viernes, 14 junio 2024

Señores del ladrillo: ¿Qué hacemos con las casas de los abuelos?

Llevamos unos meses en los que los promotores inmobiliarios se están frotando las manos. ¡Ya ha vuelto el bull market inmobiliario! Los precios suben, se hacen más casas y hasta hay más ventas. Preparados para la siguiente burbuja. ¡Pues no! Realmente, los promotores inmobiliarios no son personas versadas en modelos de predicción, ni en análisis económico. En la crisis de hace unos años, no paraban de construir fijándose sólo en el lado de la oferta del mercado, e ignorando la demanda, lo cual les llevó al desastre.

Poner ladrillos con cemento no es precisamente una ciencia, y simplemente lo puede hacer cualquiera. Para prever las tendencias de mercado ya no vale con saber cómo se mueve una hormigonera. Es preciso meterse de lleno en las magnitudes económicas del país, analizar el stock de viviendas, los niveles salariales, las previsiones demográficas, la renta disponible de las familias, las previsiones de inmigración y emigración, los movimientos geopolíticos y la previsible evolución del turismo una vez que se solucionen las conflagraciones en los países árabes del arco mediterráneo.

Cada año se incorporarán 100.000 viviendas procedentes de ancianos fallecidos

Por tanto, no hay que comprar un PAU, darle su parte al Ayuntamiento, y comprar algunas voluntades, amén de pedirle dinero al banco. Lo principal es estudiar la demanda potencial de nuestro producto, y adecuarla a la realidad de la sociedad española. Y la realidad es que las nuevas parejas jóvenes reciben salarios mileuristas o menos, y con ese dinero es imposible comprarse una casa; apenas da para un alquiler en el extrarradio. La mitad de los inmigrantes se han ido a otros países donde hay más bonanza económica. De la anterior crisis quedan como mínimo 500.000 viviendas sin colocar. Ya sé que son malas o están mal ubicadas, pero siguen formando parte de la oferta. Todas las casas que se han quedado el Sareb o los fondos buitres (que por cierto ya se están saliendo de España), realmente no se han vendido a inversor final, sólo se han cambiado de balance. Los bancos tienen también un stock muy importante de pisos sin vender (que se lo digan al Banco Popular que va a tener que crear su propio banco malo).

El Sr. Montoro, incumpliendo todas las teorías fiscales ortodoxas ha sometido las viviendas en propiedad a tres impuestos simultáneos: IRPF (a partir de la segunda vivienda), Impuesto sobre el Patrimonio e IBI. Este último que hace diez años era más una tasa que un impuesto, ahora se ha multiplicado por tres y supone pagos importantes, sobre todo para los jubilados propietarios de las viviendas. Además, cuando se adquiere una vivienda de segunda mano es preciso pagar hasta un 10% de IVA, como ocurre en la Comunidad Valenciana, lo cual para un piso de 300.000 € supone la nada desdeñable cantidad de 30.000 € de impuestos, mucho más que lo que paga anualmente una familia media por IRPF. Y por supuesto, ya no hay desgravación fiscal para la compra de viviendas.

133786534Por tanto, el panorama no es precisamente alentador para los promotores inmobiliarios que, lógicamente, tratan de vender su producto para seguir haciendo lo único que saben; es decir, juntar arena, cemento y ladrillos, y edificar casas. Y en medio de este marasmo, ¡parió la abuela! Sí, porque los movimientos demográficos son muy importantes a la hora de evaluar las necesidades de un producto no perecedero. Las estadísticas nos dicen que la población española está disminuyendo, y que no aumenta la inmigración. La traducción lógica es que los españoles no van a necesitar más casas en el futuro.

Pero es más, a los promotores inmobiliarios se les ha olvidado lo ocurrido en el siglo pasado. Recordemos que en los años cincuenta mucha gente vivía en alquiler, pero en los años sesenta y setenta, en la época del desarrollismo español, se fomentó la compra de pisos para las familias trabajadoras y de clase media. Con 4.000 euros te podías comprar un piso de 80 o 90 metros cuadrados en Aluche. Nuestros abuelos, deseosos de tener un seiscientos y un piso firmaron todas las letras del mundo, y al final consiguieron tener su vivienda, de baja calidad y en barrios marginales, pero al fin y al cabo era suya.

Los jóvenes, con salarios mil euristas, no podrán permitirse adquirir una hipoteca

El inexorable paso del tiempo ha hecho que cincuenta años después, nuestros abuelos se vayan muriendo, y que sus hijos tengan una casa mejor y más moderna, enfrentándose a herencias que inevitablemente tienen su principal activo en el piso de los abuelos, que además hay que repartir entre varios herederos, amén de pagar las gloriosas plusvalías municipales, por lo que la única solución es monetizarlo; y ahí es donde surge el problema: simplemente no se vende. A nivel Estado, es posible que entren cada año en mercado 100.000 nuevas viviendas en el lado de la oferta procedentes de herencias yacentes, con la particularidad de que esta vez no las tienen ni los bancos, ni el Sareb, ni los fondos buitre (las cuales tenemos contabilizadas), sino que las tienen los herederos “en cartera”.

Por consiguiente, en estos momentos no sabemos realmente cuántas casas hay a la venta, pero es muy posible que superen el millón. La población está disminuyendo y el empleo es precario y mal pagado, por lo que la mayor parte de las parejas jóvenes no podrán siquiera pedir una hipoteca. El modelo fiscal no es favorable a la adquisición de viviendas como inversión, y cada año entrarán 100.000 viviendas más en el mercado, procedentes de los abuelos fallecidos. ¿Es pues el momento de echar las campanas al vuelo señores promotores inmobiliarios? Pidamos públicamente a los bancos que no vuelvan a caer en la frivolidad del crédito fácil al ladrillo con la que colaboraron a que se produjera la mayor crisis financiera de la historia española reciente.


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