Alfonso Brunet, CEO de Castellana Properties, pretende que su socimi se convierta en un vehículo de inversión para cualquier persona. «Ojalá y todos los pensionistas de España compren acciones de Castellana», afirma Brunet en una entrevista realizada para MERCA2 en la que repasa la actualidad de la compañía y del mercado inmobilario.
El deseo de la cabeza de visible de la socimi nos es incompatible con la ambición de la que ha hecho gala desde sus inicios en el año 2015. De hecho, Castellana Properties ha pasado de costar 25 millones a 900 millones de euros, en sólo 18 meses y gracias a la apuesta del fondo de inversión Vukile. Un tiempo en el que la compañía ha conseguido salir a Bolsa – a través del MAB- y mirar de reojo el Mercado Continuo. De hecho, Brunet no descarta esta posibilidad, aunque el primer objetivo es alcanzar los 1.500 millones de euros de valoración.
Alfonso Brunet, CEO de Castellana Properties, novena socimi en España, ¿qué se siente al escuchar que es la novena socimi de España?
Bueno, pues un gran orgullo, sin duda, porque al final no es solamente que somos las novena socimi de España, sino que lo hemos conseguidos en menos de 18 meses. Porque en junio de 2017 Castellana valía 25 millones y ahora vale 900 millones de euros. Esto ha sido gracias al trabajo de todo el equipo y haber hecho un crecimiento exponencial en muy poco tiempo.
Pero, ¿cuál es la fórmula secreta?
Sin duda es puro trabajo y tener el gran apoyo de Vukile, el fondo que está detrás de Castellana, el socio, el accionista de referencia y el que ha empujado un poco todo. Gracias a su apoyo lo hemos podido hacer en tan poco tiempo.
¿Os esperabais un crecimiento tan rápido?
Estaba planeado, si bien es cierto que no tan rápido. Castellana sigue en proceso de crecimiento y en proceso de expansión. El objetivo de Castellana es llegar a los 1.500 millones de euros de valor de activos. En un principio eso nos lo habíamos fijado en un plazo de cinco años, ¿qué pasa? Que en 18 meses hemos llegado ya prácticamente al 70% de ello. Con lo cual, no quiero decir que vamos a seguir a este ritmo, pero sí que sigue siendo nuestro objetivo seguir creciendo y seguir expandiéndonos.
¿Qué balance hace de este 2018?
Hacemos muy buen balance. Bueno ten en cuentan que nosotros cerramos en marzo, porque tenemos año fiscal de abril a marzo. Pero este medio año que hemos cerrado –en septiembre- hemos conseguido unos resultados extraordinarios y estamos muy contentos. Despedimos el año 2018 con muy buenas vibraciones y con muchas ganas de seguir haciendo lo que hacemos.
nadie se plantea que el E-commerce vaya a comerse al offline
Ahora mismo cuenta con una cartera valorada en 900 millones de euros, ¿planean reformas o ampliaciones en un futuro cercano?
Sí, bueno, de hecho, en la cartera existente desde junio de 2017 que eran los parques de medianas, ahí ya hemos empezado a hacer reformas, cambios de inquilinos y cambios de locales. De tal manera que hemos conseguido añadir una renta anualizada de más de un millón de euros, solamente con las reformas y con lo que hemos invertido -8 millones de euros en total- y estamos en proceso de seguir invirtiendo en esa cartera. Esto ha sido gracias a un equipo muy especializado en el mercado retail.
Hablando de equipo… ¿Cuántos empezasteis el proyecto y cuántos sois ahora?
Pues mira éramos cuatro empleados en octubre de 2017 y hoy somos 21 para 23. Y según vayamos adquiriendo nuevos activos, tenemos que ir ampliando plantilla, claro. Esto se debe a que tenemos muchos servicios integrados dentro del equipo.
¿Cómo de importante es el fondo Vukile en la buena marcha de la compañía?
Al final Vukile es el accionista mayoritario, tiene un 72%. Es nuestro motor, el que al final consigue hacer todos los levantamientos de capital y el que trae el capital.
Y, ¿cómo fue? ¿Busco Vukile a Castellana Properties o fue al revés?
