El aumento de los pisos de alquiler supone un serio aviso para el futuro de las oficinas patera. Son muchas las empresas que utilizan viviendas e incluso chalets o parcelas para instalar sus oficinas por su precio competitivo. Pero como reza el eslogan de MediaMarkt: «Porque yo no soy tonto». Los inquilinos buscan en los pisos Airbnb una mayor rentabilidad de sus inmuebles.
Hasta ahora la proliferación de los pisos de alquiler turísticos ha supuesto lo que popularmente se llama ‘turismofobia’. Esto implica la conversión de muchos barrios céntricos de ciudades como Madrid y Barcelona en zonas repletas de personas foráneas. Esta situación tienen consecuencias directas e indirectas. La más llamativa es el aumento del precio del arrendamiento -sobre todo en zonas de costa o en las Islas Baleares en verano-. Pero no es lo único que aumenta. Los más críticos también afirman que productos tan básicos como el pan también sufren un incremento considerable.
Pero no todo son consecuencias negativas. Hay otras razones para pensar que el efecto Airbnb ayudará de manera indirecta al sector inmobiliario. En concreto a las promotoras dedicas al suelo de oficinas ‘prime’. En España existen multitud de las llamadas oficinas patera, instaladas en viviendas residenciales que se adaptan para un uso laboral. Los precios son mucho más competitivos que una oficina ‘prime’ localizada en algún edificio de un parque empresarial.
En realidad estas oficinas patera son una argucia de algunos inquilinos que aprovecharon la demanda para transformar sus viviendas en lugares de trabajo. ¿El motivo? Un precio más alto por alquilarlo y mayor seguridad de no sufrir desperfectos. Este tipo de oficinas no suelen tener actividad más allá de los 17:00 horas de la tarde y por lo tanto hay un menor uso del mismo.
Despachos de abogados, consultorias, notarios… Muchos son los negocios que han optado por esta opción más económica. Porque lo cierto es que al inquilino le es más rentable alquilar la vivienda a una empresa para que instale sus oficinas. Pero no es menos cierto que al empresario le resulta también más barato arrendar estos espacios en bloques de viviendas residenciales, antes que mudar sus sedes a parques empresariales ‘prime’.
Pero a estos empresarios les ha surgido un enemigo que amenaza su negocio inmobiliario, Airbnb. La ley de la oferta y la demanda ha supuesto que muchos inquilinos detecten otra oportunidad de negocio aún mejor al de sus viviendas para uso de oficinas. En la actualidad, resulta más rentable arrendar el piso a través de plataformas como Airbnb y similares, antes que a empresarios con deseos de instalar sus despachos. El riesgo de sufrir desperfectos en el inmueble aumenta, pero compensa la diferencia económica que existe en la explotación del mismo.
Otro sector que se beneficia de esta situación es el dedica a las reformas. De hecho, su actividad ha resurgido tras las crisis del ‘boom’ inmobiliario gracias, entre otras cosas, a Airbnb. Ahora los propietarios no buscan transformar sus pisos en espacios aptos para albergar oficinas, sino que prefieren ‘trozear’ el inmueble para tener el máximo número posible de habitaciones para alquilar a los turistas. A mayor número de habitaciones, mayor rentabilidad.
AIRBNB, MÁS RENTABLE QUE UNA OFICINA
Un ejemplo que explica esta situación. Un empresario que busca oficinas en una zona bien ubicada en Madrid como José Abascal puede encontrar algunas ofertas que superan por poco los 700 euros al mes. Un piso de Airbnb en la misma localización tiene precios que alcanzan los 65 euros la noche. Esto supone que si el propietario consigue arrendarlo durante todo el mes puede obtener beneficios que alcanzan casi los 2.000 euros -habría que restar la comisión de la plataforma-.
Para alcanzar los 700 euros del alquiler de las oficinas, el interesado sólo tendría que poder llegar a arrendarlo durante 11 días al mes. Este objetivo es muy plausible debido a la ciudad a la que se trata, Madrid, y a la marca Airbnb. De hecho, las reservas en viviendas de alquiler crecieron casi un 30% en el primer trimestre del año 2018, frente al 3% de los hoteles.
OFICINAS A REBOSAR
Esto también tiene una influencia en la recuperación de las oficinas ‘prime’. En la actualidad, los niveles de ocupación del suelo destinado a oficina roza niveles ‘precrisis’ en ciudades como Madrid o Barcelona. También influye la escasez de obra nueva, pero el efecto Airbnb y el movimiento migratorio a oficinas también es otro factor a tener en cuenta. En Barcelona solo queda el 6,7% de la superficie disponible y en Madrid el 10,4%, según datos de la consultora inmobiliaria JLL. De hecho, existen promotoras como Merlin -la mayor socimi de España- que reconocen el aumento de alquileres de oficinas en la capital y en la Ciudad Condal.
OFICINAS SIN SEGURIDAD
La realidad es que los precios vuelven a ser competitivos y las ventajas que presentan este tipo de oficinas ‘prime’ son numerosas. Tal vez, la que más destaca es la seguridad de los propios empleados. Un alto cargo de una de las promotoras más importantes de España afirma que muchas oficinas patera, por no decir todas, «no cuentan con las medidas de seguridad necesarias». La realidad es que por mucha reforma en el piso que se haya acometido para adecuarlo a la actividad de una oficina, no deja de ser una vivienda residencial. «El problema es que en nuestro país existe un vacío legal en este tema», explica este directivo del sector inmobiliario.
