Llevamos dos o tres años en los que los denominados “rentistas” no levantan cabeza, y ello es debido al hecho de que el Sr. Draghi con eso de que hay que salvar el euro, ha puesto los tipos de interés a cero, cuando no en negativo. Esto está afectando notoriamente a las entidades financieras, pero no es la única razón por la que sus cuentas de resultados se encuentran en riesgo de enrojecer.
Los banqueros en los últimos quince años han cometido muchos errores, desde financiar promociones inmobiliarias en secarrales o comercializar preferentes emitidas por entidades quebradas, hasta abrir sucursales en cualquier villorrio sin posibilidad de generar el más mínimo valor añadido que siquiera compensara los gastos de mantenimiento del inmueble. Y es de inmuebles de lo que tenemos que hablar.
Desde hace diez años, los banqueros, pensando en su jugoso bonus y en sus enormes paquetes de “stock options”, han premiado el cortoplacismo de los elevados resultados obtenidos vendiendo las “joyas de la corona”. Una de ellas, al menos eso es lo que creían, era su extensa red de sucursales, que hace algún tiempo cuadruplicaba a la de Alemania, en lo que respecta a la ratio número de sucursales por habitante.
Muchas de las sucursales de esa inmensa red lo eran en propiedad, es decir, los bancos a lo largo del tiempo habían adquirido en buenos momentos la propiedad de los bajos comerciales donde habían abierto sus oficinas. Los precios de compra eran históricamente bajos, y cualquier venta de los mismos generaría unas plusvalías enormes que se podrían apuntar directamente en la cuenta de resultados de ese año, con lo que el “pelotazo” de los ejecutivos del Banco sería estratosférico, en lo respecta a retribución variable y a paquetes de acciones.
Pues bien, dicho y hecho, en 2007, Banco Santander abrió el fuego vendiendo 1.150 oficinas a los fondos Drago Real Estate Partners, Sun Capital y Pearl Insurance. El BBVA, como siempre siguiendo su estela, vendió en 2009 1.350 oficinas a la entidad RREEF Property Trust, mientras que el Banco Sabadell hizo lo propio en 2010 vendiendo 378 oficinas a la Socimi ISC Freh Water Investment. Después, con operaciones de menor calado siguieron otras entidades. El modelo se denomina en terminología anglosajona “sale and leaseback”, es decir, se vende el activo (contabilizándose de golpe en la cuenta de resultados la enorme plusvalía), y se alquila durante un montón de años a los compradores, pagándoles un importante alquiler que se revaloriza con el IPC.
Los fondos y consorcios de inversores que adquirieron los paquetes de sucursales, en algunos casos los fueron revendiendo por unidades o en pequeños paquetes a terceros, a fin de conseguir un margen de intermediación interesante, monetizando su plusvalía. Para un inversor individual que haya adquirido los inmuebles en la etapa descendente del ciclo inmobiliario, puede que el precio de adquisición sea más o menos bueno, pero aunque no lo sea, lo cierto es que ha comprado una renta de entre el 5% y el 6,5% a veinte o treinta años. En estos tiempos de interés cero eso un auténtico “chollo”, que pagan los sufridos banqueros, es decir una inversión “de las de antes”.
Pobres banqueros, su codicia por la retribución personal les ha llevado a comprometer su cuenta de resultados por décadas. Pero no todo queda ahí. En pocos años se ha podido comprobar que el modelo de las amplias redes de sucursales con el consabido “pasivo laboral” de los empleados que en ellas habitan, no tenía ningún futuro, y la ofensiva de las “fintech” amaga con quitarles a los bancos una buena parte de su negocio para hacerlo digital, con lo que las sucursales han dejado de ser ese gran activo que creían los codiciosos banqueros.
LOS BANQUEROS, PENSANDO EN SU BOLSILLO, HAN PREMIADO EL CORTPLACISMO VENDIENDO LAS JOYAS DE LA CORONA DE SUS ENTIDADES: LAS OFICINAS
Si ello es así, lo que tienen que hacer es sencillamente cerrar las sucursales, pero, ¡oh, que desgracia!, ya no son de ellos, sino de los caseros, que reclaman todos los meses su 6% de rentabilidad vía alquiler. La desesperación les está llevando a cerrar las sucursales que todavía les quedan en propiedad, que en muchos casos están muy bien ubicadas, pero claro, no pueden cerrar las que quisieran, ya que no son suyas y tienen un lastre de un montón de años de pagar unos gravosos alquileres a los que no van a poder sacar una mínima rentabilidad, sino pérdidas eternas.
Por una vez, son los otrora todopoderosos banqueros los que no paran de mirar el calendario esperando a que pasen todos esos años para poder dejar de pagar esos alquileres que tanto les merman sus resultados, aunque no estamos seguros de que el auténtico tsunami que les espera a las entidades financieras europeas en los próximos años vaya a darles la tregua que sin duda necesitan.