Castellana se crea en el año 2015 por uno de los socios de Castellana, Lee Morze, con la empresa Dream y el crea Castellana comprando dos edificios de oficinas. Él es un hombre de negocios de Sudáfrica también. Se fijó en España hace tres años y en el año 2015 fundó Castellana. Luego dio paso a Vukile para poder seguir creciendo y hacerlo más grande, que fue cuando entró el portfolio que le compramos a Redveco –los once parques de medianas que compramos en 2017-. Y ahí fue cuando fichó Castellana al equipo existente. Una relación muy buena hasta el momento.
En la actualidad suponen el 46% de las inversiones de Vukile, sólo superado por el 50% destinados en activos en Sudáfrica. ¿Creen que pueden convertirse en el principal mercado para este fondo y superar al británico?
Castellana Properties es la pata internacional y al final depende mucho de los mercados, dónde quieran invertir en cada momento y cuáles son los mercados que más rentabilidad van a darles. Con lo cual podemos llegar al caso que superamos a la rama sudafricana dentro de su accionariado. De momento, no tenemos fechas concretas para superar este porcentaje. Aunque si nos fijamos llegar a los 1.500 millones de valor de mercado y en ese momento creo que estaremos muy igualados en cuanto a porcentajes. No tenemos un plazo determinado y dependerá mucho de cómo evolucione el mercado y de qué oportunidades se vayan viendo.
A pesar de la aparición del E-commerce el sector del retail continúa su crecimiento, ¿a qué se debe?
Hoy en día nadie se plantea que el E-commerce vaya a comerse al offline – a las tiendas-. Creo que todo el mundo ha entendido que todo tiene que ser multicanal y que necesitas tanto la plataforma online como la offline. De hecho, se comprueba como la mayoría de los vendedores online están abriendo tiendas para tener también la plataforma física. Y por otro lado los que ya tenían en la física han entrado en la plataforma online, porque necesitan también esa otra plataforma para vender.
De lo que se trata y buscan todo los retailers es tener el mayor número de posibilidades para poder vender sus productos. Creo que en España nos gusta salir, nos gusta estar en la calle y no nos podemos comprar con otros países como Reino Unido o en Alemania que tienen porcentajes de venta online del 20% y el 15%, respectivamente. De todos modos, este mercado en nuestro país está creciendo a niveles de doble dígito, pero la realidad es que las ventas online sólo representan el 5%. Y dentro de ese porcentaje, sólo el 32% es competencia directa de los centros comerciales.
Entonces, ¿no tiene la idea que los centros comerciales están cambiando hacia un negocio más centrado en el ocio que en la venta?
Tienen que convivir las dos cosas. Al fin y al cabo, es en lo que nosotros estamos especializados y de lo que se trata es de dar al cliente final una experiencia total, no sólo de compras, sino también de su estancia en el centro comercial. Es bastante curioso porque a comienzos del año 2000 lo que se hacía en los centros comerciales era rebajar el ocio para subir el número de tiendas, simplemente porque pagaban más rentas, y ahora estamos yendo al lado contrario, porque de lo se trata es que tú cuando vayas a un centro comercial puedas vivirlo y puedas estar el mayor tiempo posible haciendo diferentes cosas. Pasar el tiempo de ocio y realizando tus compras.
A pesar de la confianza en el retail, ¿Tiene intención de invertir en el sector logístico?
Está claro que la logística está de moda. Nuestro mercado y nuestra especialización es el retail, pero como la logística tiene mucho que ver con el retail desde el punto de vista del E-commerce nos planteamos, no quiere decir que lo vayamos a hacer ya, pero nos planteamos el invertir también en logística. Pero no desde el punto de vista de una gran plataforma alquilada a un DHL de turno que hace repartos. La idea es enfocar esta inversión logística acorde a nuestros inquilinos y existan esas sinergias. Es decir, por ejemplo, yo tengo 10.000 metros cuadrados de Inditex en mi portfolio, entonces tendría mucho sentido que tuviera muchos metros cuadrados de logística de Inditex. Pero todavía no hay nada puesto sobre la mesa, pero sí tenemos un ojo puesto en este sector.
¿Qué tiene de malo el mercado de la logística?
Ocurre una cosa, todo este modelo de E-commerce que se ha creado ahora mismo es porque está en promoción. Las devoluciones que se producen en empresas como Amazon es puro coste para la compañía y en algunos casos para la empresa que lo transporta. Pero en realidad por lo que se está volviendo todo el mundo muy loco es por lo que se denomina el reparto de la última milla. Es un coste que las empresas no lo pueden soportar, ahora mismo te lo están regalando porque están promocionando su negocio y su plataforma online. Pero llegará un momento en el que no te van a pagar los constes de transporte porque ya no merece la pena. Entonces vas a volver a la tienda a comprar.
