Tan fácil como pedir a domicilio. Se genera en España y viaja hasta más de 7.000 kilómetros. El sector inmobiliario hace tiempo que dejo de pertenecer a los españoles. No importa la forma: alquiler público, alquiler residencial, alquiler de oficinas, construcción y posterior compraventa de viviendas en núcleos urbanos o rurales, ya sean públicas o privadas. Las operaciones de compraventa de suelo para posteriormente ser construido. Incluso la hipoteca que pagas o que ha dejado de pagar hace un año el vecino. No hay nada que escape a las largas garras que estrujan los grandes fondos norteamericanos.
Las burbujas de activos financieros es quizás uno de los sucesos más estudiados por la teoría económica y financiera. La del sector inmobiliario español ha sido de manual. Tuvo su zénit, tuvo su reventón y tras un incremento de la oferta agravado por el atolladero económico nacional e internacional una fuerte corrección de precios. Conocida la historia, el modo de actuar ante ella es premeditado y fácil de ejecutar. Con el dinero necesario, nada queda a la improvisación.
Ahora, una década más tarde cada uno de los grandes fondos se han posicionado dentro del sector. Por un lado, los denominados fondos buitres se han convertido en los reyes del inmobiliario español. Controlan gran parte del stock y están detrás de muchas de las grandes promociones de obra nueva en España. Por otro lado, los fondos cuyas inversiones no son agresivas, fondos más conservadores, controlan gran parte de los nuevos vehículos que reinan en el mercado, las socimi.
Los nuevos señores del ladrillo
Atrás quedan los años en que los amos del ladrillo no eran más que gerifaltes de las grandes inmobiliarias que se acercaban más al político de turno que a su mascota. Ahora, las grandes decisiones de inversión se toman a cientos de kilómetros de España, desde Londres hasta Minnesota o Nueva York.
Eduardo D’Alesandro, desde Londres, dirige un activo inmobiliario que solo en España supone varios miles de millones. Su fondo de inversión, Castlelake, optó por una estrategia que consistió en comprar suelo a precio de saldo, para más tarde crear la inmobiliaria Aedas Homes –que funciona con gran parte del equipo que pertenecía a Vallehermoso-. En la actualidad, tiene en marcha la construcción de entre 3.000 y 3.500 viviendas. El objetivo parece cumplido para el fondo, que pronto se deshará de gran parte de su capital con la salida a bolsa de la firma este viernes.
Juan Pepa, máximo responsable de la inversión inmobiliaria en España de Lone Star, llegó a España con el eslogan: “tengo 1.000 millones para invertirlos”
Juan Pepa, máximo responsable de la inversión inmobiliaria en España de Lone Star, llegó a España con el eslogan: “tengo 1.000 millones para invertirlos”. No iba de farol, pronto se hizo con abundantes parcelas de suelo y acto seguido adquirió la plataforma inmobiliaria de Kutxabank –Neinor-, por 930 millones. Con el suelo necesario junto a la sinergía que proporcionaba Neinor, Lone Star pronto rentabilizó su inversión. Neinor Homes, su nueva denominación, salió a bolsa por un valor de 1.300 millones de euros, el fondo vendió un 60,1% embolsándose cerca de 800 millones. Neinor avanza como una de las promotoras top del mercado español, mientras que el 40% restante de Lone Star está valorado en cerca de 600 millones.
Tim Mooney controla cada euro que Värde Partners mueve en el mercado inmobiliario español. El posicionamiento del fondo en el mercado es distinto del de sus competidores, Värde directamente optó por la compra de Vía Célere –recientemente- con la que espera sacar a la venta cerca de 2.000 viviendas. Años atrás, se posiciono dentro de Aelca –compró un 75%- y ahora espera sacar de su inversión una primera promoción con cerca de 1.900 viviendas. Además, sus adquisiciones le han permitido crear dos socimis nuevas: La Finca Global Assets y Procisa.
Son solo algunos nombres de los muchos fondos que todavía siguen a pleno rendimiento en España. Aunque el señor de todos ellos, es el gigante Blackstone que controla activos inmobiliarios a nivel mundial por valor de 350.000 millones de euros. En España, nadie le hace sombra tras acceder a un 51% de la Joint Venture o todo el ladrillo que tenía el Banco Popular. En total, 35.000 millones de inversión casi lo que gasta España en sanidad. Además, posee la plataforma Anticipa con cerca de 12.000 viviendas que pertenecían a los bancos. Además, de dos socimis: Albirama Propertis y Fidere.
Ahora, es otro fondo el que ocupa el foco de atención. Las últimas informaciones apuntan a que Cerberus, otro fondo buitre, está detrás de Anida, la plataforma inmobiliaria de BBVA. El valor de la operación rondaría los 4.000 millones y no contemplaría el 100% de los activos. El fondo es famoso porque en el pasado ya compró Habitat, la plataforma de Bankia.
Las socimis son una parte más de los fondos
Se han convertido en el vehículo preferido de los inversores para aprovechar la mejoría del sector inmobiliario. Su funcionamiento, similar al de los REITS anglosajones, con una fiscalidad favorable y una obligación de pago de dividendos les hace una de las inversiones más seguras del mercado. Por ello, ya son varias decenas de ellas las que asoman al mercado continuo.
Pero detrás de los atrayentes nombres de las mismas, o de las suculentas retribuciones que ofrecen aparecen de nuevo los grandes fondos de inversión. Está vez, no son los denominados buitres sino inversores con menos deseo de riesgo y que buscan rentabilidades más pequeñas. Detrás de Merlín Properties, el caballo ganador de las socimis españolas, están fondos como Blackrock o Fidelity. También bancos españoles como BBVA o Santander que mientras aligeran su ladrillo, invierten en estos vehículos. Detrás de Colonial sobresale en especial el fondo catarí. En Hispania de nuevo Blackrock lleva la voz cantante junto a Row Fund. En Axiare priman Gan Internacional o Citigroup y en Lar sobresalen Pimco y Franklin Templeton.
