Se encienden las alarmas en el mercado inmobiliario relacionado con el segmento de las plataformas logísticas. Amazon y el ecommerce han colapsado el sector, faltan activos, los precios del alquiler aumentan y las inversiones descienden por la falta de oportunidades.
El volumen de inversión en el mercado logístico español alcanzó 400 millones de euros en el primer semestre de 2018. Este dato contrasta con lo conseguido en el año 2017. De hecho, se ha producido un descenso del 17%, porque el pasado curso se alcanzaron los 490 millones de euros. Estos datos corresponden al último informe de la firma consultora Savills Aguirre Newman, donde se apunta a que este descenso no responde a un menor apetito inversor, sino a la escasez de productos en los mercados principales: Madrid y Barcelona.
De este modo, lo que han hecho los inversores es ‘viajar’ a la periferia para descubrir mercados secundarios como Valencia, Zaragoza y Sevilla. Entre las operaciones más relevantes que se han producido durante los últimos meses destaca la compra de 75.000 m² por parte del fondo Green Oak en Alcalá de Henares. Respecto a la tasa de rentabilidad inicial, para los activos prime se mantiene en el entorno del 6%, aunque en determinadas operaciones se ha situado en tasas cercanas al 5,5%.
De todos modos, el rey de la logística en España y el gran animador del sector es sin lugar a duda Amazon. El gigante dirigido por Jeff Bezos, hombre más rico del mundo, tiene hasta un total de 11 plataformas logísticas distribuidas por todo el territorio nacional. En total, son 396.000 metros cuadrados la superficie que ocupa Amazon en España. Una auténtica barbaridad de superficie en la que destacan dos plataformas. Una de ellas es la de San Fernando de Henares con 77.000 metros cuadrados y la de Illescas con cerca de 100.000 metros cuadrados.
El de San Fernando de Henares fue el primero en abrir, ya en 2012. Es un símbolo para la compañía. De hecho, es tanto el orgullo que siente Amazon por esta plataforma que realiza visitas guiadas para que el usuario puede comprobar cómo funciona la planta. El de la localidad toledana es un nueva plataforma que se convierte en la más grande de la compañía en España. La idea es que sirva para mejorar la automatización de los procesos y forme parte de la red logística europea de la firma, con 30 centros en distintos países.
En Cataluña, Amazon distribuye la gran mayoría de sus metros cuadrados en tres localidades: El Prat de Llobregat, Martorelles y Castellbisbal. En total, cerca de 120.000 metros cudrados -sin contar con el almacén urbano de Barcelona- para abastecer a una de las comunidades donde más pedido y envíos se realizan.
Pero no sólo de Amazón vive la logística, aunque si bien es cierto que significa una gran parte del pastel. Aunque el informe elaborado por Savills Aguirre Newman revele la intención de los inversores de visitar la periferia y dejar Madrid y Barcelona de un lado, la realidad es que la capital y la Ciudad Condal concentran la mayor actividad logística del país.
MADRID, UN HURACÁN LOGÍSTICO
Durante el primer semestre de 2018, el excelente comportamiento de la demanda superó en un 17% la contratación de espacios logísticos respecto al mismo periodo de 2017. Estoy supone 451.000 metros cuadrados en 36 operaciones frente a 387.000 metros cuadrados.
En cuanto al volumen de las operaciones, cabe destacar que cuatro de ellas han supuesto el 48% del total de la contratación del segundo trimestre del ejercicio.
La actividad del mercado en el segundo trimestre se ha concentrado en el Corredor del Henares con un total de 11 operaciones que han supuesto más de 118.000 metros cuadrados, lo que representa el 52% de la contratación total en Madrid. Esta zona está en un momento inmobiliario dulce, no sólo en logística, también en residencial. Por municipios, emerge la localidad de Cabanillas del Campo con cuatro operaciones y los municipios de San Fernando de Henares y Getafe, con tres operaciones cada uno.
Respecto al mercado de suelo, Savills Aguirre Newman explica que se han registrado seis operaciones que han supuesto un volumen superior a los 280.000 metros cuadrados. Este dato indica el interés que sigue generando este mercado. La operación más destacada es la compra de más de 95.000 metros cuadrados en Alcalá de Henares.
«Estamos asistiendo a la carrera por el suelo logístico. En el medio plazo, aquellos que hayan sabido incorporar en su estrategia la generación de bancos de suelo a buen precio y en buenas localizaciones, se llevarán el gato al agua a la hora de ofertar instalaciones a los operadores de forma competitiva en los próximos años”, afirma Antonio Montero, director nacional de Agencia Industrial-Logístico en Savills Aguirre Newman.
BARCELONA MEJORA A MADRID GRACIAS AL E-COMMERCE
El mercado logístico en Barcelona ha alcanzado durante el primer semestre de 2018 un nivel de contratación de 390.678 metros cudrados. Esto implica una mejora del 74,4% frente al mismo periodo del año anterior. Esta positiva evolución se debe, en parte, a la contratación de los operadores de ‘e-commerce’. Estos son los verdaderos motores del sector. Un ejemplo de esto es la operación de alquiler de una nave de logística de unos 48.000 metros cuadrados por parte de la plataforma de moda Vente Privé en La Bisbal de Penedès.
Respecto al número de operaciones, durante los seis primeros meses del año se cerraron un total de 36 transacciones, frente a las 22 que se concretaron durante el mismo periodo del año anterior. Otra de las tendencias que se han puesto de manifiesto son los proyectos llave en mano que se han desarrollado en la Zona de Actividades Logísticas (ZAL), así como en la primera corona industrial. Uno de estos proyectos es una nave para de Saica de 20.500 metros cuadrados en Sant Esteve Sesrovires (Barcelona) o la construcción de una nave ‘cross docking’ por parte de Cilsa en la ZAL.
