El Gobierno aprobó en diciembre varias medidas que afectaban al alquiler, pero finalmente han sido rechazadas por la mayoría del Congreso.
Dar una respuesta urgente a los problemas de acceso a la vivienda. Este era el principal objetivo del Real Decreto aprobado por el Gobierno el pasado 19 de diciembre, que finalmente ha sido derogado por el Pleno del Congreso. Se da por lo tanto un paso atrás en la legislación sobre arrendamientos urbanos, que vuelve a su punto de partida. Es decir, al estado en el que se encontraba hasta el 18 de diciembre.
PSOE, PNV, PdeCat, Compromís, Nueva Canarias y Coalición Canaria son los grupos que dijeron sí a las modificaciones de la ley, pero suponían una minoría frente a los votos en contra de PP, Ciudadanos, Unidos Podemos, UPN, ERC, Foro Asturias y Bildu. Repasamos con abogados especialistas en la materia cuáles eran las implicaciones más importantes del Real Decreto fallido y qué ha ocurrido tras ser rechazada su convalidación en el Congreso.
¿Qué promovía el Real Decreto?
El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introducía numerosos cambios en la vigente LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Patricia Sierra, abogada especialista en arrendamientos urbanos de Sierra Abogados, destaca sobre todas las demás modificaciones las relacionadas con los plazos y los pagos de la fianza y los gastos de gestión.
En este sentido, explica Sierra, el texto legal derogado “establecía que el arrendatario podía permanecer en la vivienda hasta cinco años, o siete si el arrendador era una sociedad”. Respecto a la fianza, se determinaba que “solo se podían exigir como garantías adicionales aquellas cuya cuantía no superara dos meses de renta, excepto si se trataba de un contrato de larga duración”. Y, en relación con los gastos de gestión, “se había fijado que corrían a cargo del arrendador cuando este fuera una persona jurídica”.
Tras el rechazo del Congreso a la nueva ley, estos cambios y todos los contemplados en el Real Decreto quedan ahora anulados. Sin embargo, apunta Patricia que “los contratos que se hayan firmado en el periodo de vigencia de la nueva ley se mantienen, es decir, se respetan sus condiciones para ambas partes”. Hay que recordar que estas medidas estuvieron vigentes desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019.
En cuanto a las implicaciones que habrían tenido los cambios que finalmente han sido anulados, lo lógico es pensar que beneficiaban principalmente a los inquilinos. No obstante, Patricia Sierra sostiene que “podrían haber tenido un impacto negativo sobre el alquiler que al final jugaría en contra del arrendatario, pues posiblemente se ofertaría menos vivienda para alquilar, y con rentas más elevadas, por la obligación legal que tendría el arrendador de respetar un plazo de alquiler muy superior”.
¿Por qué no han salido adelante los cambios?
José Antonio Ferrer, de Ferrer Asociados, apunta a la parte formal de este procedimiento como principal causa de su fracaso. En su opinión, “no es acertado tratar de legislar a golpe de Real Decreto Ley, porque esta es una figura concebida para casos de urgente y extraordinaria necesidad.”
Además, Ferrer destaca “la falta de seguridad jurídica que esta situación ha provocado, ya que se trata de un periodo de vigencia muy limitado, pero son muchos los contratos formalizados en este tiempo que sí se regirán por este Real Decreto”.
Por su parte, Patricia Sierra establece como motivo principal de la derogación el hecho de que este Real Decreto “no venía a resolver la mayor parte de los problemas que existen en relación a los alquileres y que no contaba con el consenso de todos”. Y es que Sierra cree que el principal problema en el ámbito del alquiler no son los plazos, sino “el precio, y esto tampoco quedaba resuelto con la modificación legal derogada”.
En su opinión, esta iniciativa consistía más bien en “un parche que obedecía a presiones sociales y que no satisfacía a ninguna de las partes intervinientes en un contrato de alquiler”. Y, como recomendación final, opina que “lo ideal sería buscar el equilibrio de la balanza entre arrendador y arrendatario y establecer condiciones que animaran a ambas partes a firmar contratos mutuamente beneficiosos”.