Un ojo en la logística, pero ¿qué me dice del retail ‘High Street’? ¿Lo ven viable?
Depende mucho del perfil de los inversores y de los fondos. Nosotros por nuestro coste de capital invertir en este sector no es muy complicado, ahora mismo. Es un mercado muy competitivo y es un mercado muy difícil de encontrar las oportunidades buenas, porque no suele haberlas, sobre todo en Madrid y en Barcelona. Además, nosotros creemos mucho en las ciudades secundarias, que siguen siendo igual de atractivas e igual de beneficiosas.
¿Qué van a hacer con los edificios que tienen en propiedad: el edificio Bollullos en Sevilla y el edificio Fresno en Madrid?
Esta es la herencia que viene de la creación de Castellana y nosotros somos un fondo especialista y puede tener sentido sin ningún tipo de plazo el reciclar esos activos en otros nuevos. No hay un plan específico que lo vamos a vender en tal fecha, pero sí está en nuestra mente hacerlo tarde o temprano.
Su primer curso en Bolsa, ¿qué balance hacen de esta primera experiencia en el parqué?
La verdad es lo hemos cogido con mucha ilusión, porque uno de los objetivos y de los valores de Castellana es la transparencia y la rigurosidad en la información y lo que te da los mercados –tanto el MAB como el Continuo- es obligarte a esa transparencia y a esa rigurosidad en la información que transmites tanto accionistas como al mercado, como a la gente de la calle. Nuestra vocación es ser una socimi abierta a todo el público, que todo el mundo pueda invertir y que ojalá y todos los pensionistas de España compren las acciones de Castellana, porque es nuestra vocación: que sea un vehículo de inversión para cualquier persona.
La idea es enfocar esta inversión logística acorde a nuestros inquilinos
¿Tienen el Mercado Continuo como un objetivo real?
Lo tenemos en la mente, también. Primero tenemos que llegar a esos 1.500 millones que nos hemos puesto de meta. Pero no tenemos una fecha concreta y no tenemos un límite para saltar porque dependemos mucho de cómo evolucionen los mercados y que los mercados estén abiertos.
Y como experto en este mercado, ¿cómo lo ves para alcanzar ese valor de 1.500 millones que os habéis fijado?
No vemos complicado llegar a esa cifra, teniendo en cuenta que para los próximos tres años tenemos unas previsiones de 2.000 o 2.500 millones de euros, con lo cual llegar a esa cifra no lo vemos complicado. Sin embargo, el mercado de capitales no está tan boyante últimamente, de hecho, se han desbaratado muchas ampliaciones de capital en los últimos meses. Ahora igual no es el mejor momento para saltar al Continuo con una oferta pública.
¿Da un poco de miedo?
Miedo no, pero respeto, sí.
Las operaciones corporativas y fusiones están a la orden del día. ¿Se plantean esa posibilidad?
De momento, no. De todos modos, hay muchas especialistas en el mercado que nos encajen muy bien. Ósea no estamos mirando, pero tampoco lo descartamos. Si surge la oportunidad por supuesto que podemos crecer también vía operación corporativa. Pero insisto que nosotros lo que queremos de momento, en los próximos tres años, es seguir con nuestro crecimiento orgánico, añadiendo activos, gestionándolos y haciéndolos crecer, que es lo que mejor sabemos hacer.
Algunas formaciones políticas han vertido acusaciones en contra de las socimis y sus ventajas fiscales. ¿Temen que el Gobierno actual ceda ante estas presiones?
Castellana no quiere entrar a realizar valoraciones políticas, ni mucho menos. Lo único que puedo decirte es que cuando se habla hay que saber de lo que se habla y los políticos tienen que conocer un poco mejor el mercado de las socimis antes de ponerse a dar valoraciones sobre lo que hacen y dejan de hacer los socimis. En principio, no vemos que esta situación pueda afectar a corto plazo. La situación está bien como está y la prueba es que desde que está como está es cuando se ha podido crear nuevos vehículos e invertir en socimis. Con el modelo anterior, no y fue un fracaso total.
