ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) . Las leyes regulatorias en España son de hace veinte años y no se han modernizado. El alquiler de habitación no está regulado, aun siendo la tipología más común entre la gente de 18 y 30 años. El alquiler temporal tampoco está regulado, no hay unas leyes establecidas. Y por supuesto, para el alojamiento corporativo tampoco.

Por lo tanto, ¿se hace necesario modernizar la regulación?

Sí. La modernización de las regulaciones inmobiliarias tiene que ocurrir porque no nos da miedo tanto que algo esté prohibido, como que esté en el limbo. El aumento del número tipos de alquiler en España que no está amparado bajo ningún tipo de regulación, y esta situación genera inseguridad en los inversores y también entre las empresas que quieran trabajar en este sector.

¿Cuáles son las previsiones de futuro para Homelike? ¿Alguna novedad interesante de cara a los próximos meses?

El objetivo de la empresa para este año es conquistar los países pendientes en Europa, nuestro foco a nivel sur de Europa va a ser también Portugal e Italia. A nivel empresa se está explorando abrirse a otros mercados como el Este de Europa, donde cada vez se sitúan más empresas para colocar a sus ingenieros y equipos técnicos, pero tenemos en la cabeza dar el salto a un lado del charco o a otro en función de las facilidades que tengamos. Obviamente también pretendemos anunciar nuevas aperturas españolas en ciudades como Valencia, Málaga, Bilbao o Sevilla.  No queremos convertirnos en una plataforma ni española ni europea exclusivamente. Pretendemos trabajar con la mayoría de canales de integración, es decir, canales que ponen en contacto plataforma-propietario, algo que todavía no se hace en España. Seríamos la primera plataforma en integrar canales turísticos al alquiler temporal. También estamos cerrando un acuerdo con Axa, que dé un seguro a los propietarios muy amplio, algo que todavía no existe a nivel mundial para el viajero corporativo.


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