En el colectivo imaginario resuenan dos afirmaciones en relación al sector inmobiliario que entre sí parecen contradictorias. Por un lado, hay quien piensa que la aparición de los fondos está detrás del fuerte incremento en los precios del alquiler, mientras que por otro lado hay quien opina que con apenas un 3% de las viviendas en alquiler en su propiedad es prácticamente imposible ejercer ningún tipo de poder de mercado. La realidad, es que ambas tienen su parte de verdad, ya que las cifras reales esconden muchas trampas.
El porcentaje del 3% aparece como un cálculo tosco entre las viviendas que poseen los grandes operadores –que suman algo más de 125.000 con los últimos ajustes- entre el número hogares que viven de alquiler en España, que la última EPA situó en algo más de cuatro millones. En total, la división entre ambos da un 3,12%, pero dicha cifra no es capaz de dibujar la realidad en España ni remotamente.
Para acercarse a la verdadera situación se deben tener en cuenta muchos factores, en especial matizar la cifra de cuatro millones de hogares en alquiler. Los grandes operadores no se circunscriben a toda España, sino que sus activos están muy concentrados en aquellas zonas en las que el sector se ha revitalizado. Así, por ejemplo, Euripo (la última socimi que ha salido al mercado, propiedad de Blackstone) mantiene un 89% de sus activos en cinco zonas principales: Cataluña, Madrid, Valencia, Las Palmas y Andalucía.
«cuando tienes más de 200 viviendas bajo gestión en un municipio, el negocio es rentable»
La otra gran adquisición de Blackstone, Testa Residencial, mantiene un 76% de sus activos (más de 10.000 viviendas para el alquiler) en las mismas zonas geográficas que Euripo. Curiosamente, el precio del alquiler en España solo ha aumentado en cinco regiones de España desde el 2014, exactamente las mismas en la que Euripo o Testa (también otras socimis que controla o está invertido) mantienen sus activos: Madrid, Cataluña, Barcelona, Las Palmas y Andalucía.
Por tanto, pese a que en un principio fuera impensable que Blackstone pudiera ejercer poder de mercado con un 0,625% del total de viviendas de toda España, cuando la situación se da en zonas bien enfocadas y muy concretas la cosa cambia. Al final ese es el gran secreto que le permite a Blackstone, pese a su relativa pequeña cantidad de edificios, tener cierto poder de mercado para empujar los precios al alza que además es apoyado por otros grandes operadores.
Al final, el 3% de porcentaje sobre todas las viviendas de alquiler en España pasa a superar el 6% si se focaliza sobre las provincias seleccionadas como Madrid, Barcelona, Valencia, Las Palmas y la zona de costa de Andalucía. Incluso va a más, ya que un cálculo más fino (también más especulativo dado a que es imposible conocer la ubicación exacta de cada vivienda) daría a que los fondos poseen al menos el 10% de las viviendas en alquiler de las grandes ciudades. Una situación que ejemplifica que si pudieran tener un cierto poder de mercado.
La estrategia de los fondos queda todavía más clara una vez se escuchan las palabras del máximo mandatario de Blackstone en España, Eduar Mendiluce. El director general de Aliseda y Anticipa señaló que la estrategia pasa por el alquiler o compra y venta de viviendas de segunda mano por valor de entre 120.000 y 150.000 euros en zonas muy cercanas. A lo que añadió que «cuando tienes más de 200 viviendas bajo gestión en un municipio, el negocio es rentable».
BLACKSTONE PIERDE FUELLE MÁS ALLÁ DEL ALQUILER
Aunque a Blackstone se le considera un verdadero gigante en España, sus cifras todavía quedan por debajo en muchos de los casos frente a las grandes inmobiliarias en sus mejores años. Para considerar su estructura lo primero y más importante es el reparto de su excelsa inversión, que según los cálculos del sector se acerca a los 25.000 millones. Aunque se debe distinguir entre inversiones reales (compras de activos tangibles para su explotación inmobiliaria o promotora) que articula a través de su brazo inversor en retail, y las puramente financieras especulativas cuyo instrumento de inversión es distinto.
Blackstone acumula cerca de 15.000 millones en hipotecas fallidas, por lo que sus activos inmobiliarios o concernientes a la actividad promotora se limitan hasta unos 10.000 millones. Una cifra que palidece si se compara con las grandes inmobiliarias del pasado en sus mejores años, Inmobiliaria Colonial por ejemplo sumaba más de 15.000 millones en activos en 2007 y Metrovacesa superaba los 12.800 millones, aunque un año alcanzó los 20.100 millones. En definitiva, los activos palpables típicos del inmobiliario que tiene Blackstone es entre la mitad y un 50% inferior a las dos grandes inmobiliarias españolas en sus mejores momentos.
La comparación entre compañías pese a que su ‘core’ sea similar (el sector inmobiliario) es hartamente complicado, por el hecho de que los intereses que había diez años atrás no son los mismo que ahora. En el momento álgido de la burbuja la hoja de ruta de las firmas del sector tenía simplemente tres reglas: la primera consistía en subir el precio del activo, la segunda era vender y la tercera, repetir las dos anteriores cuantas veces se pudiera. Ahora, el alquiler, y el negocio que genera, se ha convertido en un valor al alza. Más si cabe que en la última década, el número de personas que vive de alquiler en España se ha incrementado un 50%.
Por ello, las cerca de 25.000 viviendas que Mendiluce aseguró que tendrá en alquiler en España es una cifra que no tiene comparación respecto a magnitudes pasadas. Una circunstancia que en otros apartados inmobiliarios sí que se pueden comparar: en el caso del alquiler de oficinas, Blackstone suma cerca de 200.000 metros cuadrados gracias a su control de la socimi Hispania, una cifra varias veces inferior a los 640.000 metros cuadrados que tenía (también en oficinas) Colonial y los 1,5 millones que poseía Metrovacesa.
Por su parte, Blackstone ha puesto especial interés en acumular una gran cantidad de suelo logístico, en total (después de la compra de Neinver) se calcula que posea en torno a un millón de metros cuadrados. Pese a que podría parecer una cantidad exorbitada, está en la línea de lo que tenían en su momento las dos grandes inmobiliarias españolas, ya que Metrovacesa sumaba cerca de 700.000 metros cuadrados ya construidos y Colonial entre insfraestructuras finalizadas y proyectos comenzados se acerca a los 1,1 millones de metros cuadrados. Por último, el gigante mantiene en su cartera hasta 63 hoteles que representan cerca de 18.000 habitaciones, un negocio que Colonial no exploró (al menos con fuerza), pero si Metrovacesa. La inmobiliaria presidida en aquel entonces por Ramón Sanahuja Pons acumulaba casi 240.000 metros cuadrados.
