El CEO de Merlin repasa la actualidad del sector inmobiliario y de la compañía en MERCA2. En esta segunda parte de la entrevista, Ismael Clemente explica como él y su Junta Directiva se ha resignado a aceptar que los fondos internacionales votarán en contra de sus remuneraciones cada año. Una situación que achaca a una «paulatina y continua dejación de sus funciones».
Además, Clemente expone como el ciudadano ha empezado a diferenciar entre el ladrillo patrimonialista y residencial, aunque indica que los terremotos ocurridos en Neinor o Metrovacesa todavía les afecta en su cotización en Bolsa.
En cuanto a Portugal, el CEO de Merlin reconoce que están mirando activos y que en un principio adquirirán algo de oficinas en el país vecino, antes de que acabe este año 2019.
Usted fue de las personas que asesoró a Aedas en su salto a la Bolsa. El patio anda revuelto en el sector residencial, pero ¿puede afectar esto a una socimi como Merlin, a pesar de no trabajar con viviendas?
Sí te afecta porque redunda en esa imagen de país poco serio que históricamente ha tenido España. Cuando sucedió el profit warning de Neinor nos comportamos relativamente mejor, pero también esos dos o tres días nos cayó la cotización de forma absurda, porque la compañía ahora mismo desde que salió a Bolsa está mejor que nunca. La compañía está de dulce, pero estas cosas, sin embargo, te siguen afectando un poco. Creo que va a ir cambiando. Notamos ahora una cierta capitalización nacional, que nos está compensando la salida neta de inversores extranjeros como consecuencia lógica de la repatriación de fondos hacia Estados Unidos. Con lo cual este inversor nacional tiene el riesgo de que a veces tiene peor formación financiera que el internacional, pero también creo que la está adquiriendo.
En la última Junta de Accionistas, el informe anual sobre remuneraciones recibió un 41% de votos en contra –la gran mayoría de fondos internacionales-. ¿Qué tiene que decir al respecto?
Es una historia relativamente larga, pero que intentaré resumir. Los fondos internacionales han dividido su estructura y su funcionamiento entre los portfolio managers, que se ocupan del aspecto económico de las inversiones y los corporate governance manager, que se ocupan del aspecto político. El primero es un profesional remunerado con un sistema altamente variabilizado en función del rendimiento de su inversión. Si su inversión va bien, en general es un empleado al que la vida le va bien. El segundo gana un fijo y ya está. Entonces, el nivel de alineamiento con los equipos directivos de los fondos es completamente asimétrico. El portfolio manager está de acuerdo con tu política de remuneración y el corporate manger, que acaba de incorporarse al fondo internacional y que casi siempre lo hace desde un regulador –un antiguo funcionario público- pues no está de acuerdo.
A esta situación se le suma una continua y paulatina dejación de los fondos, que ya no toman su propio criterio de voto, sino que el criterio de voto lo externalizan a unas empresas –proxy advisors- que han hecho un negocio de esa dejación de funciones. Son ellos los que se estudian los puntos y los que deciden una política de voto, para luego vendérselas a las empresas mediante una suscripción mensual. Entonces las empresas votan en función de lo que dice el proxy advisors, porque eso es lo que minimiza el riesgo personal de la persona que adopta esa decisión. Es decir, entre comillas “se cubre las espaldas”. Desde que ha llegado esa tendencia, al final quien manda en tu empresa es el proxy advisor, no los inversores.
Entonces, ¿con quién has de llevarte bien es con los proxys adivors?
Sí, pero es muy complicado, porque ellos tienen matrices donde señalan lo que es correcto y lo que no es correcto. Si no estás dentro de esa matriz, no existes y vota en contra.
¿Y cuál es la solución?
Ninguna. Es decir, continuar así y asumir que tendremos un 41% de votaciones en contra. Hasta un 49,99% estaremos bien y el día que sea un 50.01%, yo me quedo sin sueldo y a nadie le importará que el resto me haya apoyado. Por tanto, lo que tengo que hacer es como el Atlético de Madrid, intentar ganar los partidos 1-0, 2-1…Meter siempre un gol más que el contrario, porque ganar por goleada es muy divertido, pero no te lleva a ganar finales. Todas las juntas no vamos a encontrar con este fenómeno, que no es recurrente y ha llegado para quedarse, porque les conocemos.
Los fondos de inversión internacionales ya no toman su propio criterio de voto en muchas Juntas de Accionistas
De hecho, sólo se atreven a mostrar su descontento y a votar en contra en aquellas juntas donde tienen una posibilidad de ganar la votación, porque la puntuación del informe de remuneraciones es mucho peor la de Inditex o Acciona. Pero ellos no van a ir a votar en contra de la remuneración de Pablo Isla (Inditex), porque saben que llega Amacio Ortega e impondrá su 62%. Saben que van a perder y se abstienen para que nos les pongan la cara colorada. En Acciona, con la familia Entrecanales, más de lo mismo. Como en nosotros perciben debilidad, dicen: ‘igual un año les ganamos…’.
Por este motivo, vienen todos los años a intentar torpedear nuestro sistema de remuneración que es completamente diferente al resto del mercado, sí; pero ¿funciona? Sí; ¿Supone más coste para el accionista? No, supone bastante menos. Se lo hemos explicado, pero no lo entienden. Vamos a ir a todas las juntas sabiendo lo que va a ocurrir.
¿Qué opina de las oficinas ‘new age’?
El mercado de oficinas es un segmento muy maduro y cada cierto tiempo se inventan conceptos nuevos, pero que normalmente no son sólo más que nombres vacíos. En oficinas ahora mismo, observamos un acortamiento de los plazos medios de alquiler, algo que le ha dado mayor vuelo al concepto coworking o espacios flexibles. El coworking es creemos minoritario y es una cosa más anecdótica que otra cosa. Una moda: el ir a una oficina a ligar y a tomar cervezas está muy bien, pero no va a representar a la mayoría de las formas de trabajo del mercado. Sin embargo el ‘flex space’, que es primo hermano del coworking, ha llegado para quedarse.
Hablando de modas… ¿Se plantean entrar en el mercado de residencias universitarias?
Es interesante, pero no es nuestro segmento de especialidad. No estamos y no estaremos.
Para este 2019, ¿cuáles son los planes? ¿Comprar activos o la idea es seguir invirtiendo en capex?
Fundamentalmente capex –cerca de 100 millones de euros-, que es poco lucido porque estás en mitad de una permanente grúa y de un permanente casco, pero dentro de unos años se verán los frutos del plan de capex. De forma secundaria, adquirir algún activo –oficinas- interesante en Portugal y luego continuar con el plan de desarrollo de logística. Por lo tanto, eso es lo que va a marcar el día a día de la compañía a lo largo de este 2019.
