La Ciudad Condal muestra síntomas de agotamiento. Barcelona es la ciudad más cara para vivir: 3.427 euros por metro cuadrados, según el último informe de Tinsa. Pero, la ciudad ocupa el puesto vigésimo cuarto en el ranking de las que más crecen y además son necesarios casi siete meses de media para colocar un activo inmobiliario residencial, según la consultora holandesa.
Esta moderación de los precios de la vivienda en Barcelona preocupa al sector. ¿Por qué? Porque todos la señalan como el termómetro del ladrillo. En la Ciudad Condal se produjeron los primeros síntomas de la recuperación y aquí es donde se están produciendo los primeros indicios del agotamiento.
Estos datos no quieren decir que el sector vuelva a entrar en una crisis, pero sí que durante los próximos años tenderá a estabilizarse e incluso a un descenso de los precios en algunas ciudades o provincias. De momento, el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) se encareció un 4,9 % anual en el primer trimestre de 2019, hasta 1.349 euros por metro cuadrado, lo que supone el décimo trimestre consecutivo con incremento de precios a nivel nacional.
Mientras que se modera la tasa de crecimiento anual en Madrid y Barcelona, otras siete capitales (Burgos, Valladolid, Málaga, Zaragoza, Valencia, Tarragona y Palma de Mallorca) muestran en este primer trimestre una revalorización superior al 10 %. En términos medios, la vivienda se ha encarecido en España un 12,4 % desde el mínimo que tocó en la crisis y se mantiene un 34,1 % por debajo de los máximos de 2007, según datos recogidos por Tinsa.
La expansión progresiva de la recuperación está centrada principalmente en la periferia de las grandes ciudades, por lo que todavía se observan en el mercado situaciones de ajuste de precio. En este sentido, poblaciones del extrarradio de Madrid y Barcelona son las que experimentan en estos momentos un alza en sus precios.
En 15 provincias el precio medio es inferior al de un año antes, con Zamora, Lugo, Albacete y Soria con caídas que superan el 5 %. Entre las capitales, hasta 14 ciudades registran en el primer trimestre descensos interanuales, que se acercan al 10 % en el caso de capitales como Lugo y Soria.
Aragón (+8,6 %), Cataluña (+7,8 %) y la Comunidad de Madrid (+7,2 %) son las regiones donde más aumentó el precio medio de la vivienda terminada en el último año, seguidas de la Comunidad Valenciana, Andalucía y Castilla y León, donde el incremento supera el 5%. Tres Comunidades Autónomas (Extremadura, La Rioja y Cantabria) muestran precios inferiores al mismo periodo del año anterior, aunque la caída es poco significativa.
«La Comunidad de Madrid y Cataluña, precursoras en el inicio de la recuperación, acumulan crecimientos desde mínimos de 41,3 % y 34,6 %, respectivamente, muy superiores al resto de regiones, que no superan el 20 %», afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa. Por ejemplo, en Castilla-La Mancha, Cantabria y Extremadura, la variación acumulada en durante los últimos años no alcanza el 5 %.
Como resultado de la dispar evolución en el mercado residencial, en regiones como Castilla-La Mancha y La Rioja la vivienda vale menos de la mitad que en los máximos de la pasada década, concretamente un 52,5% y un 51,5%, respectivamente, mientras que en Baleares (-20,6 %) o la Comunidad de Madrid (-27,2 %) la brecha respecto a máximos se ha reducido considerablemente.
Las provincias que en el primer trimestre de 2019 registraron crecimientos anuales de doble dígito fueron Burgos (+15%), Zaragoza (+11,2 %), Valladolid (+10,8 %), Málaga (+10,6 %) y Lleida (+10,5 %). Si se analiza la evolución más a corto plazo, las provincias de Girona, Burgos y Valladolid destacan con un encarecimiento superior al 4% entre el trimestre anterior (el último de 2018) y el primero de 2019. Prácticamente en la mitad de las provincias españolas se han registrado caídas de precios en tasa inter-trimestral.
Volviendo a la situación en el transcurso del último año hasta 16 provincias registraron en el primer trimestre del año caídas interanuales en el precio de la vivienda, por encima del 5 % en cuatro de ellas: Soria, Albacete, Lugo y Zamora.
Los mayores valores provinciales se encuentran en Guipúzcoa (2.353 €/m2), Madrid (2.313 €/m2), Barcelona (2.186 €/m2) y Baleares (2.166 €/m2), mientras que el precio medio más barato entre las provincias españolas se localiza en Cuenca (688 €/m2), Teruel (696 €/m2), Ciudad Real (702 €/m2) y Lugo (728 €/m2).
En cuatro provincias, el valor medio de la vivienda terminada no llega todavía ni a la mitad del registrado en los máximos de la década pasada. Es el caso de Toledo, donde la caída acumulada desde 2007 es del 55,2%, de Guadalajara (-53%), de La Rioja (-51,5%) y de Cuenca (-50,6%).
BARCELONA NO CRECE A DOBLES DÍGITOS
Siete capitales de provincia registran en el primer trimestre de 2019 un encarecimiento anual de dos dígitos porcentuales, entre el 10% y el 16%: Burgos, Valladolid, Málaga, Zaragoza, Valencia, Tarragona y Palma de Mallorca. Aunque Madrid y Barcelona han registrado un crecimiento inter-trimestral prácticamente nulo, el precio medio es un 9,8 % superior al de un año antes en Madrid y un 6,8% en Barcelona. Madrid se sitúa en octava posición en el ranking de crecimiento interanual de las capitales españolas en este primer trimestre del año, y Barcelona en el puesto 24.
Hasta en catorce capitales el precio medio de la vivienda ha descendido respecto al mismo periodo del año anterior, destacando las ciudades de Lugo y Soria con caídas cercanas al 10 %, seguidas de Pontevedra, Zamora y Jaén, donde el precio medio se redujo entre un 3% y un 4 % en comparación con un año ante.
BARCELONA HA TOCADO TECHO
Las ciudades Barcelona, Madrid, Málaga, Palma y San Sebastián se han revalorizado más de un 30% desde los respectivos precios mínimos que tocaron en la crisis, destacando la Ciudad Condal con un 53,7% de incremento. Por el contrario, apenas hay síntomas de recuperación en Cáceres, Jaén, Lugo, Soria, Teruel y Zamora, que muestran en este primer trimestre de 2019 los precios más bajos desde que estalló la crisis.
Diez capitales siguen con precios que no alcanzan ni la mitad de sus valores máximos pre-crisis. En esta situación se encuentran Logroño, Ávila, Lleida, Guadalajara, Zaragoza, Albacete, Castellón, Cuenca, Segovia y Ciudad Real, todas ellas con descensos acumulados superiores al 50% desde 2007. Las capitales que se encuentran más cerca de los niveles máximos son Palma de Mallorca, San Sebastián, Ourense y Madrid, donde el precio medio de la vivienda terminada es entre un 20 % y un 25 % inferior al de entonces.
